جبران کمبود زمین با بلندمرتبه‌سازی
بیت اله ستاریان
گروه اقتصادی:در حوزه زمین و مسکن مهم‌ترین فاکتور در تعیین قیمت، کاربری زمین مورد نظر است، یعنی قیمت دو قطعه زمین با متراژ و موقعیت مشابه در یک منطقه در صورتی که کاربری‌های متفاوتی(تجاری، اداری مسکونی و…) داشته باشند، متفاوت است در واقع همان‌گونه که بیشترین سهم در قیمت ملک متعلق به ارزش زمین است در قیمت زمین نیز مهم‌ترین نقش را کاربری تعیین می‌کند. حال با توجه به نقش پررنگ زمین در قیمت واحد مسکونی و ملک که بیش از ۵۰ درصد بهای ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد، سوال این است در شرایط کنونی باید تلاش شود، قیمت زمین کاهش یابد تا بدین صورت شاهد افت ارزش مسکن باشیم یا اینکه باید با سیاست‌گذاری‌های متفاوت قیمت مسکن را متعادل کنیم؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت با افزایش عرضه زمین شهری می‌توان قیمت‌ها را متعادل کرد و نباید به صورت مستقیم در کاهش قیمت زمین دخالت کرد زیرا این اقدام اثرات نامطلوبی در اقتصاد کشور به همراه دارد و کاهش قیمت معنوی زمین را به دنبال دارد پس پیشنهاد می‌شود که به جای کاهش قیمت زمین و عرضه رایگان آن در راهکارهای عرضه زمین تغییراتی ایجاد شود.در صورتی که قیمت زمین در منطقه‌یی صفر منظور شود و بعد ساختمان مسکونی، تجاری یا اداری در این زمین ساخته شود با وجود آنکه قیمت زمین صفر بوده اما ملک همچنان ارزشمند است و تفاوتی با ارزش املاک منطقه با همین موقعیت و کاربری نخواهد داشت پس ارائه زمین رایگان نمی‌تواند روش مناسبی برای ساماندهی شرایط کنونی مسکن باشد زیرا مسکن ظرفیت و پتانسیل لازم برای افزایش قیمت حتی با وجود زمین رایگان را دارد و ساخت و ساز در حالت کلی ارزش‌افزوده زمین را بهبود می‌بخشد.
با توجه به آنکه عرضه رایگان زمین شهری نمی‌تواند کمک‌کننده باشد باید در زمینه تولید زمین شهری اقدام کرد تا بدین صورت از افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن جلوگیری کرد و در مقابل این روند فزاینده ایستاد در حال حاضر می‌توان با انجام مطالعات دقیق در تمام شهرهای کشور، عرضه زمین را افزایش داد به عنوان نمونه در شهرهایی مانند قزوین، اصفهان، مشهد، تبریز و… زمین شهری وجود دارد اما مطالعات و ارزیابی‌های دقیقی در این زمینه صورت نگرفته است به عبارت دیگر می‌توان با ارائه سیاست‌هایی، عرضه زمین شهری را بهبود بخشید و به تبع آن شاهد کاهش قیمت مسکن شد اما عرضه زمین باید در محدوده و درون شهر صورت بگیرد و نه در شهرک‌های اقماری و اطراف شهر، ساخت و ساز انجام شود در واقع با توجه به تجربه نامناسب ایجاد شهرک‌های اقماری نباید بیش از این به توسعه این شهرها با اعطای زمین شهری پرداخت.برای افزایش عرضه زمین در شهرها باید راهکارهای متفاوتی را عملیاتی کرد به عنوان نمونه در تهران به علت گسترش بیش از حد شهر دیگر نمی‌توان شاهد توسعه جغرافیایی بود در واقع محدوده شمال جنوب و شرق تهران بسته شده است و امکان گسترش در این مناطق وجود ندارد اما در سمت غرب تا حدودی امکان گسترش وجود دارد و می‌توان در این محدوده جغرافیایی اقدام به عرضه زمین کرد، پس پیشنهاد می‌شود با توجه به آنکه در تهران امکان گسترش شهر از سه جهت شمال، جنوب و شرق وجود ندارد و تنها محدوده قابل گسترش غرب است، مسوولان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری به دنبال استفاده از ارتفاع و بلند مرتبه‌سازی باشند.
در این شرایط و با توجه به دو راهکار پیشنهاد شده برای افزایش عرضه زمین ( تولید زمین و بلندمرتبه‌سازی) بهترین گزینه برای تهران بلندمرتبه‌سازی است اگرچه این روش نیز تبعاتی منفی به همراه دارد و می‌تواند حجم جمعیت ترافیک و… را افزایش دهد اما با وجود این در حال حاضر بهترین گزینه برای افزایش عرضه زمین و کاهش قیمت آن همین روش است البته یکی دیگر از پیشنهادهایی که برای بهبود عرضه زمین مطرح می‌شود، گسترش شهرهای میانی است در واقع با توجه به آنکه افزایش عرضه زمین در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها با مشکل مواجه است و نمی‌توان این شهرها را بیش از این گسترده کرد، بهترین راهکار سرمایه‌گذاری بر شهرهای میانی است.در سایر کشورها با توجه به آنکه در زمینه جمعیت شاهد رشد چندانی نیستیم مشکلات کمتری برای تامین و عرضه زمین وجود دارد به عنوان نمونه در فرانسه، آلمان و… که رشد جمعیت بسیار پایین است شهرداری‌ها مشکلی برای تولید زمین شهری ندارند اما در بیشتر کشورهای اطراف و توسعه نیافته به دلیل افزایش و رشد بی‌رویه جمعیت، مشکل تامین و تولید زمین شهری وجود دارد و در بسیاری از این کشورها بحث ایجاد شهرک‌های اقماری برای افزایش عرضه زمین مطرح شد که هیچ کدام ازآنها با موفقیت همراه نبود و تمامی این کشورها با دلایل یکسانی در این طرح شکست خوردند در واقع در ۱۵کشور اجرا کننده، زندگی در این شهرک‌ها عارضه‌های یکسانی به همراه داشت و این شهرک‌ها بیش از آنکه محلی برای زندگی باشند، تبدیل به شهرک‌های خوابگاهی شدند.
ایجاد صندوق‌های زمین و مسکن، گسترش بازار رهنی و بازار رهن ثانویه راهکارهایی است که مبتنی بر نظام پس‌انداز است. بررسی تجربیات کشورهای مختلف نیز نشان می‌دهد که آورده متقاضی و پس‌انداز سهم عمده‌یی در تامین مالی مسکن داشته است. بنابراین پس‌انداز یکی از اصولی‌ترین راهکارهای تامین مالی مسکن است که در دوره‌های مختلف نیز مورد توجه قرار گرفته است.اما بررسی آمار اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان‌دهنده استقبال نامناسب از روش‌های پس‌انداز در تامین مالی مسکن دارد. در حالی که در شرایط فعلی افراد باید برای دریافت وام‌های ۸۰ یا ۶۰ میلیونی حداقل ۴۰ یا ۳۰میلیون تومان را سپرده‌گذاری کنند به‌طور متوسط تنها ۱۹میلیون تومان در صندوق‌های پس‌انداز سرمایه‌گذاری شده و تنها ۸۰۰میلیارد تومان برای ۴۲هزار نفر طی ۳سال گذشته سپرده‌گذاری شده است.
ارقامی که نشان می‌دهد با نیاز فعلی بازار مسکن خیلی تطابق ندارد.نکته‌یی که باید وزارت راه و شهرسازی و سیاست‌های اقتصادی مسکن با آن تطابق کند، این است که چگونه بستر پس‌انداز در کشور به وجود آید و چه عواملی به عنوان عامل تهدید و تحدید‌کننده نظام پس‌اندازی شناخته می‌شود. مهم‌ترین عامل تهدید و تحدید‌کننده نظام پس‌اندازی در طرح‌های فعلی دولت پدیده شکست بازار است که سبب عدم تناسب قیمت مسکن و سطح درآمد خانوار شده است. این عدم تناسب سبب می‌شود تا شاخص دسترسی به مسکن افزایش یافته و دوره انتظار مسکن نیز به تبع آن افزایش یابد.
طبق طرح جامع مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه شده شاخص دسترسی به مسکن به‌طور متوسط در دهک‌های مختلف ۱۲سال محاسبه شده است به این معنی که یک خانوار ایرانی باید به مدت ۱۲سال تمام درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند صاحب مسکن شود.
با توجه به اینکه مسکن یک‌سوم سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد طبق طرح جامع مسکن دوره انتظار مسکن به‌طور متوسط به ۳۶ سال خواهد رسید یا به عبارت دیگر طبق برآورد طرح جامع مسکن اگر خانواری بتواند تمام سهم هزینه مسکن خود را پس‌انداز کند و رقمی را بابت اجاره‌بها پرداخت نکند در شرایط فعلی بعد از ۳۶ سال امکان تملک واحد مسکونی را خواهد داشت در حالی که عمر یک خانوار ایرانی با توجه به سن ازدواج و سن امید به زندگی طول عمر یک خانواده ایرانی کمی بیش از ۴۰ سال است. در چنین شرایطی تمام عمر و ثمره یک خانواده تبدیل به یک واحد مسکونی حداقلی خواهد شد که فرصتی برای استفاده از آن را دیگر ندارد. به نظر می‌رسد که دولت برای شکل‌دهی نظام پس‌انداز در تامین مالی مسکن باید توجه ویژه‌یی در خصوص کاهش شاخص دسترسی و طول دوره انتظار مسکن داشته باشد تا خانوار در بازه زمانی کوتاه یا میان‌مدت امکان بتواند برنامه‌ریزی تملک واحد مسکونی را داشته باشد و انگیزه لازم برای پس‌انداز داشته باشد. نمونه بارز این مساله در سال‌های اخیر مسکن مهر بوده است. استقبال مردم به طرح مسکن مهر با توجه به تمام مشکلاتی که در اجرای این طرح وجود داشت، تناسب قیمت تمام شده با توان پس‌انداز خانوار بوده است که دسترسی آحاد مردم به این طرح و طول دوره انتظار را بهبود بخشید. آورده ۱۰ تا ۲۰میلیون تومانی توانست با درآمد سالانه ۱۸ میلیون تومانی خانوار ایرانی در زمان ثبت‌نام مسکن ارتباط مناسبی برقرار کند. امر بسیار مهمی که در سیاست‌های فعلی وزارت راه و شهرسازی مشاهده نمی‌شود.
نوشته شده توسط admin در چهارشنبه, ۱۹ خرداد ۱۳۹۵ ساعت ۴:۵۳ ق.ظ
