چشم‌انداز تردید و رکود در بازار مسکن

گروه اقتصادی: چشم‌انداز رکودی در بازار مسکن، سرمایه‌ها را طی هفته گذشته به سمت بازارهای خودرو و بورس روانه کرد که باعث شد برخی فروشندگان مردد نسبت به عرضه واحدهای خود اقدام کنند.
بازار مسکن در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی بورس، طلا و ارز به قله قیمتی چهار سال اخیر دست یافته و بر این اساس معاملات در فروردین ماه به کمترین میزان خود طی شش سال گذشته رسیده است. آخرین بررسی‌های میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هیجان ایجاد شده از طرف عرضه با واکنش خنثی طرف تقاضا همراه بوده است. محاسبات حاکی از آن است که از چهار سال گذشته تاکنون رشد بازار مسکن ۲۳ درصد بالاتر از طلا و ارز قرار گرفته و به همین دلیل معاملات مسکن در فروردین ماه ۵۱ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش نشان داد. عوامل تورم‌زای مقطعی همچون تحریم سپاه پاسداران نیز تأثیری برای افزایش تقاضا در بازار مسکن ایجاد نکرد. کارشناسان دفاتر املاک پیش بینی می‌کنند رکود معاملاتی برای حداقل ۱۰ تا ۱۲ فصل در بازار مسکن ماندگار خواهد بود.
از سوی دیگر، ورود نقدینگی به بازارهای خودرو و سهام در هفته گذشته اوضاع را به ضرر نوسان گیران بازار مسکن تغییر داد. برخی معتقدند در سال جاری، بازار بورس اوضاع بهتری نسبت به طلا، ارز و مسکن تجربه خواهد کرد.
بازار مسکن، ماه گذشته را نیز با شرایط رکود تورمی سپری کرد و این در حالی است که طبق نظر کارشناسان، ظرفیت این بازار برای رشد قیمت پر شده است. طبق آمار وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۹۵ درصد رشد یافته است. عده‌ای از فعالان حوزه مسکن معتقدند که اگر خریداران با قیمت‌هایی بالاتر از ارقام فعلی اقدام به خرید کنند در واقع حباب می‌خرند. بازار مسکن در شرایطی رکود تورمی را سپری کرده که قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و امروز نیز خبر رسید که بانک مرکزی با افزایش تسهیلات تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان مخالفت کرد. سقف این وام برای زوجین هم اکنون ۱۶۰ میلیون تومان است. البته عده‌ای از کارشناسان و همچنین وزیر راه و شهرسازی معتقدند که بالا بردن رقم تسهیلات اثرات تورمی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر، رصد شرایط فعلی بازار مسکن گویای دو ویژگی کاهش قدرت خرید و افت شدید معاملات است. طبق آمار اتحادیه املاک در ۲۰ روز ابتدای فروردین ماه ۱۳۹۸ خرید و فروش ملک در تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل معادل ۵۱ درصد کاهش یافته است؛ زیرا سرمایه‌گذاران حرفه‌ای که سال گذشته حضور چشمگیری در بازار داشتند هم اکنون به ندرت دیده می‌شوند. اندک خریدارانی هم که حضور دارند، متقاضیان مصرفی هستند که از رشد مجدد قیمت‌ها نگرانند.
اوضاع فعلی حاکی از آن است که هر دو سوی عرضه و تقاضا با احتیاط اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند. برخی از فروشندگان معتقدند که قیمت‌ها در آینده بالاتر خواهد رفت اما سازندگان حرفه‌ای می‌گویند که هرکس در شرایط فعلی اقدام به فروش کند سود خواهد کرد. محاسبات نیز حاکی از آن است که از سال ۱۳۹۴ تاکنون رشد بازار مسکن به ۱۸۳ درصد رسیده و ۲۳ درصد بالاتر از سکه و ارز قرار گرفته است. همین موضوع، چشم‌انداز تورم مجدد در بازار مسکن را دور از ذهن کرده است.
در شرایطی که محاسبات نشان می دهد بازار مسکن در بازه میان مدت همتراز با دو بازار رقیب دچار رشد قیمت شده، فروشندگان مسکن در روزهای اخیر تحت تاثیر برخی سایتهای اینترنتی، قدرت تصمیم گیری خود را برای تخفیف رونق بخش از دست داده اند.
بعضی سایت‌های فروش ملک، کماکان عرصه تاخت و تاز نوسان گیران است؛ به طوری که در روزهای گذشته واحدهای ۳۰۰ میلیون تومانی مسکن مهر پردیس را تا یک میلیارد تومان قیمت گذاری کردند! هرج و مرج قیمتی البته در بازار مسکن شهر تهران نیز دیده می‌شود. فروشندگان تحت تأثیر قیمت‌های کاذب یا از فروش منصرف می‌شوند یا قیمت‌ها را به روز می‌کنند. این در حالی است که به گفته دفاتر املاک، قبل از اینکه مالکان قیمت‌ها را بالا ببرند هم برای واحد آنها مشتری پیدا نمی‌شد؛ چه برسد به حالا که پنج تا ۱۰ درصد به قیمت پیشنهادی اضافه کرده‌اند.
واسطه‌های ملکی می‌گویند که فروشندگان، قطعاً از ایجاد فضای رکود تورمی در بازار مسکن توفیقی به دست نخواهند آورد. از سوی دیگر مقایسه روند رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز طی پنج سال گذشته نشان می‌دهد که برخلاف تصور غالب، قیمت‌ها در هر سه بخش تقریباً به یک میزان رشد کرده و ظرفیت بازار مسکن پر شده است.
اقتصاد بدون تقاضا
منطق ساده‌ای در هر بازاری برای تعیین قیمت‌ها وجود دارد و آن تناسب عرضه و تقاضا است. در حال حاضر با توجه به جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن، بخش تقاضا قدرت خود را از دست داده و کارشناسان می‌گویند حداقل تا ۱۰ فصل این وضعیت ادامه پیدا خواهد کرد. در این فاصله هر نوع تحول قیمتی در بازار مسکن زمان دستیابی به رونق مجدد را طولانی‌تر می‌کند.
طی سه ماه اخیر میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۷۸۹ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به سه ماه قبل از آن سه درصد افزایش یافته است. سال گذشته در همین زمان متوسط قیمت مسکن شهر تهران پنج میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به ثبت رسید. آذرماه ۱۳۹۶ نیز به عنوان نقطه آغاز افزایش قیمت، میانگین قیمت مسکن تهران پنج میلیون و ۹۰ هزار تومان بود. آذرماه ۱۳۹۴ هم متوسط قیمت سه میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود. همان طور که آمار نشان می‌دهد قیمت نسبت به آذرماه سال ۱۳۹۶ معادل ۹۲ درصد و نسبت به آذرماه ۱۳۹۴ معادل ?۱۵۲?? درصد رشد یافته است.
تأثیر گرانی نهاده‌های تولید بر قیمت مسکن
برخی کارشناسان معتقدند با توجه به رشد قابل ملاحظه قیمت مصالح ساختمانی ناشی از نوسانات نرخ ارز، قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد یافت. با این حال عده‌ای دیگر می‌گویند بازار مسکن، تورم آینده را پیش‌خور کرده و جهش قیمت‌ها با توجیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، منطقی به نظر نمی‌رسد. از سوی دیگر بسیاری از سازندگانی که سال ۱۳۹۴ واحدهای خود را با قیمت مصالح آن زمان ساختند، سال ۱۳۹۷ آپارتمان‌ها را به عنوان واحد کلید نخورده نوساز با ۱۵۲ درصد رشد قیمت فروختند. بنابراین اگر مجدداً قیمت‌ها را به طور مثال ۵۰ درصد افزایش دهند یعنی ۲۰۲ درصد سود خواهند کرد که این مقدار سود در هیچ بخشی از اقتصاد کشور وجود ندارد. توجیه برخی سازندگان این است که رشد قیمت مسکن طی یک سال اخیر ۷۰ درصد پایین‌تر از طلا و ارز بوده که در پاسخ باید گفت قیمت طلا و ارز از سال ۱۳۹۲ تا کنون نوسان بسیار اندکی داشته و حالا که به رشد حدود ۱۶۰ درصد رسیده تقریباً با رشد ۱۵۲ درصد قیمت مسکن برابر شده است. لذا در حال حاضر توجیهی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.
در یک نظرسنجی اینترنتی با حضور ۲۸۷ نفر از شرکت کنندگانی که عمدتاً فعال حوزه مسکن هستند، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ همتراز با تورم عمومی پیش‌بینی شده است. ۲۶ درصد افراد معتقدند افزایش قیمت مسکن همسطح تورم پیش می‌رود. ۲۵ درصد گفته‌اند کمی بالاتر از تورم خواهد بود. ۱۷ درصد پایین‌تر از نرخ تورم را برای این بخش پیش‌بینی کرده‌اند.
۱۷ درصد نیز معتقدند نرخ رشد قیمت مسکن منفی خواهد بود. ۱۱ درصد به رشد بیش از دو برابر تورم نظر داده‌اند و تنها ۴ درصد گفته‌اند که قیمت مسکن در سال جاری به دو برابر نرخ تورم می‌رسد.
به گزارش آرازآذربایجان به نقل از ایسنا، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: یک نگاه فکری در کشور ما وجود دارد که همواره مسائل را به بازه‌های زمانی قبل و بعد از اتفاقات تقسیم می‌کند. قبل از عید، بعد از عید؛ قبل از انتخابات، بعد از انتخابات؛ قبل از ماه رمضان، بعد از ماه رمضان. این انگاره همیشه وجود داشته و امسال هم دیده می‌شود. مصطفی قلی خسروی بیان می‌کند: بسیاری افراد تصور می‌کنند قیمت خانه و سایر کالاها قرار است در سال ۱۳۹۸ دچار جهش شود. اما با توجه به تجربه ۵۰ ساله‌ای که در حوزه املاک دارم می‌گویم سال جاری مطلقاً جهش قیمت اتفاق نمی‌افتد و قیمت مسکن نهایتاً معادل نرخ تورم افزایش می‌یابد.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com