تعادل قدرت خرید و قیمت اولین قدم خروج از رکود مسکن

گروه اقتصادی:کارشناسان معتقدند هم‌اکنون زمانی است که آجرهای بخش ساخت و ساز باید بالا بروند؛‌ چرا که اگر فکری برای رکود بخش مسکن نشود، بسیاری از بخش‌های اقتصاد متاثر از مسکن دچار مشکل می‌شوند و تامین حدود یک میلیون مسکن در کشور نیز با چالش مواجه خواهد شد.
صنعت ساختمان با بیش از ۳۰۰ واحد صنعتی ارتباط دارد، گردش مالی آن بالاتر از فروش نفت است، بیش از ۲۰ درصد تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌دهد و نبض ۱۳ درصد از اشتغال کشور در دست این بخش است.
با این حال مسکن به رکود رفته که اصلی‌ترین عامل آن به نبود تعادل بین قدرت خرید و قیمت آن مربوط می‌شود. راهکارهای زیادی هم برای آن اندیشیده شد که تقریبا هیچ‌کدام به نتیجه نرسیدند. به اعتقاد کارشناسان پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی که حدود ۳۰ درصد قیمت خانه در کلان‌شهرهایی را تشکیل می‌دهد چندان نمی‌تواند منجر به رونق معاملات بخش مسکن بینجامد.
در این شرایط چاره چیست؟ آیا باید دست روی دست گذاشت تا درآمد واقعی اقشار جامعه با حرکت آهسته، خود را به تورم بخش مسکن برساند تا شاید تعادلی بین عرضه و تقاضا برقرار شود؟ عوامل مختلفی همچون رانت، سود غیرمتعارف تولیدکنندگان و مجوزهایی که قیمت زمین را یک شبه افزایش دادند در زمین‌گیر شدن پول‌های کشور در بخش مسکن دخیل بوده‌اند اما به هر حال این شرایطی است که بر این بخش حاکم شده و اگر دولت بخواهد تا افق ۱۴۰۵ سالیانه یک میلیون و ۵۰ هزار واحد مسکونی بسازد، مجبور است بخش ساخت و ساز را از طرق مختلف همچون ارایه تسهیلات به حرکت وادار کند.
یکی از موضوعاتی که در شورای برنامه ریزی مسکن و شهرسازی درباره آن بحث شود موضوع خروج از رکود مسکن است که در حوزه‌های اقتصادی در اولویت قرار دارد.
یک مسئول در این مورد می گوید: وقتی مسکن دچار رکود می‌شود بسیاری از صنایع از جمله صنعت فولاد گرفتار این مشکل می‌شود و در پی آن صنایع دیگر نیز متاثر از این رکود خواهند بود. آخوندی معتقد است: اگر شخصی به رئیس‌جمهور مراجعه و اعلام کند »من می‌خواهم خانه‌دار شوم چه کاری باید انجام دهم؟«باید بتوان به این سوال فارغ از درآمد شخص اعم از روستانشین و شهرنشین پاسخ داده شود.
در نهایت اگر برنامه ششم توسعه نتواند به این سوال مردم که »من چگونه می‌توانم یک خانه داشته باشم؟« پاسخ دهد سایر موارد مندرج در برنامه ششم توسعه در حوزه مسکن تعارفاتی بیش نخواهد بود و شاید تنها ارزش نظری داشته باشد اما ارزش عملیاتی ندارد. بر اساس آمارها هر ۱۰۰ متر ساخت و ساز در طول سال سه شغل دائم ایجاد می‌کند. وی اولین اقدام برای خروج رکود از مسکن را وضع مقررات و مالیات‌ها عنوان کرده و گفته است: به جای این‌که عوارض و تعرفه‌های جدید برای گران شدن وضع شود مشوق‌هایی در نظر گرفته شود و دولت و شهرداری به جای درآمدهای آنی، به درآمدهای ناشی از گردش مالی، ساخت و ساز و خرید و فروش فکر کنند. این کارشناس تصریح کرد: دولت باید بازارهای ثانویه مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن را برای خرید و فروش در کشور راه‌اندازی و فعال کند و تسهیلاتش را به بخش مسکن در قالب این صندوق‌ها ارایه کند تا خرید و فروش به جریان بیفتد.
او درباره‌ی تامین منابع مالی در بخش مسکن اظهار کرد: در دولت‌های گذشته حجم زیادی از نقدینگی صرف تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد تحت عنوان مسکن مهر شد. لذا بهترین راه این است که دولت ابتدا این پروژه‌های نیمه‌تمام را به اتمام برساند تا پول‌ها به خزانه‌ی دولت برگردد.
وی می‌گوید: هیچ بانکی آماده ارایه تسهیلات به بخش مسکن نیست؛ چرا که مدت طولانی بازپرداخت باعث می‌شود تا ریسک این مساله را قبول نکنند. اما باید در نظر داشت که از جمله مشکلات و موانع بخش مسکن به پایین بودن قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد. تسهیلاتی هم در بخش تولید وجود ندارد. لذا پرداخت تسهیلات مناسب با سود حداکثر ۱۴ درصد ضروری است.
این اقتصاددان به ظرفیت بخش مسکن در اشتغال و افزایش درآمد سرانه کشور اشاره و تاکید کرد: دولت باید برای بخش مسکن فکری کند. واحدهای تولیدی مادر مثل سیمان، صنایع فولاد، کاشی، سفال، در و پنجره و هزاران واحد صنعتی و کارگری به صنعت ساختمان وابسته هستند. لذا این صنعت می‌تواند به عنوان پیشران رونق اقتصادی عمل کند.
از وقتی که جهش قیمت دلار در سال ۱۳۹۱ به عنوان یک ویروس کشنده به جان بخش مسکن افتاد، این بخش چنان بیمار شد که هنوز هیچ طبیبی نتوانسته نسخه‌ی شفابخشی را از آستینش برای شفای آن بیرون آورد. وقتی قیمت ارز یکباره سه برابر شد و تورم بالا رفت، قدرت خرید مردم با قیمت مسکن به قدری دچار عدم تعادل شد که مسکن تب کرد تا این‌که به کما رفت. با این حال امیدها بر این است که این بیمار بالاخره یک روز از کما بیرون بیاید اما زمان آن مشخص نیست. هم‌اکنون سرنوشت مسکن به عنوان دردانه‌ مردم به دغدغه‌ای عمومی تبدیل شده است. لذا روش‌های درمان بسیاری از دارو تا شوک روی آن انجام شد که آخرین روش، پرداخت وام‌های ۸۰ میلیون تومانی است.
اما به گفته‌ی کارشناسان این دارو هم مسکنی است که قابلیت درمان قطعی مسکن را ندارد و تنها می‌تواند به حاشیه‌نشینی شهرهای بزرگ دامن بزند.
کارشناسان معتقدند تا زمانی که قدرت خرید مردم به عنوان عامل محرک رونق بخش مسکن افزایش نیابد، مسکن از رکود خارج نخواهد شد. احمد تولا، کارشناس مسکن می‌گوید: تا وقتی نتوانیم اقتصاد مقاومتی را در کشور استوار کنیم به طور متوالی وضعیت رکود و تورم در بخش‌های مختلف از جمله مسکن ادامه خواهد داشت. معمولا دولت‌ها وقتی با تورم سرسام‌آور مواجه می‌شوند، برای فرار از تورم به سمت رکود می‌روند و بازار را دچار تنگی نقدینگی می‌کنند و می‌گویند به تورم فائق آمدیم؛ در حالی که از یک بیماری به نام تورم به بیماری دیگری به نام رکود پناه برده‌اند.
سپس ناچارا نقدینگی تزریق می‌شود و این سیکل معیوب ادامه می‌یابد. به این ترتیب به نظر می‌رسد مشکل بخش مسکن فقط نبود تقاضا نیست؛‌ چرا که انباشت تقاضا نیز می‌تواند باعث افزایش قیمت به‌ویژه در بخش مسکن ارزان قیمت شود. تولا در این خصوص می‌گوید: به احتمال زیاد سال آینده با انباشت تقاضا مواجه می‌شویم. اگر این انباشت پاسخ داده شود قیمت‌ها هم کنترل می‌شود و در غیر این صورت به جهش قیمت منجر خواهد شد. البته باید در نظر داشت که جهش قیمت در آینده، به تقاضای بازار بستگی دارد. اقتصاد بدون تقاضا هیچ توجیهی نخواهد داشت. لذا هرچقدر هم که قیمت‌ها بالا برود اگر مشتری نباشد خانه‌ها روی دست سازندگان می‌مانند و سرمایه‌های کشور راکد می‌شوند.
محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن نیز شرایط بخش مسکن را به یک آشفته‌بازار تشبیه و اظهار می‌کند: در قسمت خانه‌های ارزان قیمت مسکن مهر اضافه ساخت داریم. مسکن مهر روی دست دولت مانده و تقاضا برای اسکان در آنها کم است. در قسمت لوکس‌سازی هم خانه بیش از نیاز بازار ساخته شده است.
از سوی دیگر در آینده با هجوم تقاضا مواجه می‌شویم. ضمن این‌که کلی خانه‌ی فرسوده و غیرایمن داریم که باید مرمت شوند. لذا دولت باید تدابیری را در قالب »طرح جامع مسکن« به موازات هم برای این آشفته‌بازار اتخاذ کند.
وی رکود مسکن را عامل گرفتار شدن بخش‌های اقتصادی دیگر دانسته و می‌گوید: یکی از موضوعاتی که در شورای برنامه ریزی مسکن و شهرسازی باید درباره آن بحث شود موضوع خروج از رکود مسکن است که در حوزه‌های اقتصادی، این بخش در اولویت قرار دارد. وقتی مسکن دچار رکود می‌شود بسیاری از صنایع از جمله صنعت فولاد گرفتار این مشکل می‌شود و در پی آن صنایع دیگر نیز متاثر از این رکود خواهند بود.
این کارشناس بیان می‌کند: وقتی مسکن دچار رکود می‌شود صنایع سیمان نیز با رکود مواجه خواهد شد و سهام بسیاری از شرکت‌های سیمانی، پتروشیمی و فولاد افت می‌کند. پیامدهای زنجیره‌ای رکود مسکن بسیار زیاد است بنابراین موضوع خروج مسکن از رکود باید در اولویت ستاد اقتصادی دولت باشد.