آیا رونق احساس شده در بازار مسکن موقت بوده است

محمد کوثری
گروه اقتصادی:وضعیت بازار مسکن کشور در تابستان سال جاری بسیاری از فعالان این بازار را تا حدی به آینده امیدوار کرد و این انتظار را به وجود آورد که سیکل تجاری اخیر بازار در حال خروج از رکود و ورود به یک دوره رونق جدید است.
اگر چه اطلاعات جامعی از متغیرهای بازار مسکن در فصول دوم و سوم سال ۱۳۹۵ برای کل کشور وجود ندارد، داده‌های مربوط به معاملات مسکن در کلانشهرهاتقریباً بهترین شاخص در دسترس برای بررسی وضعیت کل کشور است. البته ذکر این نکته لازم است که چون داده‌های ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات تنها مربوط به معاملات انجام گرفته است، مقایسه قیمتی ماه به ماه آن مقایسه درست و معناداری نخواهد بود.
به بیان دیگر به دلیل یکسان نبودن نمونه افزایش یا کاهش قیمت معاملات انجام گرفته در بازه زمانی یک ماه به طور دقیق قابل تفسیر نیست و برای تحلیل دقیق‌تر بهتر است بازه زمانی بازتر شود. به همین دلیل در اینجا از میانگین متحرک داده‌های قیمت و همچنین حجم معاملات استفاده می‌شود.
قیمت اسمی واحدهای معامله‌شده از ابتدای سال ۱۳۹۵ روند صعودی مستمری را تجربه کرده و حجم معاملات صورت‌گرفته نیز که در سه‌ماهه نخست سال مطابق معمول هر ساله افت کرده بود، در سه‌ماهه دوم شروع به رشد کرد.
اما این افزایش معاملات تداوم نیافت و در پاییز مجدد روندی نزولی به خود گرفت. این کاهش تعداد معاملات اندکی از خوش‌بینی به رونق بازار کاست و این سوال را به وجود آورد که آیا رکود طولانی‌مدت اخیر همچنان ادامه دارد یا خیر؟
از طرف دیگر سمت عرضه مسکن نیز حداقل تا فصل اول سال ۱۳۹۵ که داده‌های رسمی وجود دارد وضعیت خوبی را تجربه نکرده است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرها چنان‌که در نمودار دوم هم قابل مشاهده است حتی نسبت به سال‌های رکود ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ نیز همچنان رو به نزول بوده است. ضمن اینکه داده‌های جزئی‌تر حاکی از افت شدید پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرهای بزرگ به خصوص تهران است. در واقع تعداد این پروانه‌ها ۲۱/۴ درصد در بهار ۱۳۹۵ نسبت به بهار گذشته کاهش پیدا کرده است. از طرف دیگر ارزش اسمی سرمایه‌ گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده نیز حداقل از ابتدای سال ۱۳۹۴ رو به کاهش است.
بنابراین وضعیت ساخت‌وساز یا همان سمت عرضه بازار نیز حداقل تا بهار سال جاری در رکود به سر برده و هیچ دلیل محکمی هم مبنی به بهبود آن در فصول دوم و سوم وجود ندارد.
ارزش‌ افزوده بخش ساختمان، اعم از بخش خصوصی و بخش دولتی نیز شرایط مناسبی را در سال‌های اخیر تجربه نکرده است.
در ادامه سال ۱۳۹۴ که رشد ارزش‌افزوده ساختمان منفی ۱۶/۷ درصد بوده، در شش‌ماهه نخست سال ۱۳۹۵ به‌رغم رشد اقتصادی ۷/۴ درصدی به استناد بانک مرکزی، بخش ساختمان تنها بخشی بوده که باز هم با کاهش ارزش‌افزوده و انقباض همراه شده است. این امر از دو عامل افت سرمایه‌ گذاری بخش خصوصی در ساختمان و کاهش اعتبارات عمرانی تحقق‌یافته در بودجه دولت، نشات می‌گیرد.در مجموع از چند جهت می‌توان در مورد آینده این بازار صحبت کرد. آیا رونق اندک احساس‌شده در اواسط سال ۱۳۹۵ موقت بوده و بازار همچنان در رکود به سر خواهد برد یا شروع دوره رونق نزدیک است؟ آیا ورود متقاضیان به این بازار در شرایط فعلی صرفه اقتصادی دارد؟ و آیا سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن به‌صرفه است؟
بررسی شرایط فعلی بازار مسکن کشور در کنار عوامل درون‌زا و برون‌زای اثرگذار بر این بازار حاکی از وضعیت »خروج از رکود« در این بازار است. به این معنا که اگر چه در چند ماه پیش‌ رو انتظار تغییر و تحول معناداری نمی‌رود، شروع دوره رونق از فصل دوم یا سوم سال آینده دور از انتظار نیست.
درآمدهای نفتی دولت به عنوان یک عامل مهم برون‌زا، در طول ماه‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و با تاخیر اثر خود را بر مسکن نیز خواهد داشت. تسهیلات بانکی ثبت‌ نام‌ شده در سیستم بانکی (صندوق پس‌انداز یکم) به مرور دوره یک‌ساله خود را به اتمام رسانده و کم‌کم در حال ورود و اثرگذاری بر بازار مسکن است. از همه مهم‌تر رشد اندک و خفیف قیمت اسمی در سال جاری که از ادامه کاهش قیمت واقعی مسکن حکایت دارد، به مرور به افزایش قدرت خرید خانوارها برای خرید می‌انجامد و متقاضیان بیشتری را وارد بازار می‌کند. با این حال از سمت دیگر سود سپرده‌های بانکی که به طور غیررسمی و در نتیجه رقابت بانک‌های ناسالم در جذب سپرده رو به افزایش است تا حدودی از این تقاضا می‌کاهد.
عوامل متعدد دیگری هم بر این بازار اثرگذار هستند که جمیع جوانب آنها خروج آهسته اما قریب‌الوقوع بازار مسکن از رکود را به دنبال خواهند داشت.
در چنین شرایطی ورود بدون عجله متقاضی مصرفی به بازار و خرید واحد مسکونی دلخواه کاملاً منطقی و قابل قبول است، مخصوصاً اگر در غیر این صورت متقاضی مجبور به پرداخت اجاره‌ بها برای ملک مسکونی خود نیز باشد.
اما، خرید به منظور سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی توصیه نمی‌شود و عایدی حاصل از مسکن حداقل در یک سال آینده کمتر از گزینه‌های سرمایه‌گذاری بدون ریسک موجود در شرایط فعلی خواهد بود.
با این حال سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شرایط متفاوتی دارد. از آنجا که به طور معمول بین یک تا دو سال برای اتمام پروژه‌های ساختمانی زمان لازم است، شروع به ساخت در این شرایط که نهاده‌های تولید قیمت نسبتاً مناسبی دارند و مجوزهای لازم نیز نسبتاً راحت‌تر قابل دریافت هستند، به‌صرفه خواهد بود.
چراکه از یک طرف هزینه‌های ساخت تا حدودی مناسب‌ تر خواهد بود و از طرف دیگر اتمام پروژه و فروش آن نیز در دوره رونق اتفاق خواهد افتاد.