تعليق در بازار مسکن؛ همه منتظر، هيچکس خريدار نيست
گروه تحليل: بازار مسکن ايران اين روزها حال عجيبي داد؛ نه به رونق نزديک است و نه به سقوط.
قيمتها روي کاغذ بالا ميروند، اما خريد و فروش در کمترين سطح خود قرار دارد. در حالي که نااطميناني سياسي و اقتصادي بر رفتار خريدار و فروشنده سايه انداخته، کارشناسان از تداوم »رکود تورمي« و بازاري مبتني بر انتظار و احتياط خبر ميدهند.
بازار مسکن ايران در ماههاي ابتدايي سال 1405 در وضعيتي قرار گرفته که نه ميتوان آن را رکود صرف ناميد و نه نشانهاي روشن از رونق در آن ديده ميشود. مجموعهاي از شوکهاي اقتصادي، تورمي و سياسي، در کنار يک عدمتعادل مزمن در ساختار اين بازار، شرايطي ساخته که کارشناسان از آن با عنوان »رکود تورمي همراه با انتظار« ياد ميکنند؛ وضعيتي که در آن قيمتها روي کاغذ بالا ميروند، اما معاملات واقعي در سطحي پايين و کمجان باقي ميمانند.
بازار در وضعيت تعليق
در ظاهر بازار مسکن، آنچه بيش از همه به چشم ميآيد رشد قيمتهاي پيشنهادي است؛ اما پشت اين اعداد، واقعيتي متفاوت جريان دارد. حجم معاملات در تهران و بسياري از شهرهاي بزرگ بهشدت کاهش يافته و بازار عملاً در وضعيت نيمهقفل قرار گرفته است.
مشاوران املاک از ماههايي ميگويند که »معاملهاي انجام نميشود« و بخش قابل توجهي از فايلهاي فروش صرفاً روي کاغذ باقي ميماند.اين وضعيت البته پديدهاي ناگهاني نيست. دادههاي سال 1404 نشان ميدهد بازار مسکن از مدتها قبل وارد دورهاي از فرسايش معاملاتي شده بود؛ دورهاي که در آن هم تقاضاي مصرفي به دليل کاهش قدرت خريد خانوارها تضعيف شد و هم تقاضاي سرمايهاي به دليل نااطمينانيهاي سياسي و اقتصادي عقب نشست. نتيجه، بازاري بود که نه خريدار جدي داشت و نه فروشندهاي که حاضر باشد با قيمتهاي واقعي کوتاه بيايد.
در همين فضا، تحولات سياسي و بهويژه جنگ 40 روزه و پيامدهاي آن، نقش يک شتابدهنده را ايفا کرد. بر اساس گزارش و تحليلهاي منتشر شده، در مقاطع پس از تنش،»قيمتهاي پيشنهادي« در برخي مناطق رشدهاي 40 تا 50 درصدي را تجربه کردهاند؛ اما اين رشد، بيشتر اسمي بوده تا واقعي. تورج سرباز، عضو هيات مديره اتحاديه مشاوران املاک، در همين رابطه تأکيد ميکند: »قيمتها در سايتها افزايش پيدا کرده، اما معاملهاي صورت نميگيرد. ميانگين خريد و فروش نسبت به سال قبل به نصف کاهش يافته است.«در واقع بازار مسکن اکنون بيش از آنکه بازار »کشف قيمت« باشد، به بازار »انتظار قيمت« تبديل شده است؛ جايي که هر دو طرف معامله در حال رصد آيندهاند، نه تصميمگيري در اکنون.
از رکود مزمن تا رکود تورمي؛ بازاري که از تعادل خارج شده است
براي فهم دقيقتر از وضعيت فعلي، بايد کمي عقبتر رفت. حسين عبدهتبريزي، اقتصاددان و از تحليلگران باسابقه بازار مسکن، در مقالهاي در روزنامه »دنياي اقتصاد« تأکيد ميکند که وضعيت امروز مسکن نتيجه يک عدمتعادل مزمن در اقتصاد ايران است، نه صرفاً محصول شوکهاي اخير.او مينويسد:»بازار مسکن و بخش ساختمان از يکسو با وضعيت انتظار و احتياط خانوارها و سازندهها دست به گريبان است و از سوي ديگر در چهار متغير کليدي دچار عدم تعادل شده است.«
به گفته او، اين عدم تعادل در چند سطح قابل مشاهده است: رشد قيمت در شرايط رکود معاملاتي، کاهش سهم بخش ساختمان در اقتصاد، عقبماندگي سرمايهگذاري از استهلاک و در نهايت فرسايش توان توليد مسکن. عبدهتبريزي تأکيد ميکند که اين وضعيت در دهه گذشته شکل گرفته و اکنون با شوکهاي بيروني تشديد شده است.
او در تحليل خود يک نکته کليدي را برجسته ميکند و آن اين است که»درجه حساسيت بازار مسکن به نااطميناني، بيش از هر زمان ديگري بوده و حتي از بورس نيز بيشتر است.« همين ويژگي باعث شده کوچکترين تغيير در فضاي سياسي يا امنيتي، به سرعت به رفتار قيمتها و تصميمات سرمايهگذاران منتقل شود.در چنين فضايي، بازار نه به سمت تعادل حرکت ميکند و نه به سمت فروپاشي؛ بلکه در وضعيتي از »تعليق پايدار« قرار ميگيرد. عبدهتبريزي اين وضعيت را »رکود تورمي« مينامد؛ جايي که قيمتها به دليل انتظارات تورمي بالا ميروند، اما تقاضاي واقعي به دليل ضعف درآمد و نااطميناني، امکان همراهي با اين رشد را ندارد.
نقش سياست و جنگ؛ از شوک رواني تا تغيير رفتار سرمايه
تحولات سياسي اخير، بهويژه جنگ و وضعيت آتشبس، اين عدمتعادل را وارد مرحله جديدي کرده است. گزارشها نشان ميدهد در مقاطع تنش، رفتار بازار مسکن به شکل معناداري تغيير کرده؛ از توقف معاملات تا جابهجايي تقاضا از کلانشهرها به شهرهاي کوچکتر و مناطق شمالي کشور.در اين ميان، يک عامل کليدي بيش از همه خود را نشان داده و آن»نااطميناني« است. در تحليل عبدهتبريزي نيز اين مفهوم محور اصلي است. او تأکيد ميکند که بازار مسکن نه فقط به دادههاي اقتصادي، بلکه به انتظارات آينده واکنش نشان ميدهد. به همين دليل، هرگونه تهديد يا حتي احتمال درگيري، ميتواند مسير تصميمگيري سرمايهگذاران را تغيير دهد.
در برخي دورهها، اين نااطميناني به خروج سرمايه از بازار مسکن و حرکت به سمت بازارهاي نقدشوندهتر مانند طلا و ارز منجر شده است. در دورههايي ديگر، برعکس، افزايش ريسکهاي بيروني باعث شده بخشي از سرمايهها به سمت داراييهاي ملکي حرکت کنند؛ به اميد حفظ ارزش در بلندمدت. همين تناقض رفتاري، بازار را بيش از پيش غيرقابل پيشبيني کرده است.از سوي ديگر، کارشناساني مانند فرشيد ايلاتي نيز تأکيد ميکنند که وضعيت »نه جنگ و نه صلح« خود به يک عامل رکود تبديل شده است. او ميگويد: »اين وضعيت باعث ميشود سرمايهگذاران براي ورود به بازار مسکن با ترديد مواجه شوند.«
بازار در انتظار تصميمهاي بزرگ
آنچه از مجموعه تحليلها برميآيد، اين است که بازار مسکن ايران در يک نقطه ايستايي پيچيده قرار دارد؛ نقطهاي که در آن نه قيمتها توان اصلاح واقعي دارند و نه معاملات توان رشد.در سناريوي پايه، کارشناسان تداوم وضعيت رکود تورمي را محتملترين مسير ميدانند؛ جايي که قيمتها اسمي بالا ميروند، اما بازار از نظر واقعي درجا ميزند. در سناريوي بدبينانه، ادامه نااطميناني سياسي ميتواند اين رکود را عميقتر کند؛ و در سناريوي خوشبينانه، کاهش تنشها و بازگشت نسبي ثبات، ميتواند به تدريج موتور معاملات را روشن کند.
به گزارش آرازآذربايجان به ن قل از اقتصاد24،اما در همه اين سناريوها يک نکته مشترک است؛ همان نکتهاي که عبدهتبريزي بر آن تأکيد ميکند: »مديريت انتظارات«. بدون بازگشت پيشبينيپذيري به اقتصاد، بازار مسکن حتي با تغييرات مقطعي نيز از وضعيت تعليق خارج نخواهد شد.
تاریخ: 1405/02/12 08:34 ق.ظ | دفعات بازدید: 1773