مسکن در سراشیبی تند رکود
گروه اقتصادی: شرایط مختلفی مانند کاهش تورم، پایین‌آمدن نرخ سود‌های بانکی و تسهیلات، افزایش فروش نفت و… منجر به ایجاد تحرک در بازار مسکن و خروج از رکود خواهد شد. بنابراین درحالی‌که در آستانه روی‌کارآمدن دولت دوازدهم منتظر اعمال سیاست‌های کلی‌تر از طرف کابینه دولت دوم حسن روحانی هستیم به‌طور قطع مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی و اجتماعی کشور است که انتظار می‌رود هرچه زودتر از سراشیبی تند رکود خارج شده و به شکوفایی برسد.
آیا پس از سال‌ها انتظار بازار مسکن رونق می‌گیرد؟ این‌روزها با افزایش تقاضا برای اجاره خرید خانه‌هایی با متراژ‌های ۷۰ تا ۹۰متر و افزایش وام خانه اولی‌ها به‌خصوص در پایتخت وضع بازار مسکن تکان ریزی خورده است. این تازه‌ترین آمارها و پیش‌بینی‌ای است که کارشناسان از بازار مسکن دارند و تحلیل کرده‌اند که مانند جدول سینوسی معاملات مسکن، امسال وقت تغییر در بازار مسکن سر رسیده و حالا پس از ۴سال‌ونیم می‌توان به تغییر در بازار مسکن امیدوار بود. با همه اینها، وضع بازار مسکن ناگهانی تکان نخواهد خورد و قطعا مانند همه تحولات اقتصادی نیازمند زیرساخت‌های لازم است. این پرونده به دنبال این است که با توجه به شرایط حال حاضر کشور، وضع بازار مسکن را از نگاه کارشناسان تحلیل کند.
در چندسال اخیر آن‌قدر وضع بازار خریدوفروش مسکن در رکود قرار داشت که حالا با انباشت خانه‌های ساخته‌شده و فروش‌نرفته روبه‌رو هستیم. صاحب‌خانه‌ها و بسازوبفروش‌ها در سال‌های گذشته ترجیح دادند یا خانه‌های‌شان را اجاره دهند یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. قیمت مسکن بستگی به عرضه و تقاضا در این بازار دارد.
وقتی مسکن بیشتر از تقاضا عرضه شود به تبع قیمت‌ها نیز گران نیستند و به همین دلیل در این شرایط صاحب‌خانه‌ها نیز به امید بالارفتن قیمت، خانه‌های‌شان را نگه‌داشته‌اند و از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه‌ها آن‌قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد. در سال‌های ۹۳ و ۹۴ وضع بازار مسکن بشدت در سیر نزولی قرار داشت، اما براساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن ۵,۴درصد نسبت به سال‌های قبل از خود رشد کرده است.درحالی که بسیاری از کارشناسان سال ۹۶ را سال رونق برای بازار مسکن پیش‌بینی کرده‌اند اما هنوز هم وضع این بازار در دومین فصل از این سال در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. بنابراین بازار مسکن در حالت انتظار قرار دارد و نیازمند پیش‌دستی دولت و برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت است. هرچند در سال‌های گذشته دولت سیاست‌های حمایتی مختلفی را برای تقویت و رونق بازار مسکن ارایه کرده، اما با همه اینها وضع بازار مسکن تحول چشمگیری نداشته است، به‌طوری که در خردادماه حتی حجم معامله مسکن در پایتخت ۰,۸درصد نسبت به خردادماه سال ۹۵ کاهش داشت.
در همه دوره‌های تاریخی و دولت‌های مختلف بازار مسکن با فرازونشیب‌هایی روبه‌رو بوده است. پس از پیروزی انقلاب اسلامی بنیادی به‌عنوان بنیاد مسکن برای تأمین خانه برای افراد محروم جامعه به دستور امام‌خمینی تشکیل شد. اما با آغاز جنگ تحمیلی عراق علیه ایران وضع جدیدی به کشور تحمیل شد و این بنیاد در بحبوحه دوران ۸ساله جنگ قیمت خانه‌ها نیز کاهش پیدا کرد.
با این حال، پس از پایان جنگ و پیروزی ایران وضع مسکن نیز در دوره‌های مختلف ریاست‌جمهوری‌های ایران تغییر پیدا کرد. طبق گزارش مرکز آمار، نرخ رشد قیمت مسکن تنها در دولت اول خاتمی و دولت دوم احمدی‌نژاد کمتر از نرخ تورم بوده است. وضع رکود و رونق بازار مسکن تنها با دو شاخص رشد قیمت‌ها و حجم ساخت‌وساز و عرضه آن در بازار مسکن بررسی می‌شود. با این حال، در همه دولت‌های پیشین قیمت مسکن یا ثابت بود یا رشد منفی داشت و در برخی از سال‌ها، قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم شد؛ اما در دولت آخر محمود احمدی‌نژاد یعنی دولت دهم به یکباره تغییر ناگهانی در بازار مسکن اتفاق افتاد. در این دولت اگر چه با افزایش ساخت‌وسازها در ظاهر وضع مسکن مثل یک مُسکن بر بازار مسکن عمل کرد اما درنهایت تزریق بیش از حد مسکن به بازار وضع عرضه و تقاضا را از حالت تعادل خارج کرد.
با همه اینها، قیمت مسکن در همه دولت‌ها موازی با قیمت‌های دیگر کالاها و لوازم مصرفی در رقابت است و گذشته نشان داده اگر چه بازار مسکن در همه دولت‌ها دچار افت‌وخیز شده است اما افزایش نرخ تورم در دولت‌های نهم و دهم یکی از تأثیرگذارترین عوامل افزایش نرخ قیمت زمین و ملک و آپارتمان در کنار کم‌شدن قدرت خرید مردم بوده است.
مجید کیانپور- عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی| بسیاری از کارشناسان عامل اصلی رکود فعلی در بازار مسکن را ساخت‌وسازهای گسترده و خارج از الگوی مشخص در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۲ می‌دانند. موضوعی که باعث شده حجم مسکن‌های خالی بالا برود و تعداد فروشندگان از خریداران بیشتر شود. این اتفاق باعث برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن شد و در کنار مشکلات کلان اقتصادی کشور این موضوع نیز خودنمایی کرد. با این حال، برخی از کارشناسان معتقدند که درحال حاضر وضع بازار مسکن نشان می‌دهد که یخ معاملات درحال ذوب‌شدن است. مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس در این‌باره می‌گوید: »در کشور ما به مسکن به‌عنوان سرمایه نگاه می‌شود، درحالی که اگر این دیدگاه تغییر کند و جای نگاه سرمایه‌ای به مسکن را نگاه مصرفی بگیرد، وضع معاملات نیز بهبود پیدا خواهند کرد. با این حال، مسکن متأثر از بازارهای موازی‌اش است و با سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت ارتباط مستقیم دارد. اگر بازارهای موازی راه بیفتند، قطعا مسکن نیز رونق پیدا خواهد کرد اما اگر این بازارها هم در رکود به سر ببرند، مسکن نیز در رکود باقی خواهد ماند.«
با این تعریف اما کیانپور معتقد است؛ درحال حاضر یخ بازار خریدوفروش مسکن درحال ذوب‌شدن است و دراین‌باره می‌افزاید: تعداد خریدوفروش در بازار مسکن افزایش پیدا کرده است، با این حال امیدوارم این روند رو به رشد باعث افزایش قیمت‌ها نشود یا حداقل این افزایش‌ها برابر با نرخ تورم باشد نه بیشتر.«درحالی که در آستانه آغاز به کار دولت یازدهم قرار داریم، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری‌های مسئولان دولت تأثیر مستقیمی بر بازارهای اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن دارد.
این عضو کمیسیون عمران مجلس در ادامه اظهار می‌کند: »پیش‌بینی من است که تا پایان نیمه اول سال آینده، وضع بازار مسکن با همین روند پیش برود تا کم‌کم از رکود خارج شود. با این حال، اعمال سیاست‌های دولت درخصوص حوزه مسکن بسیار مهم است و اگر بنا بر صحبت‌ها و برنامه‌های آینده دولت دوازدهم سود بانک‌ها کاهش پیدا کند، نقدینگی مردم به سمت بازار مسکن سرازیر خواهد شد.«
کیانپور در پایان با تأکید بر این‌که سیاست‌های محرک دولت تنها راه خروج از رکود بازار مسکن است، بیان می‌کند: »باید مالیات ۱۰درصدی که روی خانه‌های نوساز گذاشته‌اند، برداشته شود. به نظر من این کار، کار غیراصولی است که باید منطبق بر شرایط جامعه در آن بازنگری صورت گیرد. در واقع ما نباید از کسانی که به رونق ساخت‌وساز و بازار مسکن کمک می‌کنند مالیات نیز دریافت کنیم. به نظر من این وضع باعث می‌شود کسانی که قصد دارند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند، سرمایه‌هایشان را به بخش‌های دیگر ببرند که این موضوع نیز به وضع رکود در بازار مسکن دامن خواهد زد.«
نوشته شده توسط admin در چهارشنبه, ۲۸ تیر ۱۳۹۶ ساعت ۶:۵۳ ق.ظ
