قيمت‌هاي نجومي براي خانه‌هاي بي‌مشتري

به طور معمول در اقتصاد، بازار‌ها پيرو فرمول ساده و ازلي «عرضه و تقاضا» شکل مي‌گيرند يعني وقتي خريدار نباشد، قيمت‌ها مي‌شکنند و وقتي صف تقاضا طولاني شود، قيمت‌ها بالا مي‌روند. اما اين روز‌ها اگر به بازار مسکن ايران، به‌ويژه در پايتخت و شهر‌هاي اقماري آن نگاه کنيد، با يک پديده شگفت‌انگيز و متناقض رو‌به‌رو مي‌شويد؛ رکود تورمي شديد. در اين وضعيت بازار در انجماد کامل به سر مي‌برد، دفاتر املاک خلوت است، حجم معاملات قطعي به شکل چشمگيري ريزش کرده و به بياني ساده، خريد و فروشي انجام نمي‌شود؛ با اين حال، نمودار قيمت‌ها نه تنها پايين نمي‌آيد، بلکه هر روز ارقام جديد و سرسام‌آوري را ثبت مي‌کند.
اين وضعيت به يک معماي بزرگ براي متقاضيان واقعي مسکن تبديل شده است. چطور ممکن است بازاري که هيچ رمقي براي معامله ندارد، اين‌گونه قيمت‌ها را بالا بکشد؟ پاسخ به اين پرسش در گسل عميقي نهفته است که ميان واقعيت‌هاي قدرت خريد مردم و انتظارات تورمي فروشندگان شکل گرفته است؛ گسلي که ريشه در سياست‌هاي کلان اقتصادي، نااطميناني‌هاي سياسي و تغيير ابزار‌هاي قيمت‌گذاري در عصر ديجيتال دارد.
روي گسل انتظارات
يکي از ملموس‌ترين نشانه‌هاي اين پارادوکس، شکاف عميق ميان قيمت‌هاي پيشنهادي فروشندگان و ارقام قطعي معاملات است. بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد که اين شکاف به رقم بي‌سابقه 27 درصد رسيده است؛ عددي که بسيار فراتر از ميانگين‌هاي تاريخي بازار مسکن در ايران است.
اما اين شکاف به چه معناست؟ در يک سوي اين گسل، فروشندگاني ايستاده‌اند که مسکن را به عنوان آخرين پناهگاه براي حفظ ارزش دارايي و نقدينگي خود مي‌بينند. آنها با نگاه به نرخ تورم عمومي، افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز و کاهش بازدهي ساير بازار‌هاي موازي، حاضر نيستند ملک خود را به قيمتي کمتر از سقف ذهني خود واگذار کنند. از نظر اين گروه، فروش ملک با قيمت پايين‌تر، به معناي بازماندن از قطار تورم است.
در سوي ديگر اين گسل، بدنه اصلي جامعه و متقاضيان مصرفي قرار دارند. قدرت خريد طبقه متوسط و رو به پايين جامعه به دليل عقب‌ماندگي شديد دستمزد‌ها از تورم، به طور کامل تحليل رفته است. متقاضي واقعي حتي با کمک تسهيلات بانکي - که خود به دليل بروکراسي و اقساط سنگين به فرآيندي فرسايشي تبديل شده - توان نزديک شدن به قيمت‌هاي پيشنهادي را ندارد. در نتيجه، فروشنده روي قيمت توهمي خود پافشاري مي‌کند و خريدار توان ورود ندارد؛ پديده‌اي که بازار را به انجماد رسانده است.
معماي قيمت‌گذاري در بازار منجمد
براي درک بهتر اين معماي قيمت‌گذاري، بايد به تغيير کارکرد مسکن در اقتصاد ايران اشاره کرد. در ساختار اقتصادي سالم، مسکن يک کالاي مصرفي با دوام است؛ اما در اقتصاد تورم‌زده ما، مسکن سال‌هاست که به يک کالاي سرمايه‌اي محض و مطمئن‌ترين پناهگاه نقدينگي تبديل شده است.
وقتي ساختار کلان اقتصادي توان کنترل نقدينگي سرگردان را ندارد و نرخ تورم سالانه در سطوح بالا تثبيت مي‌شود، صاحبان سرمايه به دنبال امن‌ترين ساحل براي نجات دارايي‌هاي خود مي‌گردند. بورس با نوسانات شديد و غيرقابل پيش‌بيني، طلا و ارز با محدوديت‌ها و ريسک‌هاي امنيتي و نگهداري، همگي رقبايي هستند که در بلندمدت قافيه را به مسکن مي‌بازند. ملک نه از بين مي‌رود، نه دولت مي‌تواند به راحتي براي آن سقف قيمتي دستوري تعيين کند و نه در بلندمدت دچار ريزش‌هاي ناگهاني مي‌شود.
بنابراين، حتي در شرايطي که هيچ خريداري در بازار وجود ندارد، مالکان نيازي به فروش فوري احساس نمي‌کنند. آنها ترجيح مي‌دهند ملک خود را خالي نگه دارند يا با قيمت‌هاي نجومي فايل کنند، اما از ارزش سرمايه‌اي آن عقب‌نشيني نکنند. اين پافشاري بر حفظ ارزش دارايي، جريان قيمت‌گذاري را از واقعيت ميدان معامله جدا کرده و به سمت انتظارات آينده سوق مي‌دهد.
از نازي‌آباد تا صادقيه؛ محله‌هاي سنتي هم دست‌نيافتني شدند
براي ملموس شدن اين بحران، کافي است نگاهي به وضعيت قيمت‌ها در محله‌هاي مختلف تهران بيندازيم. بررسي بازار و پلتفرم‌هاي فروش نشان مي‌دهد که افزايش شديد قيمت‌ها ديگر مختص به مناطق شمال شهر و لوکس‌نشين نيست؛ بلکه موج گراني به شدت محله‌هاي سنتي، اصيل و متوسط‌نشين تهران را در نورديده است.
در مناطقي مانند نازي‌آباد در جنوب تهران، يا تهران‌پارس در شرق و صادقيه در غرب پايتخت، قيمت هر متر مربع واحد مسکوني به اعدادي رسيده است که تا چند سال پيش براي آپارتمان‌هاي لوکس شمال شهر تصور مي‌شد. آپارتمان‌هاي چندساله و بدون امکانات کامل در اين مناطق، اکنون با قيمت‌هايي فايل مي‌شوند که متقاضيان مصرفي را شوکه مي‌کند. در اين محله‌ها که روزگاري بستر اصلي جابجايي طبقه متوسط و خانه‌دار شدن زوج‌هاي جوان بود، اکنون نرخ‌ها به قدري بالا رفته که عملاً تقاضاي مصرفي محلي سرکوب شده و جاي خود را به خريداران سرمايه‌اي خارج از منطقه يا رکود مطلق داده است. خريد يک آپارتمان معمولي ??60 متري در اين مناطق، به بودجه‌اي نياز دارد که تامين آن از توان يک کارمند يا کارگر با درآمد‌هاي فعلي کاملاً خارج است.
خانه‌دار شدن، رويايي که نقش بر آب شد
با جهش سنگين قيمت‌ها در هسته مرکزي و محله‌هاي متوسط تهران، موجي از پرتاب تقاضا به سمت شهر‌هاي اطراف و اقماري پايتخت شکل گرفت. شهر‌هايي مانند پرند، پرديس، انديشه و هشتگرد در سال‌هاي گذشته به عنوان سوپاپ اطمينان بازار مسکن تهران عمل مي‌کردند و افرادي که توانايي خريد در تهران را نداشتند، اميد داشتند با بودجه‌هاي محدودتر در اين مناطق صاحب خانه شوند.
اما آخرين گزارش‌ها و داده‌هاي ميداني حاکي از يک واقعيت تلخ است که قيمت مسکن در شهر‌هاي اطراف تهران نيز جهش قابل توجهي داشته است. امروز ديگر با بودجه‌هاي زير چند ميليارد تومان، خانه‌دار شدن حتي در دورترين شهر‌هاي اقماري نيز به يک رويا تبديل شده است. واحد‌هاي مسکن مهر يا آپارتمان‌هاي شخصي‌ساز در شهر‌هايي مثل پرند و هشتگرد که روزي با مبالغ اندک قابل خريداري بودند، اکنون چنان افزايش قيمتي را تجربه کرده‌اند که خط بطلاني بر اميد‌هاي قشر ضعيف جامعه کشيده است. اين وضعيت نشان مي‌دهد که سرريز تورم مسکن پايتخت، با سرعتي بالا در حال بلعيدن توان خريد در حاشيه شهرهاست و عملاً گزينه »کوچ به حاشيه براي خانه‌دار شدن« را براي بسياري از خانوار‌ها منتفي کرده است.
نقش پلتفرم‌هاي آنلاين در شکل‌دهي به قيمت‌هاي حبابي
در کنار دلايل کلان اقتصادي، نمي‌توان از نقش ابزار‌هاي نوين و تکنولوژيک در دامن زدن به اين آشفتگي چشم‌پوشي کرد. در سال‌هاي اخير، پلتفرم‌ها و سايت‌هاي نيازمندي‌هاي آنلاين به بازيگران اصلي تعيين قيمت در بازار مسکن تبديل شده‌اند. اين پلتفرم‌ها هرچند دسترسي به اطلاعات را آسان‌تر کرده‌اند، اما به بازويي براي ايجاد نوسان و شکاف قيمت تبديل شده‌اند.مکانيزم پلتفرم‌هاي آنلاين به اين صورت است که هر فردي بدون نياز به تاييد کارشناسي، مي‌تواند ملک خود را با هر قيمتي که تمايل دارد، آگهي کند. وقتي چند فروشنده در يک محله قيمت‌هاي پيشنهادي خود را به صورت هماهنگ يا غيرهماهنگ بالا مي‌برند، اين قيمت‌هاي کاذب به سرعت به عنوان »عرف جديد منطقه« در پلتفرم تثبيت مي‌شود. ساير مالکان نيز با ديدن اين آگهي‌ها، قيمت ملک خود را بالا مي‌برند. به اين ترتيب، يک چرخه‌ باطل از »قيمت‌سازي مجازي« شکل مي‌گيرد که هيچ ارتباطي با واقعيت قدرت خريد مردم يا معاملات قطعي ثبت‌شده در سامانه املاک ندارد. پلتفرم‌هاي آنلاين عملاً به ابزاري براي سيگنال‌دهي انتظارات تورمي تبديل شده‌اند و به رفتار‌هاي هيجاني در بازار دامن مي‌زنند.
سايه سياست بر سر بازار
بازار مسکن ايران هيچ‌گاه جدا از اتمسفر سياسي کشور نبوده است. انتظارات متقاضيان و فروشندگان به شدت تحت تاثير اخبار سياست خارجي، تحولات ديپلماتيک و به ويژه سرنوشت توافقات بين‌المللي و تنش‌هاي منطقه‌اي قرار دارد. در شرايط فعلي، بازار مسکن روي يک »گسل انتظارات سياسي« قرار گرفته است.بيم و اميد‌ها از تحولات سياست خارجي و سايه سنگين نااطميناني‌ها، رفتار معامله‌گران را در وضعيت »صبر و انتظار«قرار داده است. فروشندگان از ترس اينکه پس از فروش ملک خود، با جهش ناگهاني دلار و تورم رو‌به‌رو شوند و ديگر نتوانند دارايي خود را جايگزين کنند، قيمت‌ها را بالا نگه مي‌دارند يا از معامله عقب‌نشيني مي‌کنند. خريداران نيز در سناريويي معکوس، اميدوارند که با گشايش‌هاي ديپلماتيک يا کاهش تنش‌ها، حباب قيمت‌ها تخليه شود و بتوانند با شرايط بهتري وارد بازار شوند. اين بلاتکليفي سياسي، خود به بازتوليد رکود دامن مي‌زند؛ رکودي که البته به دليل ساختار تورمي اقتصاد، مانع از رشد قيمت‌هاي پيشنهادي نمي‌شود.
سناريوها؛ بازار مسکن به کدام سو مي‌رود؟
با توجه به داده‌هاي موجود و تحليل‌هاي کارشناسي، مي‌توان چند سناريوي احتمالي را براي آينده اين بازار متصور شد:
1. استمرار وضعيت موجود (رکود تورمي فرساينده): در صورت عدم تغيير در سياست‌هاي کلان اقتصادي و استمرار تورم ساختاري، احتمالاً همين روند فعلي ادامه خواهد يافت. يعني حجم معاملات در سطوح بسيار پايين باقي مي‌ماند، اما قيمت‌هاي پيشنهادي به دليل رشد نقدينگي و افزايش هزينه‌هاي توليد (مانند دستمزد، مصالح و عوارض شهرداري) به آرامي به صعود خود ادامه خواهند داد تا زماني که شکاف ميان قدرت خريد و قيمت‌ها به نقطه‌اي غيرقابل تحمل برسد.
2. سناريوي توافق و گشايش ديپلماتيک: اگر در عرصه سياست خارجي شاهد کاهش جدي تنش‌ها و احياي توافقات باشيم، شوک رواني مثبتي به بازار‌ها وارد خواهد شد. در اين سناريو، نرخ ارز ثبات يافته يا کاهشي مي‌شود و انتظارات تورمي فروکش مي‌کند. هرچند قيمت مسکن به دليل چسبندگي بالا به ندرت ريزش شديد را تجربه مي‌کند، اما بازار وارد يک دوره رکود طولاني همراه با «ثبات قيمت‌ها« خواهد شد که در آن، تورم واقعي مسکن منفي شده و به تدريج قدرت خريد مردم خود را به قيمت‌ها نزديک مي‌کند. همچنين شکاف 27 درصدي فعلي از طريق اصلاح قيمت‌هاي پيشنهادي فروشندگان کوچک‌تر خواهد شد.
3. سناريوي تشديد تنش‌ها و شوک ارزي: در صورت جهش مجدد و شديد نرخ ارز، بازار مسکن دوباره با موج جديدي از گراني مواجه خواهد شد. در اين حالت، مسکن عقب‌ماندگي خود را از دلار جبران خواهد کرد و قيمت‌هاي پيشنهادي به ارقام نجومي‌تري دست مي‌يابند، هرچند که عمق رکود به دليل ناتواني کامل خريداران، عميق‌تر از هر زماني خواهد شد.
ضرورت بازتنظيم ساختاري در بازار
معماي قيمت‌گذاري در بازار راکد مسکن، بيش از آنکه يک پديده درون‌بازاري باشد، آينه‌اي تمام‌نما از چالش‌هاي کلان اقتصاد ايران است. شکاف 27 درصدي ميان توهمات قيمتي فروشندگان و واقعيت‌هاي اقتصادي خريداران، نشانه‌اي آشکار از بازاري است که کارکرد مصرفي خود را از دست داده و کاملاً درگير نگاه‌هاي سرمايه‌اي و امنيتي شده است.به گزارش آرازآذربايجان به نقل از اقتصاد24،تا زماني که موتور‌هاي توليد تورم در اقتصاد کلان روشن باشند، نااطميناني‌هاي سياسي پابرجا بماند و پلتفرم‌هاي آنلاين بدون نظارت ساختاري به قيمت‌سازي دامن بزنند، نمي‌توان انتظار داشت که اين بازار به آرامش برسد. بازار مسکن ايران نيازمند يک «بازتنظيم ضروري» است؛ بازتنظيمي که نه با دستور و بخشنامه، بلکه از طريق ثبات‌بخشي به اقتصاد، هدايت نقدينگي به سمت توليد واقعي، توسعه عرضه مسکن استاندارد و ارزان‌قيمت، و از همه مهم‌تر، بهبود قدرت خريد عمومي جامعه محقق خواهد شد. در غير اين صورت، اين انجماد بزرگ تنها به محروميت بيشتر قشر مولد جامعه از حق طبيعي داشتن مسکن منجر خواهد شد.