مالیات راهکار جلوگیری از احتکار خانه

نازیلا مهدیانی
گروه اقتصادی:چندصد هزار خانه یی که مالکان به ویژه انبوه سازان در تهران و دیگر شهرها به امید افزایش قیمت خالی گذاشته اند موجب بر هم خوردن تعادل در فرایند عرضه و تقاضای مسکن و رکود این بخش شده است چالشی که دولت با راهکار وضع مالیات بر خانه‌های خالی به دنبال رفع آن است.
در فرایند برهم خوردن عرضه و تقاضا در بازار مسکن، در دهه ی ۶۰ بود که با افزایش جمعیت کشور در آستانه ی کمبود واحد مسکونی قرار گرفت. یک دهه بعد چرخه ی عرضه از میزان تقاضا جاماند و تقاضای مازاد باعث افزایش قیمت شد؛ افزایشی که از میانه های دهه ی۸۰ آشکارتر شد و در سال های ۱۳۸۶ تا ۱۳۸۹ با جهشی خیره کننده به اوج رسید و قیمت ملک (زمین و آپارتمان های تجاری و مسکونی) در بازار به رقم هایی نجومی رسید.
ارزش افزوده ی ایجاد شده در صنعت ساختمان، سرمایه های کلانی را وارد بازار مسکن کرد به طوری که انبوه سازی بخش مسکن برای مدت ها رقیبی نداشت و سرمایه‌های بازارهای موازی مانند ارز و طلا هم به سمت ساختمان سازی سرازیر شد.
طبق گفته ی کارشناسان، سودهای غیرمتعارف در این بازار در مقطع زمانی نیمه ی دوم دهه ی ۸۰ به ۳۰۰ درصد هم رسیده بود و انبوه سازان حتی به سود ۱۵۰ درصد هم رضایت نمی دادند.
با افزایش تقاضا میزان ساخت وساز هم افزایش یافت تا اینکه بازار پس از افزایش قیمت بی سابقه ی مصالح ساختمانی، کاهش توان خرید مردم، ایجاد رکود در اقتصاد کلان و عقب نشینی تقاضا به رکودی عمیق برخورد.
با عمیق تر شدن رکود، کاهش پنج درصدی قیمت ها و خروج حباب از این بازار، خانه های ساخته شده برای عرضه در دوره رونق، دوباره ذخیره شد.
انبوه سازان مدعی هستند در یک سال گذشته در حالی که قیمت خانه کاهش داشته، هزینه های ساخت بالا رفته و در این شرایط فروش صرفه ی اقتصادی ندارد .
در شرایطی که سیاست وزارت راه و شهرسازی ثبات قیمت ها در بازار مسکن است برخی فعالان این حوزه می گویند افزایش قیمت خانه در دوره ی رونق هم کم تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
آمار و برآوردها نشان می دهد بیش از یک میلیون و ۴۰۰ هزار خانه ی خالی در کشورمان وجود دارد که ۴۰۰ هزار واحد آن در شهر تهران است.
همچنین، آمارهای رسمی می گوید یک سوم جمعیت کشورمان صاحب خانه نیستند و بازار مسکن نیاز به عرضه ی سالانه یک و نیم میلیون مسکن به متقاضیان واقعی دارد.
با توجه به وضعیت موجود، عرضه ی خانه‌های ذخیره شده می تواند تا حدی نیازهای متقاضیان را تامین کند اما مشکل اینجا است که در این وضعیت انبوه سازان حاضر به عرضه نیستند.
برای رفع این مشکل و مبارزه با احتکار مسکن، دولت ابزار مالیات را در دست دارد به طوری که از این پس صاحبان خانه های خالی باید مالیات بپردازند و این مالیات به طور تصاعدی هم افزایش می یابد.در برخی از کشورها مالیات خانه های خالی آنچنان بالا است که حتی اگر اجاره صرفه ی اقتصادی نداشته باشد هم مالک عرضه ی خانه را به خالی ماندن آن ترجیح می دهد.
راهکار مالیاتی برای اینکه مسکن به کالای سرمایه یی تبدیل نشود در کشورهایی مانند انگلیس بسیار سختگیرانه است به طوری که در این کشور اگر کسی خانه ی دوم داشته باشد و آن خانه هم خالی باشد دولت می تواند تا ۲۰۰ درصد از ارزش خانه از او مالیات بگیرد.
به نظر می رسد استفاده از چنین الگویی سبب طرح راهکار وضع مالیات بر خانه های خالی شده است.
در طرف دیگر اما انبوه سازانی قرار دارند که مدعی هستند وضع مالیات برای وادار کردن مالک به عرضه ی مسکن با شعار اقتصاد آزاد دولت تضاد دارد.
مسکن در بیشتر کشورها کالایی اجتماعی به شمار می رود اما در ایران به دلیل ارزش افزوده‌یی که در پی سیاست های غلط و فعالیت گسترده ی دلالان به وجود آمده به کالای سرمایه‌یی تبدیل شده است. سیاست اصلی دولت بر این پایه است که مسکن کالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایه گذاری.
در برابر، وجود بیش از یک و نیم میلیون خانه‌ی خالی نشان می دهد این میزان و حجم از واحد های مسکونی برای سرمایه گذاری ساخته شده است و مالکان در شرایط رکود قصد فروش ندارند.
البته انبوه سازان می گویند این میزان واحد مسکونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده است و ربطی به احتکار ندارد. یک کارشناس مسکن و ساختمان با بیان اینکه شمار خانه های خالی در حال کاهش است . به طور قطع اقتصاد آزاد این اجازه را به سرمایه گذاران می دهد در هر بخشی وارد فعالیت اقتصادی شوند و از سود اقتصادی آن بخش استفاده کنند.بنا بر این، سرمایه گذار این اختیار را دارد که در هر بخشی که منافع بیشتری دارد، وارد شود و در قانون هم ساخت و ساز به قصد تجارت منع نشده است. طبیعی است که انبوه سازان به دنبال سود در حوزه ی کاری خود باشند. شغل انبوه سازان سرمایه گذاری در بخش مسکن است و افزایش ساخت و ساز هم سیاستی است که دولت آن را دنبال می کند.
در حال حاضر بازار مسکن با کمبود تولید مواجه است و معتقدم این تعداد واحد به دلیل نبود توان مالی مردم خالی مانده است.
حسن محتشم افزود: در اقتصاد آزاد، ساز وکار بازار و سیستم عرضه و تقاضا نرخ گذار است و با توجه به اینکه چرخه ی اقتصادی کند و گردش نقدینگی بسیار ضعیف است و رکود در برخی از صنایع از بین نرفته، هنوز امکان خرید در مردم به وجود نیامده و نبود تقاضا رکود در بازار مسکن را به دنبال داشته است.
به باور کارشناسان، اصلی ترین عامل گرانی هر کالایی از جمله مسکن نبود توازن در فرایند عرضه و تقاضا است. در این ارتباط، سیاست‌های دولت های پیشین که »مسکن مهر« از برجسته‌ترین آن طی سال های اخیر به شمار می‌رود، نتوانست نیاز قشرهای مختلف را برطرف سازد و با وجود سرمایه گذاری کلان دولت، طرح هایی از این دست با ناکامی رو به رو و در نهایت منجر به افزایش نرخ تورم در کشور شد.
در این شرایط، بسیاری از کارشناسان و مسوولان معتقدند به غیر از واحدهای تجملی و گران قیمت که حاصل ورود بانک ها به حوزه ی ساختمان سازی است، چندصد هزار خانه ی خالی می تواند توازن را به بازار برگرداند.
البته همچنان که پیشتر گفتیم موضوع این است که مالکان حاضر به عرضه ی این واحد ها در دوره ی رکود نیستند؛ پدیده یی که زیر عنوان احتکار مسکن از آن یاد می شود.
یک مقام مسئول چندی پیش درباره ی پدیده‌ی احتکار مسکن در دوره ی رکود گفته بود یکی از راهکارهای عرضه ی خانه های خالی به بازار اعمال مالیات است اما تاکنون سازمان امور مالیاتی ابزاری در جهت شناسایی خانه های خالی برای گرفتن مالیات طراحی نکرده است. به گفته ی مظاهریان بحث احتکار را باید از راه نظام مالیاتی کنترل کرد و در همه ی دنیا هم موضوع احتکار را از این راه کنترل می کنند. سازندگان در یک سال گذشته از حداکثر فرصت رکود در بازار استفاده کرده اند و کمتر وارد خرید و فروش شدند. البته با آرامشی که امسال برای بازار مسکن پیش بینی می کنیم، خانه های انباشته شده به مرور وارد بازار می شود.
در این پیوند، مصطفی قلی خسروی کارشناس بازار مسکن گفت: احتکار مسکن به طور مصنوعی کاهش تولید را به دنبال دارد.
هر چند ساخت و ساز انجام می شود اما وقتی این تولیدها به بازار عرضه نشود، کاهش عرضه در مقابل افزایش تقاضا منجر به گرانی مسکن خواهد شد.
وی با تاکید بر تاثیر جدی موضوع احتکار برافزایش دوره ی رکود و نیز افزایش ناگهانی قیمت ها در دوره ی رونق گفت: سیاست های مالیاتی هر چند می تواند ابزار خوبی برای عرضه‌ی مسکن های خالی باشد اما در عمل به درستی اجرایی نمی شود و مالکان هم به خوبی راه های دور زدن قانون مالیات را فراگرفته اند.
از سوی دیگر محتشم با بیان اینکه مالیات به طور موقت می تواند خانه های خالی را وارد بازار اجاره کند، اظهار کرد: به طور قطع گرفتن مالیات درمان احتکار نیست.
شاید خانه های خالی از سکنه به واسطه ی اعمال مالیات وارد بازار اجاره شود اما ورود سرمایه گذاران به بازار اجاره در میان مدت باعث کاهش تولید و در نهایت باعث افزایش قیمت ها در بازار مسکن می شود.
این مقام مسئول با تاکید بر اینکه ورود دستوری به بازار نتیجه یی نمی‌دهد، گفت: دولت اگر قدرت خرید را افزایش می داد با روش منطقی تری به اهداف خود می رسید. از سوی دیگر باید گفت دولت نمی تواند کاهش قیمت نفت و پیامدهای تحریم در اقتصاد را با گرفتن مالیات جبران کند.
براساس قانون مالیات بر خانه های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید ۵۰ درصد مالیات مشخص شده را بپردازد.
این میزان در سال سوم معادل ۱۰۰ درصد و در سال چهارم برابر ۱۵۰ درصد مالیات اجاره خواهد بود. همچنین در زمینه ی تعیین ارزش معامله های ملکی و مالیات بندی، بازنگری هایی صورت گرفته به شکلی که این مالیات پس از ۱۰ سال به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک می‌رسد. همچنین اگر کسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات می شود.
در حال حاضر سرمایه ی عظیمی در خانه های خالی پنهان شده است و عامل احتکار می تواند ضمن بی پاسخ گذاشتن نیاز متقاضیان مسکن تهدیدی برای ثبات ایجاد شده در بازار این کالای مهم باشد چرا که با کاهش عرضه و افزایش میزان تقاضا، تعادل باز هم به زیان خریداران بر هم می‌خورد و این روند به افزایش قیمت ها دامن می زند.