تعاونی‌های مسکن قربانی سوداگران

گروه اقتصادی:هم‌اکنون به دلیل مشکلات مدیریتی، نداشتن ساختار مناسب و تاثیرپذیری از سوداگری حاکم بر بخش مسکن، نیمی از تعاونی‌های مسکن غیرفعال هستند.
با این که گفته می‌شود تشکیل تعاونی‌های مسکن به ایجاد یک میلیون شغل و کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن کمک می‌کند، بنا به گفته رییس سازمان ملی زمین و مسکن، این تعاونی‌ها به دلیل نداشتن ساختار حرفه‌ای و سابقه‌ی ساخت و ساز بعضا دردسرساز می‌شوند؛ با این حال تعاونی‌ها همواره از مشکلات بورس بازی و سوداگری مسکن که به آنها تحمیل شده رنج برده‌اند.
تعاونی‌های مسکن در دولت‌های هفتم و هشتم پول‌های خرد اعضا را جمع‌آوری و در طول ۵ سال حدود ۲ میلیون مسکن ساختند و به همین دلیل گفته می‌شود از ظرفیت خوبی برای کمک به تولید مسکن برخوردارند.
برآورد ساخت مسکن توسط تعاونی‌ها ۶۰۰ تا ۶۵۰ هزار تومان در هر متر مربع است و این میزان توسط انبوه‌سازان به دلیل حاشیه سود ۳۰ درصدی به یک میلیون تومان می‌رسد.
استفاده از این ظرفیت می‌تواند کمک خوبی برای تولید بخشی از نیاز سالانه ۱٫۵ میلیون واحد مسکونی کشور باشد اما به دلیل غیرحرفه‌ای بودن بعضی از اعضای تعاونی‌ها عموما ساز و کاری که انتخاب می‌شود صحیح نیست.
اینکه جمعی نسبت به تاسیس تعاونی‌ها و مجموعه هایی برای ساخت مسکن اقدام کنند و تمام پروسه تهیه زمین و اخذ پروانه و مسیر قانونی آن را طی کند و عده ای از این طریق صاحب خانه شوند، اتفاق خوبی است اما نکته مهم و اساسی غیرحرفه ای بودن این مجموعه است.
یک مقام مسئول در عین حال که نیمی از تعاونی‌ها را غیرفعال خوانده، از عملکرد آنها دفاع کرده و گفته است که دانش تعاونی‌های مسکن نباید از بین برود.
ربیعی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی در سال های ۹۰ و ۹۱ برخی از شرکت های فعال در ساخت و ساز را به تعاونی ها تحمیل کرده است به اشکالات به وجود آمده در مسکن مهر به خصوص در پروژه پردیس که تحویل آنها نیز طولانی شده است اشاره کرد و گفت: گذشته از این اشکالات عملکرد تعاونی‌های مسکن در مسکن مهر چه از نظر انتخاب سازه و استحکام و چه از نظر استفاده از مصالح بهینه بسیار موفقیت آمیز گزارش شده است. ظاهرا قرار است تعاونی‌ها به کمک مسکن اجتماعی- که هنوز با معضلات نقدینگی دست و پنجه نرم می‌کند بیایند.
البته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: طرح مسکن اجتماعی شروع شده ولی چون بنا نبوده سرعت جنبه تبلیغاتی آن از اجرای‌اش بیشتر شود کمتر به آن پرداخته شده است با این حال سازمان‌هایی چون سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مسکن در مقیاس‌های کوچکی در حال اجرای این طرح هستند.
کارشناسان، عملکرد تعاونی‌ها را مثبت ارزیابی می‌کنند و عمده مشکلات آن را عوامل بیرونی ناشی از سوداگری و سفته‌بازی بخش مسکن می‌دانند.
با مراجعه به دهه آغازین انقلاب یعنی در دهه‌ی ۶۰ مشاهده می‌شود که تولید مسکن از رشد چشمگیر و بسیار خوبی برخوردار بود. زیرا در این دهه تکیه دولت برای خانه‌دار شدن مردم بر تعاونیهای مسکن بود.
نمونه‌های فراوانی از عملکرد موفق تعاونیهای مسکن در دهه‌ی نخست انقلاب در شهرهای بزرگ و کوچک و از جمله تهران وجود دارد. با این حال برخی معتقدند بی‌توجهی دولت به قانون بخش تعاون و تحمیل برخی کارکردها به بخش تعاونی_های مسکن از جمله تحمیل طرح مسکن مهر به بخش تعاون و در سایه قرار دادن تعاونی های مسکن موجود به ویژه در زمینه تسهیلات در کنار سیاستهای کلان بخش مسکن باعث شد تعاونی های مسکن نتوانند به اهداف خود دست یابند.
کارشناسان می‌گویند رفع مشکلات از تعاونی_های مسکن را نمی توان جدای از مشکلات مسکن دید.
بلکه این قوانین و مقرارت بایستی در یک مجموعه سیاستی برای کلان شهرها، شهرهای بزرگ و دیگر شهرها در نظر گرفته شود.
همچنین تا زمانی که مسکن از حالت کالایی خارج نشده و همانند سال های آغازین انقلاب و طبق اصل ۳ قانون اساسی در اولویت وظایف دولت قرار نگیرد، بورس بازان، طمع وزران و کسانی که دنبال پول های بادآورده هستند به راحتی با اعمال نفوذ در شهرداری و مسکن و شهرسازی خسارت های مالی، فرهنگی اقتصادی و اجتماعی فراوانی را بر دولت و ملت تحمیل می کنند.
کاهش ساخت‌وساز مسکن که یکی از تبعات رکود حاکم بر بازار است بر نسبت سهم سازنده و مالک نیز اثر گذار بوده و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، فرمول ساخت‌وساز که در سال‌های گذشته و پیش از غلبه رکود بر بازار مسکن ۷۰ به ۳۰ (مالک و سازنده) بوده به نسبت ۶۰ به ۴۰ و در برخی موارد به ۵۰، ۵۰ نیز تغییر کرده است.اما این تغییر سهم سازنده و مالک درشرایطی رخ داده است که متقاضی خرید مسکن کاهش یافته و معاملات خریدوفروش به‌شدت افت کرده است. همین موضوع موجب شده که سازندگان تمایل خود را برای مشارکت در ساخت‌وساز کاهش دهند ضمن اینکه در دو، سه سال اخیر موانع مربوط به دریافت عوارض شهرداری مالیات و… نیز افزایش یافته است و آینده مبهم بازگشت سرمایه سازنده و موانع پیش رو انگیزه را برای تولید مسکن کاهش داده است.
این در حالی است که شهرداری و دولت برای خروج از رکود بازار مسکن، شرایط و قوانین را برای سازندگان تسهیل کنند و میزان عوارض و مالیات‌های پرداختی را نیز کاهش دهند، اما شاهد هستیم که همچنان به تعداد ۷۰۰ شهر ایران، ۷۰۰ قانون برای تعیین عوارض شهرداری، مالیات و… وجود دارد. در حالی که در کشورهای اروپایی فرمول واحدی برای تعیین عوارض ساخت‌وساز برای تمام شهرهای هر کشور حاکم است یا در امریکا با وجود آنکه قواعد تعیین عوارض و مالیات برای هر ایالت متفاوت است، اما این آیین‌نامه‌ها از یک وحدت رویه پیروی می‌کنند و قواعد آنها به یکدیگر نزدیک است.
در این حال، در ایران هر شهری آیین‌نامه ویژه‌یی برای تعیین عوارض شهرداری، ‌هزینه صدور پروانه ساختمانی و… دارد و همین موضوع موجب سرگردانی کارآفرین و سرمایه‌گذار بازار مسکن می‌شود.
علاوه بر تفاوت محسوس در آیین‌نامه تعیین عوارض، مالیات و… ساخت‌وساز نسبت سهم سازنده و مالک نیز در شهرهای کشور متفاوت است در برخی شهرها سهم مالک و سازنده ۶۰ به ۴۰ است و در تعیین این سهم واحد پارکینگ به صورت جداگانه حساب می‌شود.
اما در شهری دیگر این سهم به ۵۰، ‌۵۰ می‌رسد در واقع نمی‌توان فرمول یا معادله‌یی واحد را برای تعیین سهم سازنده و مالک تعیین کرد زیرا این سهم براساس قیمت زمین و واحد کلنگی از یک سو و هزینه ساخت‌وساز ازسوی دیگر تعیین می‌شود.