مستاجران زير ضرب جنگ و تورم

بازار اجاره مسکن در ايران، هر سال از اواخر فروردين و به‌ويژه از ارديبهشت تا پايان تابستان به اوج تحرک خود مي‌رسد؛ دوره‌اي که همزمان با پايان قرارداد‌ها و نزديک شدن به بازگشايي مدارس، موج گسترده‌اي از جابه‌جايي‌ها شکل مي‌گيرد. اما امسال، اين فصل سنتي نقل‌وانتقال، با شرايطي متفاوت آغاز شده است. تورم هميشگي کم بود، موج بيکاري و خسارت‌هاي جنگ هم بار مضاعف شده؛ شرايطي که مي‌توان آن را»پيچ خطرناک اجاره‌نشيني« ناميد.
مستأجران زير فشار هم‌زمان بيکاري و اجاره
در ماه‌هاي اخير، شوک‌هاي اقتصادي ناشي از جنگ و رکود فعاليت‌هاي اقتصادي، فشار مضاعفي بر مستأجران وارد کرده است. تعديل نيرو در کسب‌وکار‌هاي کوچک، تأخير در پرداخت حقوق و کاهش سطح درآمد خانوارها، باعث شده بسياري از مستأجران حتي در تأمين اجاره‌بها نيز با مشکل مواجه شوند.
گزارش‌هاي رسانه‌اي بر پايه مشاهدات ميداني حاکي از آن است که رفتار مستأجران به‌طور محسوسي تغيير کرده است؛ از درخواست مهلت براي پرداخت اجاره و برداشت از وديعه گرفته تا حذف گسترده هزينه‌هاي زندگي، فروش دارايي‌هايي مانند خودرو و حتي ورود به مشاغل موقتي مانند تاکسي‌هاي اينترنتي. در مواردي نيز خانوار‌ها ناچار شده‌اند به خانه‌هاي کوچک‌تر نقل مکان کرده يا به مناطق ارزان‌تر و حاشيه‌اي شهر‌ها کوچ کنند.
در اين ميان، يک نشانه نگران‌کننده بيش از ساير موارد به چشم مي‌خورد و آن بازگشت بخشي از مستأجران به خانه والدين است که به وضوح از تشديد بحران استطاعت در بازار اجاره حکايت دارد.
سهم سنگين اجاره در سبد خانوار
برآورد‌ها نشان مي‌دهد سهم هزينه اجاره در سبد خانوار‌هاي شهري به حدود 43 تا 60 درصد رسيده است؛ رقمي که عملاً بخش بزرگي از درآمد خانوار را مي‌بلعد. اين در حالي است که طي سال‌هاي اخير، افزايش دستمزد‌ها هيچ‌گاه همگام با رشد اجاره‌بها نبوده و شکاف ميان درآمد و هزينه مسکن به‌طور مداوم عميق‌تر شده است.
کاهش عرضه، افزايش تقاضا؛ فرمول نگران‌کننده بازار
هم‌زمان با افزايش فشار تقاضا، نشانه‌هايي از کاهش عرضه فايل‌هاي اجاره نيز ديده مي‌شود. هرچند بخشي از اين کاهش به الگوي فصلي بازار مربوط است، اما عوامل ديگري مانند نااطميناني اقتصادي، اختلال در پلتفرم‌هاي آنلاين و حتي بازگشت برخي مالکان به واحد‌هاي خود نيز در اين روند بي‌تأثير نبوده‌اند. گروه قابل توجهي از مستاجران آنهايي هستند که چون امکان تعويض واحد مسکوني خود را نداشته، اما به واحدي بزرگتر با امکانات بيشتر و يا در محله‌اي بهتر نياز داشته‌اند؛ اجاره نشيني را برگزيده‌اند. آشفته بازار کنوني، اما اغلب آنها را به واحد‌هاي خودشان و زندگي در شرايط حداقلي برگردانده‌اند. اين تغيير رفتار در توازن عرضه و تقاضا در بازار اثرگذار بوده و بستر شکل‌گيري موج جديدي از افزايش قيمت‌ها را فراهم کرده است، موضوعي که نگراني مستأجران را در آستانه فصل جابه‌جايي دوچندان مي‌کند.
رفتار دوگانه موجران؛ از همدلي تا سخت‌گيري
در سوي ديگر بازار، رفتار موجران نيز دوگانه بوده است. در برخي موارد، مالکان با درک شرايط اقتصادي کشور، به مستأجران مهلت داده يا در دريافت اجاره انعطاف نشان داده‌اند. گزارش‌ها حاکي از آن است که در ماه‌هاي اخير، موارد شکايت از مستأجران بابت تأخير در پرداخت اجاره به‌طور محسوسي کاهش يافته است.
با اين حال، در برخي موارد نيز سخت‌گيري‌هايي مشاهده شده؛ از جمله مشروط کردن بازپرداخت وديعه به يافتن مستأجر جديد يا تلاش براي افزايش اجاره بيش از توان مستأجر. کارشناسان تأکيد مي‌کنند که چنين رفتار‌هايي مي‌تواند زنجيره‌اي از مشکلات در بازار ايجاد کند و فرآيند جابه‌جايي را مختل سازد.
سقف‌هاي دستوري و واقعيت بازار
در حالي که سياست‌گذار طي سال‌هاي اخير تلاش کرده با تعيين سقف افزايش اجاره، بازار را کنترل کند، تجربه نشان داده اين سياست‌ها در عمل چندان کارآمد نبوده‌اند. حتي در برخي موارد، اين سقف‌ها به‌عنوان «کف» افزايش قيمت در نظر گرفته شده و به رشد بيشتر اجاره‌بها دامن زده‌اند.با اين حال، برخي فعالان بازار معتقدند در شرايط فعلي، توان افزايش شديد اجاره در همه مناطق وجود ندارد و در برخي مناطق تهران، افزايش بيش از 8 تا 10 درصدي عملاً با توان پرداخت مستأجران همخواني ندارد.
نقش پنهان بانک‌ها و خانه‌هاي خالي
يکي از عوامل ساختاري فشار بر بازار اجاره، حضور بانک‌ها و نهاد‌هاي بزرگ در بازار املاک است. نگهداري واحد‌هاي مسکوني به‌عنوان دارايي و عدم عرضه آنها، به شکل‌گيري پديده «خانه‌هاي خالي» دامن زده؛ پديده‌اي که به کاهش عرضه و افزايش قيمت‌ها منجر شده است.
از سوي ديگر، رکود بازار خريد و فروش مسکن باعث شده برخي مالکان براي جبران کاهش سود، فشار بيشتري بر بازار اجاره وارد کنند و از اين مسير، بازدهي سرمايه خود را تأمين کنند.
آزمون تازه دولت در بازار اجاره
در چنين شرايطي، دولت تلاش کرده با طراحي بسته‌هاي حمايتي، بخشي از فشار را از دوش مستأجران بردارد. يکي از مهم‌ترين اقدامات در اين زمينه، برنامه آزادسازي خانه‌هاي سازماني و هدايت منابع آن به سمت توسعه مسکن استيجاري است.
بر اساس اين برنامه، قرار است طي سه سال حدود 75 هزار واحد استيجاري تأمين شود و بخشي از آن در سال نخست وارد بازار شود. همچنين واگذاري زمين به سرمايه‌گذاران براي ساخت مسکن استيجاري نيز در دستور کار قرار گرفته است.
با اين حال، کارشناسان معتقدند موفقيت اين سياست‌ها به سرعت اجرا و عبور از موانع حقوقي وابسته است؛ چرا که بازار اجاره، بازاري کوتاه‌مدت و حساس به زمان است و تأخير در عرضه، عملاً اثرگذاري اين اقدامات را کاهش مي‌دهد.
آينده بازار اجاره بها؛ تابستاني پرالتهاب در پيش است؟
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از اقتصاد24، ترکيب متغير‌هايي مانند تورم، کاهش درآمد، افت ساخت‌وساز و افزايش تقاضا، چشم‌انداز بازار اجاره در ماه‌هاي پيش‌رو را با ابهام مواجه کرده است. در حالي که به‌طور سنتي، اين بازار در تابستان به اوج مي‌رسد، امسال احتمال مي‌رود اين اوج، با تنش و فشار بيشتري همراه باشد.
اگرچه نشانه‌هايي از همدلي ميان موجران و مستأجران ديده مي‌شود، اما واقعيت اقتصادي خانوار‌ها و محدوديت منابع، ممکن است اين تعادل شکننده را برهم بزند.بازار اجاره مسکن حالا بيش از هر زمان ديگري به نقطه‌اي حساس رسيده؛ نقطه‌اي که در آن، تصميم‌هاي سياست‌گذار، رفتار مالکان و توان اقتصادي مستأجران، هم‌زمان سرنوشت يکي از مهم‌ترين بازار‌هاي اجتماعي کشور را رقم مي‌زنند.