بی تفاوتی دولت به بحران مسکن در حال تبدیل به فاجعه است

گروه اقتصادی : سرانجام بعد از چهار، پنج سال بی تفاوتی در حوزه مسکن و حواله آن به نیروهای عرضه و تقاضا، دولت مجددا به بازار مسکن بازگشته است .
اگر چه برخی وضعیت این روزهای مسکن را صرفاً به نرخ ارز و تورم و .. نسبت می دهند، اما باید توجه داشت که وضعیت داخلی بازار مسکن، خود تاثیر شگرفی بر نرخ تورم کشور گذاشته و خواهد گذاشت.
آمارها نشان دهنده این است که در حالی تولید مسکن در سایه کم کاری ها و غفلت های چند سال اخیر، به ۳۵۰ هزار واحد در سال تقلیل یافته که در یک بازه ۷، ۸ ساله، باید حدود ۷/۲ میلیون واحد مسکونی در سال در کشور ساخته شود که در مجموع نیاز کشور بر اساس یک تحقیق دانشگاهی تا سال ۱۴۰۵، حدود ۲۲ میلیون واحد است.
موضوعی که در صورت تحقق، اساس بحران در بازار اجاره بها را نیز مرتفع خواهد ساخت.
از سوی دیگر، به رغم تغییر رویکردهای فعلی وزارت راه که مثبت هم ارزیابی می شود، نقدهای جدی به طرح های اخیر مسکن و اجاره بها وارد است.
به نظر می رسد غفلت از این نقدها و پیشگیری نکردن از تبعات سوء مورد انتظار، خود بحران_های دیگری را وارد معادله بازار مسکن خواهد کرد.
مسکن چه خواهد شد؟؛ یک پاسخ سریع!
قبل از هر تحلیل و اما و اگری، اجازه بدهید یک پاسخ سریع به این سوال بدهیم که قیمت مسکن امسال به کجا خواهد رسید؟ در جلسه اخیر رئیس جمهور با مسئولان وزارت راه آمارهایی ارائه شد که نشان می دهد در ایران، نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره بها در یک بازه طولانی ۲۵ تا ۳۰ ساله، در حدود نرخ تورم نوسان داشته است.
مسکن کم بود، عرضه آن نصف هم شد
آمار سالانه پروانه های ساختمانی صادر شده در سال های اخیر حاکی از این است که از سال ۹۳ به بعد، تعداد این پروانه ها به یک‌باره به نصف و کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است.
با توجه به رشد جمعیت کشور و به خصوص جمعیت در سن ازدواج و کار، این یک نشانه مهم از کمبود عرضه مسکن در کشور است.
تقاضاهای مخرب پیش پای عرضه مسکن
برآوردی که در بالا از مسکن مورد نیاز شد، در سایه ساختارهای غلط، ریسک پایین بخش مسکن و سود بالای آن، مورد هجوم تقاضاهای مازاد قرار گرفته و این مساله، کار تعادل بخشی واقعی به بازار مسکن را سخت تر کرده است. برآوردها حاکی از آن است که در بین سال های ۹۰ تا ۹۵، از ۳٫۸ میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تنها یک میلیون واحد به مسکن ملکی افراد اضافه شده است.
یعنی در این سال ها بازار مسکن به ۲٫۸ میلیون واحد تقاضای سرمایه ای (و نه مصرفی، عادی و ضروری) مسکن را پاسخ داده است.
راهکار تنظیم و کنترل بازار مسکن چیست؟
همان طور که بیان شد،مسائل پیش روی عرضه و تقاضای مسکن، به رشد قیمت و اجاره بها در این بخش انجامیده است.
حال سوال این جاست که چه راهکاری می توان برای بهبود وضع موجود در نظر داشت و یا نقاط ضعف برنامه های موجود چیست؟
۴ تهدید عمده پیش روی این طرح
۱- تولید انبوه، بدون کاهش قیمت مسکن: از آن جایی که قرار است واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان با قیمت بازار به فروش برسند در عمل کاهش قیمتی اتفاق نخواهد افتاد.
۲- فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن: در این شیوه تولید مسکن زمینه برای سوداگری در بازار مسکن فراهم است.
زیرا انبوه سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت_ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می_رسانند.
بنابراین اجرای چنین سیاست هایی به معنای بازگذاشتن دست سودجویان در سوداگری بیشتر در بازار مسکن خواهد بود.
۳- تاخیر در اتمام پروژه های مشارکتی به نفع انبوه سازان و به زیان دولت: در مدل مشارکتی تولید مسکن، تاخیر در به پایان رساندن پروژه عایدی بسیاری نصیب انبوه ساز خواهد کرد.
از آن‌جایی که معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می_یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه ساز بسیار کمتر خواهد شد، بنابراین در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می گردد.
۴- بی توجهی به تولید صنعتی ساختمان: یکی از راهبردهایی که ضروری است وزارت راه و شهرسازی به صورت جدی پیگیری کند حرکت به سمت افزایش سهم تولید صنعتی مسکن است.
در همین راستا اعطای هرگونه تسهیلات چه از جنس وام یا استفاده از زمین های دولتی، باید نیل به این هدف هم در خود داشته باشد.
این در حالی است که در انبوه سازی های مشارکتی چنین هدفی دیده نمی شود.
سرو سامان دادن به بازار اجاره بها
همزمان با تنظیم بازار مسکن، دولت می_بایست به فکر درد اجاره نشینان هم باشد. به تازگی مسئولان وزارت راه از دو طرح تشویق به افزایش زمان اجاره بها و ایجاد اپراتورهای اجاره ای خبر داده اند که به نظر می رسد می تواند بخشی از مشکل رشد قیمت اجاره را حل کند.
بر این اساس افرادی که قراردادهای اجاره خانه های خود را برای مدت بیش از دو سال تنظیم کنند، از برخی مالیات های اجاره معاف خواهند شد. از سوی دیگر موسساتی راه اندازی خواهند شد تا افرادی که قصد اجاره واحد مسکونی خود را دارند و نیز افرادی که خواهان اجاره کردن مسکن هستند به این مؤسسات مراجعه کنند.
با توجه به تکثر بنگاه های املاک که فرایند نظارت را بر این بنگاه های اقتصادی کم و انحراف آن ها از قوانین و مقررات را افزایش می دهد، به نظر می رسد راه اندازی این اپراتورهای اجاره مسکن می تواند مفید باشد. این موسسات می توانند حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر باشند و با دریافت کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار دهند.
اپراتور موظف به دریافت اجاره بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر بوده و در این شرایط قیمت گذاری در بازار اجاره و نظارت نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد.
»مسکن استیجاری« درست یا غلط؟
یکی دیگر از راهکارهای دولت برای کنترل اجاره بها، توسعه مسکن استیجاری است. سید مازیار حسینی، معاون وزیر راه و شهرسازی ۱۷ اردیبهشت ماه با بیان این که بازار اجاره تبدیل به یک معضل شده است، گفته است: درصدی از تولیدات جدید به عنوان مسکن استیجاری در اختیار مردمی که نیاز دارند، قرار می‌گیرد.
با این حال، به نظر می رسد به دلایل زیر، این نسخه کارایی چندانی برای بازار اجاره بها نخواهد داشت:بازگشت سرمایه به دولت برای مسکن ملی بیشتر از مسکن اجاره ای است: در ساخت مسکن اجتماعی به صورت اجاره ای، بازگشت سرمایه برای دولت اتفاق نمی افتد.
حال آن که در صورت عرضه مسکن حمایتی به صورت ملکی یا اجاره به شرط تملیک، هزینه ساخت مسکن یا بخشی از آن، در قالب اقساط بازگشت داده می شود.
منابع ناشی از بازگشت اقساط می تواند تضمین کننده برنامه‌های آینده دولت برای خانه دار کردن سایر محرومان باشد. کما این که اکنون این مسئله درباره منابع ناشی از بازگشت اقساط مسکن مهر رخ داده است. علاوه بر این در الگوی مسکن ملکی، وظیفه نگهداری و بهسازی مسکن بر عهده ساکنان خواهد بود، اما در مسکن اجتماعی این هزینه ها بر دولت تحمیل خواهد شد.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com