زمين رايگان براي همه روياي خانه‌دار شدن يا سراب جديد

در حال چند ماه بيشتر تا پايان سند چشم‌انداز 20 ساله باقي نمانده است که مسکن دوباره به محور اصلي سياست‌هاي عمومي بازگشته است. وعده‌ي واگذاري زمين رايگان به مردم، که از سوي دولت سيزدهم و مجلس به‌عنوان جبران سال‌ها ناترازي در بازار مسکن مطرح مي‌شود، اکنون در قالب برنامه هفتم توسعه جان گرفته اما همچنان پرسش‌هاي مهمي پيش روي آن قرار دارد «آيا آزادسازي زمين دولتي مي‌تواند بن‌بست خانه‌دار شدن طبقه متوسط و کارگري را باز کند يا به زنجيره‌اي تازه از رانت و سوداگري منجر خواهد شد؟»
مجتبي يوسفي، عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي، در گفت‌وگويي اخير درباره اين موضوع چنين اظهار کرده است: با توجه به اين‌که سند چشم‌انداز 20 ساله کشور در پايان سال جاري به اتمام مي‌رسد، تنها برنامه بالادستي موجود، برنامه هفتم توسعه است. اين برنامه، تنها ميثاق ميان دولت، مجلس و قوه قضائيه براي حل مشکلات مردم به شمار مي‌رود. دکتر پزشکيان نيز يکي از اعضاي 45 نفره کميسيون تلفيق برنامه هفتم توسعه بوده و بسياري از بندهاي اين برنامه به تصويب رسيده است.
در چنين فضايي، نگاه قانون‌گذار بيش از هر زمان معطوف به زمين است. ماده 50 برنامه هفتم توسعه که يوسفي به آن اشاره کرد، شايد مهم‌ترين ماده در حوزه مسکن باشد؛ بندي که به‌طور مستقيم به »خروج انحصار زمين از دولت و فراهم‌سازي امکان تأمين زمين براي ساخت مسکن« مي‌پردازد.
به‌گفته‌ي اين نماينده مجلس، اجراي درست اين ماده مي‌تواند بخش عمده‌اي از هزينه‌ي تمام‌شده مسکن را کاهش دهد؛ هزينه‌اي که در سال‌هاي اخير در ايران بيشترين فشار را بر دوش طبقه متوسط و کارگران قرار داده است.
تابستان 1403 در نظرسنجي مرکز افکارسنجي دانشجويان ايران (ايسپا)، بيش از 72 درصد پاسخ‌دهندگان گفته‌اند که خانه‌دار شدن در شرايط فعلي غيرممکن يا بسيار دشوار شده است. داده‌هاي تورم رسمي بانک مرکزي نيز نشان مي‌دهد که متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در تهران از حدود 12 ميليون تومان در ابتداي 1398 به بيش از 170 ميليون تومان در مهر 1404 رسيده؛ رشدي نزديک به 14 برابري ظرف کمتر از هفت سال.
يوسفي با اشاره به همين ناترازي اقتصادي مي‌گويد: براساس بررسي‌ها، با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که بين 20 تا 25 ميليون تومان است، اگر يک‌سوم اين مبلغ در شهرهاي بزرگ پس‌انداز شود، حدود 53 سال طول مي‌کشد تا بتوان با قيمت‌هاي فعلي يک واحد مسکوني 80 تا 100 متري خريداري کرد؛ در حالي‌که در تهران اين رقم به حدود 73 سال افزايش مي‌يابد. حتي اگر تمام درآمد پس‌انداز شود، اين مدت به حدود 20 سال کاهش مي‌يابد.
اين برآوردها، هرچند طنز تلخي است، اما عمق شکاف ميان درآمد و هزينه مسکن را در ايران نمايان مي‌کنند. در واقع، بازار مسکن براي نسل‌هاي جديد نه فقط يک هدف اقتصادي بلکه يک رؤياي دوردست شده است.
در ماده‌ي 49 برنامه هفتم توسعه، هدف رؤيايي اما دقيق تعيين شده است: کاهش زمان تملک مسکن به 7.5 سال. اين يعني دولت بايد با مجموعه‌اي از اقدامات از کنترل قيمت زمين تا توسعه‌ي عرضه فاصله ميان توان خريد و بهاي ملک را بيش از دو سوم کاهش دهد.
بر اساس همان قانون، طي پنج سال اجراي برنامه، حدود 330 هزار هکتار بايد به وسعت شهرهاي ايران افزوده شود. حجم عظيمي از اين زمين‌ها، در اختيار وزارت راه و شهرسازي است؛ نهادي که در صورت اجراي قانون، بايد بخشي از انحصار تاريخي خود را واگذار کند.
يوسفي با تأکيد بر همين نکته مي‌گويد: با اجراي اين طرح، انحصار زمين از دولت و وزارتخانه مذکور خارج خواهد شد.
اما خروج انحصار، اگر بدون شفافيت انجام شود، خطرناک است. تجربه‌ي مسکن مهر و سپس طرح نهضت ملي نشان داد هرگونه توزيع زمين بدون نظام نظارت دقيق، مي‌تواند زمينه‌ساز فساد و شکل‌گيري طبقه‌اي از دلالان مجوز شود؛ کساني که از زمين‌هاي رايگان براي انتقال سود به بازار آزاد استفاده مي‌کنند.با وجود وعده‌هاي پي‌درپي براي احداث سالانه يک ميليون واحد در دولت سيزدهم، آمارها از تحقق کمتر از 20 درصد اهداف حکايت دارد. کارشناسان مسکن مي‌گويند دولت‌ها معمولاً روي »عرضه‌ي زمين« تمرکز مي‌کنند اما از »زنجيره‌ي توان مالي خانوارها« غافل مي‌مانند.
به بيان ساده‌تر، توزيع زمين رايگان تنها زماني به خانه‌دار شدن مردم منتهي مي‌شود که سازوکارهاي مالي همچون وام‌هاي کم‌بهره، بيمه ساخت و سياست‌هاي حمايتي مکمل فراهم شوند؛ نکاتي که در متن فعلي برنامه هفتم هنوز صراحت کافي ندارند.
ايران در دو دهه اخير با شکل‌گيري شهرهاي اقماري روبه‌رو بوده است: پرديس، پرند، فولادشهر و صدها ناحيه‌ي تازه تأسيس که بخش مهمي از آن‌ها هنوز با زيرساخت‌هاي ناقص و فاصله‌ي زياد از مراکز اشتغال دست‌وپنجه نرم مي‌کنند.
بنابراين، حتي در صورت واگذاري رايگان زمين، بُعد مکاني و کيفيت خدمات شهري تعيين‌کننده‌ي سرنوشت اين طرح خواهند بود. اگر دولت زمين را در محدوده‌هايي بدون تقاضاي سکونت ارائه دهد، پروژه شکست‌خورده محسوب مي‌شود؛ درست مانند هزاران واحد نيمه‌تمام مسکن مهر که اکنون به حالت متروکه رها شده‌اند.
اجراي کامل مواد 49 و 50 برنامه هفتم توسعه آزموني بزرگ براي دولت و مجلس است. اگر دولت بتواند در طول پنج سال آينده شبکه‌اي از شهرهاي جديد با زيرساخت مناسب و دسترسي آسان به اشتغال ايجاد کند، شايد رؤياي خانه‌دار شدن دوباره به واقعيت نزديک شود. اما اگر مسير نظارت و توزيع به انحراف رود، طرح «زمين رايگان» به سرنوشت بسياري از وعده‌هاي قبلي دچار خواهد شد شعارهايي که در سطح ماندند و در عمل، شکاف طبقاتي را عميق‌تر کردند.
ايران در پايان سند چشم‌انداز 20 ساله، با دو چهره از مسکن روبه‌روست: شهري که به‌سرعت رشد کرده و مردمي که از تملک آن دور مانده‌اند. واگذاري زمين رايگان شايد آخرين نسخه‌ي سياست‌گذاران براي درمان اين ناترازي تاريخي باشد، اما اين نسخه تنها در صورتي نتيجه مي‌دهد که »زمين« نه به کالاي تجملي، بلکه به حق اجتماعي سکونت بازگردانده شود.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از مهر،اگر برنامه هفتم بتواند اين نگاه را نهادينه کند، شايد در پايان اين دهه بتوان گفت که آزادي زمين، سرآغاز عدالت شهري در ايران بوده است اما تا آن روز، راهي طولاني و پرپيچ‌وخم در پيش است.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com