فروش متري مسکن؛ چالش‌ها و پيامدهاي اقتصادي در بازار

در شرايطي که قيمت مسکن طي سال‌هاي اخير رشد بي‌سابقه‌اي داشته و توان خريد خانوارها، به‌ويژه در دهک‌هاي پايين درآمدي، کاهش يافته، در اين شرايط برخي از افراد و شرکت‌ها با فروختن متري املاک به مردم، از اين تقاضا بهره‌برداري مي‌کنند. اين روش مي‌تواند براي افرادي که توان خريد يک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عين حال خطراتي براي سرمايه‌گذاران خرد دارد.
روشي که به‌زعم برخي مي‌تواند راه‌حلي براي خانه‌دار شدن تدريجي باشد، اما نبود سازوکار قانوني شفاف و فقدان نظارت دقيق، اين شيوه را به گزينه‌اي پر ريسک براي مردم تبديل مي‌کند. همچنين بر اساس آخرين اعلام شده از سوي مرکز آمار ايران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه امسال 39 درصد برآورد شده و تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه نيز 36.8 درصد و تورم ماهانه 2.2 درصد بوده است.
از سوي ديگر، اگرچه بانک مرکزي از اواسط تابستان سال گذشته گزارشي در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما بر اساس گفته داوود بيگي‌نژاد نايب رئيس اتحاديه املاک نرخ خريد و اجاره‌بها در بازار ملک طبق شواهد ميداني افزايش يافته و بازار همچنان در رکود تورمي قرار دارد. در چنين شرايطي، برخي مستأجران و متقاضيان مسکن که امکان خريد يک واحد کامل را ندارند، به روش‌هايي چون خريد متري به‌عنوان گزينه جايگزين نگاه مي‌کنند.
با اين حال، کارشناسان حوزه حقوقي و اقتصادي هشدار مي‌دهند که خريد متري مسکن بدون پشتوانه حقوقي، نه‌تنها مشکل تأمين مسکن را حل نمي‌کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداري‌هاي جديد و سردرگمي‌هاي حقوقي منجر شود. ايده فروش متري مسکن نخستين‌بار در سال 1399 توسط سازمان بورس مطرح شد، هدف اين طرح، جذب سرمايه‌هاي خرد مردمي و نيز فراهم‌سازي شرايطي براي سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، به‌ويژه براي اقشار کم‌درآمد عنوان شد. اما اين طرح با وجود جذابيت ظاهري، به دلايل مختلفي، تاکنون در حد چند تجربه محدود باقي مانده است.
گفتني است، حتي اگر اين پيش‌فروش‌ها طبق قوانين انجام شود، نظارت بر آن‌ها کم است. به همين دليل، خطرات زيادي براي سرمايه‌هاي خرد وجود دارد، خصوصاً اگر اين قراردادها درست ثبت نشوند يا از نظر قانوني مشکلي داشته باشند، همچنين بسياري از پلتفرم‌هاي آنلاين و مشاوران املاک بدون مجوز لازم اين پيش‌فروش‌ها را انجام مي‌دهند، که اين باعث مي‌شود نظارت بر صحت قراردادها به شدت کاهش يابد و مردم در معرض ريسک قرار بگيرند.
فروش متري مسکن ابزاري براي سرمايه‌گذاري
در همين راستا، فرشيد ايلاتي کارشناس بازار مسکن با اشاره به سابقه اجراي طرح فروش متري مسکن، گفت: اين مدل از حدود 6 سال پيش به‌صورت استارت‌آپ در کشور مطرح شده و هم‌اکنون چند شرکت به‌صورت محدود در اين حوزه فعاليت دارند، اما نخستين بار اين ايده به‌طور جدي از سوي سازمان بورس و به‌عنوان ابزار جديدي براي سرمايه‌گذاري ملکي پيشنهاد شد.
وي افزود: هدف اصلي از اين طرح، ايجاد گزينه‌اي جديد براي سرمايه‌گذاران در بازار مسکن بود، همان‌طور که امکان سرمايه‌گذاري در طلا به‌صورت گرمي يا ميلي‌گرمي فراهم شده، فروش متري مسکن نيز در بورس با همين منطق پيشنهاد شد تا امکان سرمايه‌گذاري خرد در بازار ملک مهيا شود. حتي يک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازي خريد مسکن نيز تعريف شد، اما به دليل وجود چالش‌هاي فقهي و حقوقي، اين ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ نهايي نرسيده است.
ايلاتي ادامه داد: بايد دقت داشت که اين طرح از ابتدا با رويکرد کمک به خانه‌دار شدن مستأجران تعريف نشده بود. بلکه هدف آن، امکان‌پذير ساختن ورود سرمايه‌هاي خرد به پروژه‌هاي ساختماني بود و نبايد به‌عنوان راهکار قابل اتکا براي خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن تلقي شود.
وي تصريح کرد: هرچند ممکن است برخي از افراد فاقد مسکن يا مستاجراني که امکان خريد کامل يک واحد را ندارند، از اين شيوه به‌عنوان بخشي از سبد پس‌انداز استفاده کنند، اما به‌دليل پيچيدگي‌هاي حقوقي، نبود چارچوب نظارتي دقيق، و همچنين بلوغ‌نيافتگي شرکت‌هاي فعال در اين حوزه، نمي‌توان اين روش را در شرايط فعلي توصيه کرد.اين کارشناس بازار مسکن با بيان اينکه ساختار فروش متري در بازار آزاد با چالش‌هاي متعدد حقوقي مواجه است، اظهار کرد: موضوع اصلي آن است که در اين نوع فروش، چند نفر به‌طور مشترک مالک يک واحد مي‌شوند، بدون آن‌که هيچ‌کدام امکان سکونت در آن را داشته باشند. در نتيجه، فروش متري بيشتر يک ابزار سرمايه‌گذاري است تا راه‌حلي براي سکونت.
ايلاتي تأکيد کرد: آنچه در کشورهاي ديگر به‌عنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متري مسکن بلکه راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاک و مستغلات (REITs) است. در اين مدل، کل يک واحد مسکوني توسط صندوق خريداري مي‌شود و متقاضي به‌اندازه سهم خود، مثلاً يک دانگ، در ملک مالکيت پيدا مي‌کند. پنج دانگ باقيمانده نيز از طريق اجاره به شرط تمليک به همان فرد واگذار مي‌شود.
وي افزود: در اين مدل، فرد مستأجر در واقع در خانه‌اي ساکن مي‌شود که بخشي از آن را از ابتدا خريداري کرده و مابقي را در قالب اقساط اجاره‌اي بازپرداخت مي‌کند تا در پايان دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آن‌که نرخ سود اين صندوق‌ها معمولاً بالاست، اما براي مستأجران مي‌تواند مقرون‌به‌صرفه‌تر از پرداخت سالانه اجاره‌بها و وديعه باشد.
ايلاتي در پايان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، يک يا دو صندوق از اين دست در کشور شکل گرفته، اما هنوز ساختار اجرايي آن‌ها کامل نيست. توسعه اين مدل‌ها مي‌تواند بسيار کارآمدتر از فروش متري باشد و نقش مؤثرتري در حل بحران دسترسي به مسکن ايفا کند.
آيا نظارت کافي وجود دارد؟
فروش متري مسکن، در صورتي که با نظارت دقيق و شفافيت باشد، مي‌تواند فرصتي مناسب براي جذب سرمايه‌هاي خرد و حفظ ارزش پول در شرايط اقتصادي ناپايدار باشد. با توجه به تأثيرات مثبت اين طرح در توسعه پروژه‌هاي مسکوني و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، ضرورت توجه به نظارت‌هاي قانوني و اجرايي بيشتر از هميشه احساس مي‌شود.
با توجه به حساسيت‌هاي موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قيمتي، نظارت دقيق و شفافيت در اجراي اين طرح‌ها از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. کارشناسان بر اين باورند که در صورت وجود نظارت دقيق، اين نوع سرمايه‌گذاري مي‌تواند به‌عنوان يک راهکار مؤثر براي حفظ ارزش پول و مقابله با تورم عمل کند.
براي جلوگيري از مشکلاتي نظير افزايش غيرواقعي قيمت‌ها يا بروز فساد در اين پروژه‌ها، کارشناسان پيشنهاد مي‌کنند که نظارت‌هاي مستقلي از سوي نهادهاي دولتي و سازمان‌ها بر اين طرح‌ها اعمال شود. علاوه بر اين، اطلاع‌رساني شفاف به سرمايه‌گذاران و ارائه گزارش‌هاي دقيق از روند پيشرفت پروژه‌ها مي‌تواند اعتماد عمومي را افزايش دهد و از بروز مشکلات قانوني جلوگيري کند.
فروش متري مسکن از نظر فقهي بلامانع است
براساس اين گزارش، در ادامه بررسي ابعاد حقوقي و شرعي فروش متري مسکن در بورس، »غلامرضا مصباحي‌مقدم« رئيس کميته فقهي سازمان بورس روز چهارشنبه، 25 تير 1404 در نشست خبري با اشاره به سابقه بررسي اين موضوع در کميته فقهي گفت: بحث امکان خريد و فروش متري مسکن در بورس از جمله مباحث قديمي ما بوده است.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از مهر، وي افزود: اين پيشنهاد ابتدا از سوي سازمان بورس و بورس کالا مطرح شد و پس از طرح در جلسات رسمي، مورد بررسي فقهي قرار گرفت. در نهايت، کميته فقهي سازمان بورس موافقت کرد و از اين جهت، خريد و فروش مسکن به‌صورت متري فاقد منع فقهي است، اگر نياز به بازنگري و تکميل هم باشد آمادگي داريم.