ساز ناکوک صاحب‌خانه‌ها برای مستاجران
طاهره رضوی
گروه اقتصادی: در شرایطی دولت اعلام کرده که میزان افزایش سالانه اجاره نباید بیش از ۱۰ تا ۱۵درصد باشد که برخی گزارش‌ها حاکی از آن است که صاحب‌خانه‌ها رقم‌هایی بیش از این را به مستاجران پیشنهاد می‌دهند.
با آغاز فصل جابه‌جایی در بازار مسکن، قیمت‌ها نیز انگار قرار است تکان بخورد، اما نه ۱۰ تا ۱۵ درصد، بلکه بیشتر. به نظر می‌رسد کاهش نرخ سود بانکی در این قضیه بی‌تاثیر نبوده است، چراکه در حال حاضر قیمت‌ها به‌گونه‌ای اسیر دست صاحب‌خانه‌ها شده که در نهایت افراد برای اجاره یک خانه با کمترین امکانات در مناطقی که نسبت به قیمت پیشنهادی هیچ ارزشی ندارد، باید ارقام بالایی را پرداخت کنند.
این اتفاق باعث شده که مستاجران به سمت بازار رهن مسکن بروند؛ این هم در شرایطی است که فایل‌های اجاره تقریبا خالی از گزینه‌هایی است که خانه‌ای را رهن دهند.
رصد آگهی اجاره واحدهای مسکونی حاکی از است که اجاره خیلی از واحدها با توجه به امکاناتی که داشت، بسیار گران بود؛ اگرچه صاحب‌خانه‌ها تصورشان این بود که خانه خود را دارند ارزان ارائه می‌دهند.
این موضوع را حتی مجید کیان‌پور، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز اشاره کرده و تاکید دارد که دولت اعلام کرده متوسط افزایش اجاره‌بها تک‌نرخی خواهد بود و قیمت اجاره نباید بیش از ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش پیدا کند و انتظار ما از بازار نیز همین است.
این در حالی است که گزارش‌های میدانی بیانگر آن است که نرخ اجاره در برخی از محله‌ها بین ۱۰ تا ۲۵ و حتی در برخی مناطق تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
اما در مقابل این شرایط، حسام عقبایی، می‌گوید: وضعیت بازار اجاره‌بها در حالت کلی نباید تغییری داشته باشد و رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره‌بها تاثیر خواهد گذاشت، بنابراین با توجه به رکود حاکم بر بازار پیش‌بینی برای افزایش نرخ اجاره‌بها نیز نداشته‌ایم.
وی درباره دلیل افزایش نرخ اجاره طی سال‌های اخیر عنوان می‌کند: واقعیت آن است که مالکان ارزش قیمت ملک را با سود بانکی مقایسه می‌کنند که بالا بودن نرخ سود بانکی این شائبه را ایجاد کرده که مالکان نیز برای اجاره باید نرخ های بیشتری در نظر بگیرند؛ در حالی که این موضوع امر محال بوده، زیرا بالا بودن نرخ سود بانکی و مقایسه مالکان نسبت به ارزش ملک از عوامل رشد اجاره‌بها در کشور است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که بین ۷ تا ۱۰ درصد افزایش اجاره‌بها عقلانی است. بنابراین به‌علت افزایش نیافتن قیمت مسکن، مالکان ارزش قیمت مسکن را با سود بانکی قیاس نکنند و انصاف را در قیمت اجاره‌بها رعایت کنند.
در این میان سوالی که مطرح است، اینکه چرا در حالی که نرخ تورم در حدود ۱۰ درصد است، اما افزایش سالانه اجاره‌ها با ارقامی بیش از این اتفاق می‌افتد؟ براساس گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم خردادماه نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به خردادماه ۱۳۹۶ نسبت به دوازده ماه منتهی به خردادماه ۱۳۹۵ معادل ۱۰٫۲درصد بوده است.
در این خصوص، یک کارشناس مسکن می‌گوید: میزان تقاضا در بازار اجاره یکی از دلایل اصلی برای افزایش قیمت به شمار می‌رود و به نظر می‌رسد که این رشد قیمتی بیش از نرخ تورم باشد.
به اعتقاد حسن محتشم، رکود ایجاد شده در بازار مسکن نقش موثری در افزایش قیمت اجاره دارد و در حال حاضر با توجه به انباشت تقاضا در این بخش، بسیاری از مالکان به سمت بازار اجاره کشیده می‌شوند.
وی با اشاره به اینکه شرایط اقتصادی حاکم بر کشور باعث شده که رونقی در بازار مسکن مشاهده نشود، تصریح می‌کند: بسیاری از خانه اولی‌ها که سپرده‌گذاری کرده بودند، می‌توانند با استفاده از تسهیلات، واحد مسکونی با متراژ کوچک خریداری کنند، اما این تعداد نمی‌تواند اثری در رونق این بازار ایجاد کند.
محشتم متذکر می‌شود: فصل نقل انتقالات و جابه‌جایی مستاجران از خرداد تا شهریور ماه است و با ورود به این فصل، میزان اجاره‌ها ناخودآگاه با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شود.
این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی به منظور ایجاد رونق و توسعه بلندمدت مسکن اقشار میان‌درآمد و بالاتر، چهار راهکار توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی، استفاده از شرکت‌های‌لیزینگ، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن را طراحی، سیاستگذاری و به اجرا درآورد. این برنامه‌های اجرایی است که تداوم آنها در دولت دوازدهم و اصلاح برخی از آنها، درخواست‌های مسکنی اقشار میان درآمد و بالاتر را پاسخ می‌دهد.
مجموعه وزارت راه و شهرسازی در بخش معاونت مسکن و ساختمان در طی سال‌های دولت یازدهم با اتخاذ تدابیری در جهت تامین مسکن اقشار میان‌درآمد و همچنین کم‌درآمد مجموعه اقداماتی را انجام داد. در زمینه تامین مسکن اقشار میان‌درآمد و بالاتر، وزارت راه و شهرسازی در چهار محور، سیاست‌های خود را پایه‌گذاری کرد و به انجام رساند. توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی، استفاده از شرکت‌های لیزینگ، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن، چهار راهکار ایجاد رونق و توسعه بلندمدت مسکن اقشار میان‌درآمد و بالاتر بود.
نخستن گام وزارت راه و شهرسازی در تامین مسکن اقشار میان‌درآمد و بالا، توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی بود. توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی منجر به افزایش قدرت پرداخت تسهیلات بلندمدت توسط بانک‌ها در بازار مسکن می‌شود. در اولین مرحله نیز مبلغ ۳۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی در سال ۹۵ منتشر شد و انتشار ۷۰۰۰ میلیارد اوراق رهنی جدید نیز در دست اقدام است.
استفاده از شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن جهت تامین منابع مالی با استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی دومین راهکار بود که در همین رابطه نیز دستورالعمل جدید تاسیس شرکت‌های لیزینگ در ۱۴ دی‌ماه سال ۹۵ به تصویب شورای پول و اعتبار رسید.
بر اساس اعلام نظر کارشناسان و مسئولان، بالا بودن نرخ سود بانکی، استفاده از اوراق رهنی و رونق شرکت‌های لیزینگ را تا حدودی با اخلال مواجه کرد.
توسعه استفاده از سیستم‌های مبتنی بر پس‌انداز جهت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در بخش مسکن سومین راهکار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن بود. در این راستا نیز در خردادماه سال ۹۴ صندوق پس‌انداز یکم با استفاده از منابع اقساط بازگشتی مسکن‌مهر و پس‌انداز خانوارهای متقاضی مسکن برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به خانوارهای فاقد مسکن، راه‌اندازی شد.
تکیه بر پس‌اندار خانوارها یکی از سیاست‌های اصلی بوده که وزارت راه و شهرسازی همواره بر آن تاکید داشته است. بر این اساس، تا تاریخ ۹۵٫۱۲٫۲۹ بالغ بر ۱۶۰ هزار فقره حساب سپرده توسط خانوار متقاضی در این صندوق افتتاح شد. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی جهت تقویت این صندوق تلاش دارد تا طول دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس انداز یکم را افزایش و یا طول دوره سپرده‌گذاری در این صندوق را کاهش دهد.
در همین رابطه عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی پیش‌تر، سیاست های بخش مسکن را تشریح کرده گفته بود: سیاست ما درحوزه مسکن این گونه است که باید خانه‌سازی برای متقاضیان واقعی انجام شود به این معنا متقاضیان واقعی با افزایش قدرت خرید و راهکار پس‌انداز، وارد بازار می‌شوند. به همین دلیل به جای آنکه دولت مداخله عجیب و غریب کند قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد تا عرضه و تقاضا درجهت موثر پیش رود.
وی دراین رابطه افزود: سال ۹۵ حدود ۱۳۳ هزار خانوار جوان توانستند برای سکونت خود تسهیلات بگیرند که این میزان نسبت به سال ۹۵ با مبلغ ۶۷۰۰ میلیارد تومان رشد ۴۷ درصدی داشت.
آخوندی گفت: ما در برنامه مسکن اعلام کردیم متقاضیان واقعی مسکن باید پس‌انداز کنند و ظرف دو سال از پس‌انداز قدرت خرید مردم از یک به پنج افزایش یافت. همچنین رشد معاملات مسکن درسال ۹۵ در خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری بوده که این آمار نشان دهنده نیاز واقعی و رونق مسکن و نه بازار سوداگری است. (جزئیات بیشتر را اینجا بخوانید.)
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان نیز در این رابطه اظهار نظر کرده و سیاست‌های مسکنی دولت یازدهم را برای اقشار میان‌درآمد بر مبنای پس‌انداز برشمرد.
تقویت صندوق پس انداز مسکن یکم تا پایان سال ۹۵ بدین شرح بوده است: تعداد حساب‌های افتتاحی در بانک‌مسکن ۱۵۴ هزار فقره تعداد تسهیلات اعطایی نیز به متقاضیان مسکن، ۷هزار و ۳۵ فقره بوده است که بر این مبنا نیز مبلغ کل سپرده‌گذاری ۳۳٫۷ میلیارد ریال و برای تسهیلات اعطایی ۴٫۳ هزار میلیارد ریال بوده است.همچنین کاهش نرخ سود بانکی در صندوق پس‌انداز یکم از ۱۴ درصد به ۸ درصد در بافت‌های ناکارآمد شهری و ۹٫۵ درصد در سایر مناطق مجموعه اقداماتی بود که به ثمر نشست و نتیجه داد.براساس گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، چهارمین راهکار نیز توسعه بازار پیش‌فروش مسکن بود. آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۱۳۹۳ تدوین شد و جهت کمک به اجرای این قانون دستورالعمل استفاده از حساب‌های امانی نیز در سال ۹۵ تدوین شد. با این حال، به دلیل پاره‌ای از مشکلات در قانون پیش‌فروش مسکن، تاکنون بازار پیش‌فروش در قالب آیین‌نامه و دستورالعمل مذکور، عملکردی نداشته است و در همین رابطه نیز اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان بر اساس گفته علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در دستور کار است.
نوشته شده توسط admin در یکشنبه, ۱۱ تیر ۱۳۹۶ ساعت ۵:۱۵ ق.ظ
