مسکن اجتماعي نسخه جديد براي خانه‌دار شدن مردم

بازار مسکن ايران امروز با چالش‌هاي جدي روبه‌رو است. حدود 4 ميليون واحد کسري مسکن داريم و هر سال نزديک به يک ميليون خانوار، نياز جديد به مسکن پيدا مي‌کنند. تغيير سبک زندگي و افزايش زندگي مستقل مجردي باعث شده تا اين نياز، تشديد شود.
در چنين شرايطي، مدل سنتي مسکن‌هاي اجتماعي فروشي نمي‌تواند پاسخگوي نياز واقعي جامعه باشد، چون اجاره 99 ساله در عمل شبيه خريد دايمي است و مي‌تواند با ترفندهاي حقوقي، به فروش مجدد يا انتقال به افراد ديگر منجر شود و گاهي از اين طريق، به ايجاد معضل خانه‌هاي خالي دامن مي‌زند.
نمونه‌هايي از آن، در مناطقي مانند هشتگرد و پرديس قابل مشاهده است. جايي که انتظار مي‌رفت تمام واحدهاي ساخته شده دراختيار دهک‌هاي آسيب‌پذير جامعه باشد ولي در عمل تعداد قابل‌توجهي از واحدهاي مسکوني به خانه دوم افراد مرفه‌تر تبديل شد. دولت با تصميم به جايگزيني مسکن اجاره‌اي به جاي مدل قبلي، راهکاري عملي و پايدار ارايه داده است. اين مدل به خانوارها امکان مي‌دهد بدون نياز به سرمايه اوليه سنگين، در کوتاه‌مدت صاحب خانه‌اي امن و قابل سکونت شوند. از منظر فني و مديريتي، مسکن اجاره‌اي امکان کنترل کيفيت و نگهداري بلندمدت واحدها را فراهم مي‌کند. در مسکن‌هاي فروشي، پس از واگذاري، نظارت بر تعميرات و نگهداري تقريبا از دست شرکت‌هاي سازنده خارج مي‌شود و خريداران، گرفتار چرخه پرهزينه تعمير و نگهداري واحدهاي مسکوني بدون برخورداري از دانش فني و انضباط مالي جمعي مي‌شوند. اما در مدل اجاره‌اي، دولت يا نهادهاي توسعه‌اي مي‌توانند برنامه منظم تعمير، سرويس و بازسازي داشته باشند و اطمينان حاصل کنند که خانه‌ها با هزينه‌اي مناسب و طي چند دهه، سالم و قابل سکونت باقي بمانند.
اين اقدام، خود يکي از انگيزه‌هاي بالا رفتن کيفيت ساختمان‌هاي انبوه‌سازي است، زيرا شرکتي که خود بهره‌برداري از ساخته‌هايش را دراختيار دارد، بدون نياز به نظارت‌هاي بيروني سختگيرانه، مجبور مي‌شود مسکن با کيفيت‌تري بسازد تا گرفتار مشکلات فني و مالي بعدي نشود. يکي ديگر از مزاياي اين مدل، جلوگيري از سوداگري و سفته‌بازي است. خانه‌هاي اجتماعي فروشي ممکن است توسط سرمايه‌گذاران جديد خريداري و دوباره با قيمت بالا فروخته شوند، اما واحدهاي اجاره‌اي به کساني مي‌رسند که واقعا به اين نوع مسکن نياز دارند.
اين رويکرد همچنين باعث مي‌شود که خانه‌هاي اجتماعي پس از طي دوره نياز گروه‌هايي مانند دانشجويان، مهاجران شغلي و...، براي نسل دوم و سوم مستاجران آزاد شوند، نه آنکه خود به بخشي از مشکل خانه‌هاي خالي تبديل شوند. در حالت فروش مسکن اجتماعي، سياست‌گذار فقط تا مرحله عقد قرارداد فروش و تامين مالي اختيار سياست‌گذاري دارد و پس از آن به دليل ضرورت احترام به حق مالکيت خصوصي، نمي‌تواند حسن اجراي ايده‌هاي اوليه را دنبال کند. اما مسکن اجاره‌اي، در طول دوران بهره‌برداري امکان سياست‌گذاري را فراهم مي‌کند. فرض کنيد شهر بزرگي براي يک دوره هفت ساله نياز به افزايش خدمات درماني پيدا مي‌کند. مسکن اجتماعي استيجاري مي‌تواند نياز اسکان کادر درمان مهاجر به آن شهر در دوره ? ساله را تامين کند و پس از پايان اين ضرورت، ظرفيت خود را دراختيار نيازهاي جديد سياست‌گذاري توسعه پايدار قرار دهد. مسکن اجاره‌اي، انعطاف بيشتري براي پاسخ به تغييرات جمعيتي و نيازهاي شهري ايجاد مي‌کند. اين مدل به افرادي که شرايط انعطاف‌پذير دارند، مثل بازنشستگان، دانشجويان و نيروي کار مهاجر، فرصت مي‌دهد به مناطق کم‌جمعيت‌تر نقل مکان کنند.
با اين کار فشار جمعيتي بر تهران و ساير کلان‌شهرها کاهش مي‌يابد. اتفاقي که فشار جمعيتي بر تهران و کلان‌شهرها را کاهش مي‌دهد و توزيع جمعيت را متوازن‌تر مي‌کند. اين کار مشکلات حاد شهري به ويژه بحران کيفيت هوا و نياز آب و فاضلاب شهرهاي بزرگ را کنترل کرده و فضايي فراهم مي‌کند که ظرفيت‌هاي سرزميني به شکل حرفه‌اي‌تري مورد بهره‌برداري قرار گيرد. مسکن استيجاري تاثيري پايدار بر مديريت هزينه اسکان دارد و از اين طريق، عطش خريد خانه اعم از خانه اول يا خانه دوم به بعد را به‌ شدت کنترل مي‌کند. عطشي که در حال حاضر بخش قابل‌توجهي از منابع مالي شهروندان و نظام بانکي کشور را درگير خود کرده است. قيمت توليد خانه به دليل محدوديت نهاده‌هاي آن اعم از زمين و مصالح به جايي رسيده است که دهک‌هاي کم‌برخوردار حتي با حمايت‌هاي بانکي نيز از پس تامين آن بر نمي‌آيند و به همين دليل، شاهد رواج سکونتگاه‌هاي غيررسمي، کم‌کيفيت و دور از محل کار و تحصيل هستيم که خود حاوي مشکلاتي جديد است.
اگر بخواهيم فشار مالي بر نظام بانکي را هم براي تامين مالي اين بخش افزايش دهيم از يک‌سو بانک‌ها را در حمايت از زيرساخت‌هاي حياتي‌تر کشور به ويژه کارخانه‌هاي توليدي تضعيف مي‌کنيم و از سوي ديگر چون شيوه حمايتي در انتهاي زنجيره اعم از خريد يا ساخت قرار دارد، شاهد تورم شديد در قيمت مصالح، زمين و مسکن خواهيم بود.
حال آنکه مسکن استيجاري به دليل اينکه ظرفيت آن با ضريب استفاده نزديک به 100 مواجه مي‌شود، فشار تقاضا بر اين نهاده‌ها را مديريت مي‌کند و اين امکان را فراهم مي‌کند که مساله ساختمان به شکل حرفه‌اي‌تري حل و فصل شود نه اينکه بخواهيم شهرک‌هاي جديد را بر ويرانه بانک‌ها بنا کنيم. به گزارش آرازآذربايجان به نقل از خبرآنلاين، درآمد حاصل از اجاره نيز مي‌تواند دوباره صرف ساخت واحدهاي جديد و نگهداري زيرساخت‌هاي شهري شود و چرخه‌اي پايدار براي بازار مسکن ايجاد کند. تجربه جهاني به ويژه در کشورهاي اروپايي نشان مي‌دهد که تمرکز دولت بر مسکن اجاره‌اي، پاسخي منطقي به کسري مسکن و نياز سالانه خانوارها، کنترل بازار، کاهش سوداگري و مديريت جمعيت شهري است و همزمان کيفيت زندگي مردم را بهبود مي‌بخشد. در مجموع، اين مدل پاسخ واقعي و کارآمدي براي نيازهاي مسکن مردم است.