فقط يک نام از طرح نهضت ملي مسکن باقي مانده است

بهزاد عمران‌زاده، کارشناس بازار مسکن با اشاره به عدم تعهد 1620 همتي بانک‌ها در اجراي قانون جهش توليد مسکن، گفت: طي سال‌هاي اخير بخش قابل توجهي از منابع بانک‌ها به جاي هدايت به سمت تسهيلات مسکن، صرف خريد ملک و املاک توسط خود بانک‌ها شده است.
وي افزود: طبق قانون جهش توليد مسکن، بانک‌ها مکلف بودند سالانه 20 درصد از تسهيلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما بر اساس گزارش ديوان محاسبات، بانک‌ها عملاً بيش از 70 درصد از تعهدات خود را اجرا نکرده‌اند. از مجموع حدود 221 همت تعهد سالانه، تنها حدود 600 همت پرداخت شده که حتي در صحت همين آمار نيز ترديد جدي وجود دارد، چرا که بانک‌ها معمولاً آمار شفاف و دقيقي ارائه نمي‌کنند.
اين کارشناس بازار مسکن بيان کرد: برخي بانک‌ها تسهيلات پرداختي به شرکت‌هاي ساختماني وابسته به خود را نيز به‌عنوان تسهيلات بخش مسکن لحاظ مي‌کنند، در حالي که اين موضوع محل اشکال جدي است. حتي اگر همين رقم 600 همت را مبنا قرار دهيم، باز هم بانک‌ها به هيچ وجه به تعهدات قانوني خود عمل نکرده‌اند.
عمران‌زاده ادامه داد: طي چهار سال گذشته، هزينه ساخت مسکن حدود چهار تا پنج برابر افزايش يافته، اما تسهيلات بانکي متناسب با اين افزايش رشد نکرده است. در حالي که هزينه ساخت هر متر مربع از حدود 4 تا 5 ميليون تومان در سال 1400 به حدود 30 ميليون تومان رسيده، سقف وام نهضت ملي مسکن از حدود 500 ميليون تومان نهايتاً به 650 ميليون تومان افزايش يافته که تناسبي با رشد هزينه‌ها ندارد.
وي يادآور شد: اگر وام نهضت ملي مسکن متناسب با تورم و افزايش هزينه ساخت افزايش مي‌يافت، وضعيت امروز بازار مسکن و پروژه‌هاي حمايتي به مراتب متفاوت بود. متأسفانه اکنون وضعيت نهضت ملي مسکن نامناسب است و يکي از اصلي‌ترين موانع اجراي اين طرح، عدم ارائه تسهيلات توسط بانک‌هاست.
اين کارشناس بازار مسکن با اشاره به عملکرد بانک‌ها در سال‌هاي گذشته گفت: بررسي‌ها نشان مي‌دهد در سال 1401 تنها حدود 6 تا ? درصد از تعهدات بانکي اجرا شده، اين رقم در سال 1402 به حدود 5 تا 6 درصد کاهش يافته و در سال 1403 به حدود 4 درصد رسيده است. يعني نه‌تنها بانک‌ها به سقف 20 درصدي تعهدات خود نرسيده‌اند، بلکه ميزان ايفاي تعهدات آن‌ها سال‌به‌سال کاهش يافته است.عمران‌زاده تاکيد کرد: در دولت چهاردهم، اين کم‌کاري بانک‌ها در کنار نبود اراده و ايده مشخص در وزارت راه و شهرسازي براي حل مسئله مسکن، وضعيت نهضت ملي مسکن را بحراني‌تر کرده است. در حالي که دولت سيزدهم پيگيري‌هايي براي افزايش وام نهضت ملي مسکن داشت و حتي افزايش آن تا 800 ميليون تومان نيز اعلام شد، با تغيير دولت اين موضوع عملاً محقق نشد و وام در نهايت به 650 ميليون تومان محدود ماند.
وي افزود: حتي در دوره‌اي که دولت پيگير اجراي نهضت ملي مسکن بود، بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمي‌کردند؛ حالا که دولت چهاردهم فاقد اراده جدي براي پيشبرد اين طرح است، ميزان عدم ايفاي تعهدات بانکي نيز بيشتر شده است. اين مسئله نشان مي‌دهد فشار مؤثري از سوي وزارت راه و شهرسازي و دولت بر بانک‌ها وارد نمي‌شود. اگر اين روند ادامه يابد، بايد نهضت ملي مسکن را در دولت چهاردهم يک طرح شکست‌خورده تلقي کرد.
اين کارشناس بازار مسکن با مقايسه قدرت پوشش وام مسکن در سال‌هاي اخير گفت: در ابتداي اجراي طرح نهضت ملي مسکن، وام بانکي حدود 50 تا 60 درصد هزينه ساخت را پوشش مي‌داد، اما امروز با افزايش شديد هزينه‌ها، وام 650 ميليوني تنها حدود 20 تا 25 درصد هزينه ساخت را تأمين مي‌کند. يک متقاضي در سال‌هاي 1400 و 1401 با آورده حدود 300 تا 350 ميليون تومان مي‌توانست صاحب مسکن شود، اما امروز براي يک واحد 80 متري با قيمت متري حدود 30 ميليون تومان، هزينه ساخت به حدود 2.5 ميليارد تومان مي‌رسد که سهم وام بانکي از آن بسيار ناچيز است و مابقي بايد توسط متقاضي تأمين شود؛ متقاضياني که اساساً چنين تواني ندارند.عمران‌زاده در پاسخ به پرسشي درباره اثرگذاري جريمه بانک‌ها گفت: از آنجا که عمده بانک‌ها دولتي هستند، جريمه‌ها عملاً از يک بخش دولت به خزانه بازمي‌گردد و براي مديران بانکي تفاوت چنداني ايجاد نمي‌کند. همين موضوع باعث شده ضمانت اجرايي قانون اثرگذار نباشد. يکي از مشکلات جدي در اجراي قانون، عملکرد ضعيف نهادهاي نظارتي است. ديوان محاسبات امروز گزارش مي‌دهد که بانک‌ها به تعهدات خود عمل نکرده‌اند، اما اين پرسش مطرح است که اين نهادها در سال‌هاي1400 ،1401 و 1402 کجا بودند؟ اگر ورود به‌موقع انجام مي‌شد، امروز با اين وضعيت مواجه نبوديم.وي گفت: اگر از همان سال‌هاي ابتدايي، 20 درصد عدم ايفاي تعهدات بانک‌ها مشمول اخذ ماليات مي‌شد، بسياري از بانک‌ها مجبور بودند به تکليف قانوني خود عمل کنند. عدم اقدام به‌موقع نهادهاي نظارتي و اجرايي، يکي از دلايل اصلي وضعيت فعلي نهضت ملي مسکن است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد حتي بانکي مانند بانک مسکن که بهترين عملکرد را داشته، تنها حدود 50 درصد تعهدات خود را اجرا کرده است؛ در حالي که اين بانک بايد حدود 340 همت تسهيلات پرداخت مي‌کرد. اين موضوع نشان مي‌دهد ضمانت‌هاي اجرايي پيش‌بيني‌شده در قانون عملاً عملياتي نشده است.
اين کارشناس بازار مسکن با اشاره به بنگاه‌داري بانک‌ها تصريح کرد: بانک‌ها بنگاه‌هاي اقتصادي هستند و ذي‌نفعان و مالکان آن‌ها به دنبال افزايش سود خود هستند. بسياري از بانک‌ها در حوزه مسکن، شرکت‌هاي ساختماني وابسته ايجاد کرده‌اند و بخش قابل توجهي از زمين‌ها و واحدهاي مسکوني خالي در تملک بانک‌هاست. بنگاه‌داري بانک‌ها در حوزه زمين و مسکن باعث شده وضعيت فعلي بازار به نفع آن‌ها باشد. در چنين شرايطي، بانک‌ها انگيزه‌اي براي ارائه تسهيلات ارزان‌قيمت به مردم ندارند، چرا که اين اقدام برخلاف منافع مالي آن‌هاست.
عمران‌زاده خاطرنشان کرد: بانک‌ها بايد نقش واسطه‌گري مالي و تأمين مالي توليد را ايفا کنند، اما در عمل خود به بنگاه‌هاي بزرگ اقتصادي و مالک تبديل شده‌اند. براي مثال، در مورد بانک آينده که منحل شد، بررسي‌ها نشان مي‌دهد حدود 80 درصد تسهيلات آن به شرکت‌هاي زيرمجموعه خودش پرداخت شده است. از حدود 180 همت تسهيلات پرداختي اين بانک، نزديک به 145 همت به شرکت‌هاي وابسته اختصاص داشته است. اين در حالي است که همين بانک‌ها مدعي هستند امکان پرداخت تسهيلات به مردم را ندارند. اين تناقض نشان مي‌دهد بانک‌ها اولويت را به منافع خود مي‌دهند.وي تاکيد کرد: به‌طور کلي تا زماني که فشارهاي قانوني و ضمانت‌هاي اجرايي پيش‌بيني‌شده در قانون جهش توليد مسکن به‌طور جدي اعمال نشود، بانک‌ها تمايلي به انجام تعهدات خود نخواهند داشت و بحران تأمين مالي مسکن همچنان ادامه خواهد يافت.
طرح مسکن استيجاري با 75 هزار واحد، پاسخگوي بحران اجاره‌نشيني نيست
اين کارشناس بازار مسکن، در پاسخ به پرسشي درباره طرح مسکن استيجاري مطرح‌شده از سوي وزارت راه و شهرسازي، گفت: مسکن استيجاري در بسياري از کشورها از طريق شرکت‌هاي تخصصي و با حمايت مستقيم دولت اجرا مي‌شود و هدف آن تأمين مسکن ارزان‌قيمت براي دهک‌هاي نيازمند است.وي افزود: در دنيا عموماً دو نوع سياست مسکن وجود دارد؛ يکي مسکن اجتماعي که نهادهاي عمومي، شهرداري‌ها يا شرکت‌هاي وابسته با حمايت‌هاي دولتي اقدام به ساخت يا تأمين واحدهاي مسکوني مي‌کنند و اين واحدها با اجاره‌هايي به‌مراتب پايين‌تر از نرخ بازار در اختيار اقشار کم‌درآمد قرار مي‌گيرد. آنچه امروز تحت عنوان مسکن استيجاري مطرح مي‌شود، در واقع بيشتر به همين مدل مسکن اجتماعي شباهت دارد.
عمران‌زاده ادامه داد: آنچه تاکنون از اظهارات وزير راه و شهرسازي برداشت مي‌شود، اين است که برنامه وزارتخانه، تأمين حدود 75 هزار واحد مسکن استيجاري از طريق تملک واحدهاي خالي موجود و واگذاري آن‌ها در قالب شرکت‌هاي اجاره‌داري به متقاضيان است.
وي تصريح کرد: از آنجا که جزئيات اين طرح هنوز به‌صورت شفاف ارائه نشده، امکان اظهارنظر دقيق درباره سازوکار اجرايي آن وجود ندارد. اگر قرار باشد وزارت راه و شهرسازي با منابع مالي خود اقدام به تملک واحدهاي خالي کند و سپس آن‌ها را در قالب شرکت‌ها به متقاضيان واگذار کند، اين مدل با چند ايراد اساسي مواجه است.
اين کارشناس بازار مسکن يادآور شد: اگر هدف، ساخت واحدهاي جديد است و دولت امکان و توان ساخت دارد، منطقي‌تر آن است که تعهدات قانون جهش توليد مسکن اجرا شود؛ قانوني که دولت را مکلف کرده بود سالانه يک ميليون واحد مسکوني توليد کند. در شرايطي که اين تعهدات عملياتي نشده، طرح‌هاي جديد بدون پشتوانه اجرايي، کارآمد نخواهند بود.
عمران‌زاده تأکيد کرد: از آنجا که طرح مسکن استيجاري هنوز به‌طور کامل تشريح نشده و جزئيات آن مشخص نيست، نمي‌توان قضاوت دقيقي درباره نحوه اجرا داشت، اما از منظر اثرگذاري، 75 ?? هزار واحد در مقايسه با وضعيت فعلي بازار مسکن، عددي بسيار محدود و عملاً کارآمد نيست. در حال حاضر حدود 30 تا 40 درصد خانوارهاي کشور مستأجر هستند و با حدود 8ميليون خانوار مستأجر مواجهيم. از سوي ديگر، هر سال با ازدواج‌هاي جديد، به تعداد متقاضيان مسکن افزوده مي‌شود. در چنين شرايطي، تأمين 75 هزار واحد مسکن استيجاري تناسبي با عمق بحران مسکن ندارد.وي افزود: اگر وضعيت مسکن به اين مرحله بحراني رسيده، راهکار آن ادامه جدي و با قوت طرح نهضت ملي مسکن بود که در دولت سيزدهم آغاز شد و در حال پيشرفت بود، اما متأسفانه نشانه‌هايي که از عملکرد دولت چهاردهم مشاهده مي‌شود، حاکي از عدم اهتمام جدي به پيشبرد اين طرح است. يکي از شاخص‌هاي روشن، وضعيت شوراي عالي مسکن است. از زمان آغاز به کار دولت چهاردهم، حداقل بايد 15 جلسه شوراي عالي مسکن تشکيل مي‌شد، اما در عمل تنها دو يا سه جلسه برگزار شده که دو جلسه با حضور رئيس‌جمهور و يک جلسه با حضور معاون اول رئيس‌جمهور بوده است.
به گزارش آرازآذربايجان به نقل از مهر،اين کارشناس بازار مسکن در پايان خاطرنشان کرد: فقدان ايده و اراده در وزارت راه و شهرسازي و دولت چهاردهم، به‌نظر من مسئله اصلي حوزه مسکن است. اگر روند و رويکرد دولت سيزدهم در پيشبرد نهضت ملي مسکن ادامه پيدا مي‌کرد، وضعيت امروز بازار مسکن تا اين حد بحراني نمي‌شد.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com