کمبود 6 ميليون مسکن در ايران؛ وزارت راه چه مي‌کند

تأمين مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه براي اقشار ضعيف جامعه يکي از چالش‌هاي اساسي اقتصادي و اجتماعي در ايران است. شکاف ميان درآمد اين قشر و قيمت بالاي مسکن، چه در بخش خريد و چه در بخش اجاره، دسترسي به سرپناه را براي بسياري دشوار کرده است.
اين در حالي است که قيمت مسکن، اعم از خريد يا رهن، همواره روندي صعودي داشته و متناسب با افزايش درآمد اقشار ضعيف نبوده است. اين امر باعث شده تا بسياري از اين افراد قادر به خريد خانه نباشند.
از سوي ديگر وام‌هاي بانکي و تسهيلات مسکن، به ويژه در بخش وديعه اجاره، اغلب سقف پاييني دارند که با هزينه‌هاي واقعي رهن در شهر‌هاي بزرگ مانند تهران همخواني ندارد. به عنوان مثال، سقف وام وديعه 400 ميليون توماني در تهران در مقايسه با هزينه‌هاي رهن که گاهي دو برابر اين مبلغ است، ناکافي به نظر مي‌رسد.
همچنين کاهش سقف وام‌هاي ساخت مسکن مي‌تواند تبعات منفي قابل توجهي براي تأمين مسکن اقشار کم‌درآمد داشته باشد، زيرا اين وام‌ها نقش مهمي در کاهش قيمت تمام شده مسکن براي سازندگان و در نتيجه، کاهش قيمت نهايي براي مصرف‌کنندگان دارند.
به طور کلي، سقف تسهيلات موجود با قيمت‌هاي فعلي مسکن تناسب ندارد و اين امر کارايي اين تسهيلات را در تأمين نياز مسکن اقشار ضعيف کاهش مي‌دهد. با وجود اين چالش‌ها، دولت و نهاد‌هاي حمايتي تلاش‌هايي را براي بهبود وضعيت مسکن اقشار ضعيف انجام مي‌دهند. به عنوان نمونه طرح نهضت ملي مسکن که اين طرح يکي از برنامه‌هاي اصلي دولت براي خانه دار کردن اقشار فاقد مسکن است. در اين طرح، برنامه‌هاي ويژه‌اي براي اقشار ضعيف در نظر گرفته شده تا بتوانند از تسهيلات و واحد‌هاي مسکوني اين طرح بهره‌مند شوند.
اين در حالي است که تلاش براي کاهش قيمت تمام شده مسکن از طريق ارائه زمين ارزان‌تر به سازندگان و ساير مشوق‌ها، مي‌تواند به مقرون‌به‌صرفه‌تر شدن مسکن براي اقشار ضعيف کمک کند. به طور کلي، تأمين مسکن پايدار براي اقشار ضعيف نيازمند سياست‌گذاري‌هاي جامع، افزايش وام‌ها و تسهيلات متناسب با تورم، و نظارت دقيق بر قيمت‌گذاري‌ها در بازار مسکن است.
کمبود 5 تا 6 ميليون واحد مسکوني
در همين رابطه حسن محتشم، رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به آمار‌هاي 10 سال گذشته وزارت راه و شهرسازي، گفت: نياز سالانه به ساخت حدود يک ميليون واحد مسکوني براي رسيدن به نقطه سر به سر در افق 1404 پيش‌بيني شده بود. اما در طول يک دهه گذشته، اين هدف محقق نشده و متوسط سالانه ساخت به حدود 400 هزار واحد رسيده است. در نتيجه، امروز با کمبود ? 5تا ? 6ميليون واحد مسکوني مواجه هستيم.
وي افزود: چالش اصلي نه تنها کميت، بلکه نحوه ساخت و توزيع مسکن است. ساخت و ساز در حال انجام است، اما سهم آن براي افراد کم درآمد و اقشار پايين جامعه بسيار ناچيز است، با وجود اينکه اولويت بايد با توليد مسکن براي اين گروه باشد.
موانع جدي در اجراي نهضت ملي مسکن و افزايش هزينه‌ها
رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، گفت: عدم فعاليت کافي نهضت ملي و عدم همکاري کامل بانک‌ها در پرداخت وام منجر به عدم تأمين نقدينگي براي پيمانکاران شده است. اين موضوع باعث شده پروژه‌ها زمان‌بر شوند و در نتيجه، افزايش تورم قيمت‌ها را بالا برده است. متعاقباً، متقاضيان توان پرداخت هزينه بيشتر را ندارند و پروژه‌هايي که بايد ساخته شوند، کمتر توليد مي‌گردند.
محتشم افزود: در مقابل، ساخت و ساز‌هايي که در نقاط متوسط به بالاي کلان‌شهر‌ها صورت مي‌گيرد، آمار توليد را افزايش مي‌دهد، اما قادر به رفع کمبود مسکن براي اقشار کم درآمد نيست. اين مشکلي است که دولت به آن توجه کافي ندارد؛ چرا که توزيع ساخت و ساز بايد به گونه‌اي باشد که به افراد مخاطب، مسکن ارائه شود. حتي در نهضت ملي نيز که بايد فعال باشد، به دليل عدم توانايي در تأمين به موقع پول و قرارداد‌هاي غيرمنصفانه براي سازندگان، پيشرفت کند است و بسياري از پروژه‌ها با توقف مواجه شده‌اند.
بازنگري در طرح‌هاي اجاره‌داري؛ درس‌هايي از گذشته
رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: طرح‌هاي جديد دولت، از جمله طرح اجاره‌داري، يادآور تجربيات گذشته است. در دهه 70 طرحي براي اجاره به شرط تمليک ارائه شد که به مسکن مهر تبديل و بحث اجاره‌داري متوقف شد. اکنون دولت مجدداً تصميم گرفته واحد‌هايي را بسازد و به صورت اجاره يا اجاره به شرط تمليک بفروشد.
وي افزود: اجراي اين طرح‌ها، اگرچه مي‌تواند براي افراد فاقد مسکن مؤثر باشد، اما نيازمند دقت در روند اداري و اجرايي است. طرح‌ها خوب هستند، اما اگر به موقع اجرا نشوند، اثربخشي خود را از دست داده و گاهي بي‌خاصيت مي‌شوند. سرعت عمل بخش خصوصي و رفع پيچيدگي‌هاي اداري وزارتخانه‌ها براي رسيدن به سرانجام مطلوب ضروري است.
مسکن کارگري و واقعيت‌هاي هزينه در تورم افسارگسيخته
محتشم گفت: موضوع مسکن کارگري که در آن کارفرما متعهد به تقبل حداقل 20 درصد هزينه‌هاست، با چالش‌هاي جدي روبروست. بر اساس برآورد‌هاي امروز، هزينه ساخت يک آپارتمان 100 متري (با 75 متر بناي مفيد) حدود 2 ميليارد تومان است. با توجه به تورم فعلي، اين هزينه تا سال آينده به حدود 3 ميليارد تومان افزايش خواهد يافت.
وي افزود: امکان ندارد يک کارگر با حقوق 15 تا 20 ميليون تومان بتواند با 300 يا 040 ميليون تومان (20 درصد کارفرما) خانه دار شود، در حالي که در دو سال آينده هزينه آن به بالاي 3 ميليارد تومان خواهد رسيد. اين وضعيت، امکان خانه‌دار شدن را براي اکثر کارگران بسيار اندک کرده و در واقع، تنها بخشي اندک از کارگران که پس‌انداز قابل توجهي دارند، ممکن است بتوانند از پس آن برآيند. قيمت واقعي ساخت در تهران با مصالح استاندارد، متري حدود 20 ميليون تومان ارزيابي مي‌شود. تا زماني که توليد ملي افزايش نيابد و ارزش پول ملي حفظ نشود، اين مشکلات ادامه خواهد داشت.
ضعف شديد دولت در بازار مسکن
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از اقتصاد 24؛ در حالي که بازار مسکن در رکود بسر مي‌برد، وضعيت قيمت‌ها در اين بازار بسيار تعجب آور شده است. اين در حالي است که مردم براي ايجاد سرپناه خود به تنهايي توانايي ندارند چراکه تورم آنقدر به اين بازار هجمه وارد کرده که از توان عموم مردم خارج شده است. دولت هم با طرح‌هاي خود تاکنون نتوانسته جوابگوي نياز در اين بازار باشد و ضعف عملکردي دولت در اين بازار به وضوح نمايان شده است.