سناريو‌هاي بازار مسکن در دوران پساتوافق

اخبار سياسي اين روزها از احتمال توافقي تاريخي ميان ايران و آمريکا خبر مي‌دهند. با هر پيام و خبر جديد سياسي، بازارهاي مالي به شدت تحت تاثير هيجانات قرار مي‌گيرند و نوسانات قيمتي در آنها شدت مي‌گيرد. اين نوسانات باعث شده، نگراني‌هايي درباره آينده بازارهاي مالي،‌ از جمله بازار مسکن ايجاد شود. اما در صورتي که ميان ايران و آمريکا، توافقي شکل بگيرد، وضعيت بازار مسکن در دوران پساتوافق چگونه خواهد بود؟
سردرگمي بازار مسکن از زمان امضاي توافق برجام تا اجراي آن
براي درک بهتر تاثير توافق احتمالي ايران و آمريکا بر بازار مسکن، بررسي تغييرات قيمتي و معاملاتي در دوران برجام و پس از آن، کمک‌کننده است. بر اساس داده‌هاي مرکز آمار، در بهار سال 1394 که مذاکرات برجام در جريان بود، متوسط قيمت هر متر مسکن در تهران به حدود چهار ميليون و 50 هزار تومان رسيده بود. در همين فصل، حدود 41 هزار و 125 فقره معامله ثبت شد.
در تير همان سال، توافق برجام نهايي و امضا شد. با اين حال، قيمت مسکن در تابستان 94 به حدود چهار ميليون و 30 هزار تومان کاهش يافت و تعداد معاملات نيز به 40 هزار و 644 فقره رسيد. اين يعني بازار در فصل تابستان، نسبت به بهار، روندي کاهشي داشت.
در پاييز سال 94 نيز معاملات 3.1 درصد کاهش داشت و به 39 هزار و 374 فقره رسيد. قيمت مسکن نيز در اين فصل کاهشي بود و با متري چهار ميليون و 30 هزار تومان به ثبت رسيد.
رونق بازار مسکن در دوران اجراي برجام
با اين حال، از زمستان سال 94 با اجراي رسمي برجام، بازار مسکن وارد روند تازه‌اي شد. قيمت و حجم معاملات، هر دو روندي صعودي پيدا کردند. اين مسير در سال‌هاي 95 و 96 نيز ادامه داشت. اگرچه معاملات در فصل‌هاي بهار و پاييز تا حدودي کاهش مي‌يافت، اما در تابستان و زمستان روند بازار افزايشي بود.
در زمستان 1396 متوسط قيمت هر متر مسکن در تهران به حدود پنج ميليون و 870 هزار تومان رسيد و تعداد معاملات نيز با رشد 14.8 درصدي، به بيش از 53 هزار فقره رسيد. اما با خروج آمريکا از برجام در سال 1397 شرايط بازارها تغيير کرد. در تمام فصول سال 97 غير از زمستان، حجم معاملات روندي کاهشي داشت. با اين حال، قيمت مسکن با توجه به رشد تورم و دلار، همچنان در مسير صعودي باقي ماند.
در زمستان 1397 متوسط قيمت هر متر واحد مسکوني در تهران به حدود 10 ميليون و 670 هزار تومان رسيد. سال 1398 نيز بازار مسکن با نوساناتي در معاملات همراه شد، اما روند کلي قيمت‌ها همچنان صعودي بود. در زمستان همان سال، قيمت‌ هر متر خانه به حدود 15 ميليون و 330 هزار تومان رسيد.
اين مسير در سال 99 هم ادامه يافت؛ با اين تفاوت که تعداد معاملات در مقايسه با دوران اوج برجام، کاهش قابل‌ توجهي داشت. به‌عنوان مثال، تعداد معاملات در زمستان 96 تقريبا دو برابر تعداد معاملات در زمستان 98 بود.
بر هم ريختگي بازار مسکن با خروج آمريکا از برجام
بررسي اين داده‌ها نشان مي‌دهد که در دوران برجام، بازار مسکن با چشم‌اندازي مثبت مواجه بود. هم سرمايه‌گذاران و هم خريداران مصرفي به‌ تدريج وارد بازار مي‌شدند و سرعت رشد قيمت‌ها نيز تا حد زيادي کند و تدريجي بود. اما با خروج آمريکا از برجام در بهار سال 97 فضاي هيجاني در بازارهاي مالي و سرمايه‌اي حاکم شد.
خريداران سرمايه‌‌اي با توجه به چشم‌انداز تورمي شکل‌گرفته در فضاي اقتصادي کشور و تنش در بازارهاي مالي و سرمايه‌اي بازار مسکن را نيز بي‌نصيب نگذاشتند و برخي پول‌هاي درشت وارد بازار مسکن شد. همين هجوم، در کنار جهش قيمت دلار، سکه، طلا و نرخ تورم، باعث جهش قيمتي در بازار مسکن شد. در اين ميان، خريداران مصرفي که عمدتا به دنبال تامين سرپناه بودند، از بازار عقب ماندند و تنها در مقاطعي توان ورود پيدا کردند.
تفاوت مهم بازار مسکن در دوران پس از خروج آمريکا از برجام با وضعيت کنوني اين است که در آن دوره، منطقه از ثبات و امنيت مطلوبي برخوردار بود و تنش‌ها و درگيري‌هاي نظامي در کمترين سطح ممکن قرار داشت؛ اما اکنون، در صورت عدم توافق، احتمال بروز تنش‌هاي جديد نظامي در منطقه بالاست و همين نااطميناني مي‌تواند بازارها را در وضعيت متفاوتي قرار دهد. با اين همه، پيش‌بيني روند بازار مسکن در دوران توافق احتمالي چيست؟
عقب‌ماندگي بازار مسکن از بازارهاي رقيب
قيمت مسکن در سال گذشته با وجود اينکه بازار با رکود عميقي مواجه شده بود، برابر 37.1 درصد رشد کرد. اين در حالي بود که دلار در همين مدت 8.60 درصد و طلا 151.2 رشد کرد. به اين ترتيب بازار مسکن با کمترين بازدهي نسبت به ساير بازارها وارد سال 1404 شد.
با اين حال بايد توجه داشت که سال 1403 سالي پر از التهاب و تنش‌هاي سياسي بود؛ حملات مستقيم ايران و رژيم صهيونيستي از يک‌ سو و بازگشت ترامپ به عرصه قدرت از سوي ديگر، سيگنال ناامني به بازار مسکن داد و به اين ترتيب حجم معاملات در اين بازار کاهش يافت. بنابراين سرمايه‌ها از حوزه مسکن، به سمت بازارهاي رقيب کوچ کردند.
ضمن آنکه رشد قيمت مسکن طي سال‌هاي اخير که با جهش تورمي و کاهش قدرت خريد مردم همزمان بود، توان ورود خريداران مصرفي به بازار را نيز از بين برد و به اين ترتيب بازار مسکن نه پذيراي خريداران سرمايه‌اي شد و نه ميزبان خريداران مصرفي.
سرمايه‌ها به بازار ملک برمي‌گردند؟
اکنون به‌نظر مي‌رسد، در صورت توافق ايران و آمريکا، شرايط به‌ کلي تغيير کند. آن‌طور که فعالان بازار پيش‌بيني مي‌کنند، اگر توافقي صورت گيرد، در ابتدا قيمت دلار و طلا با کاهش شديدي مواجه مي‌شود و تقاضا در اين بازار به کمترين ميزان خود مي‌رسد. با اين حال پس از ثبات شرايط سياسي، بازار طلا پس از مدتي خود را تعديل مي‌کند و به قيمت‌هاي واقعي برمي‌گردد.
همچنين، به‌نظر مي‌رسد که سرمايه‌هاي درشت وارد بازار مسکن مي‌شوند و جذابيت سرمايه‌گذاري، بار ديگر به اين بازار برمي‌گردد. با اين حال متقاضيان مصرفي همچنان در حاشيه خواهند ماند، زيرا قيمت‌ها در اين بازار به‌شدت بالا رفته و از سطح دسترس عموم خارج شده است. به اين ترتيب متقاضيان مصرفي بازار مسکن، با تاخير وارد اين بازار خواهند شد.
با اين حال، آن دسته از متقاضيان مصرفي بازار مسکن که سرمايه خود را به طلا و نظاير آن تبديل کرده بودند، در دوران پساتوافق، دارايي‌هاي خود را نقد و وارد حوزه مسکن مي‌کنند. همچنين عده‌اي ديگر سرمايه‌هاي خود را وارد بازار سرمايه و بورس خواهند کرد و به‌‌نظر مي‌رسد، در بازار سرمايه و مسکن رونق تازه‌اي شکل بگيرد.
به اين ترتيب، حجم معاملات و تقاضا در بازار مسکن بالا خواهد رفت و به دنبال آن، سطوح قيمتي جديدي پديدار خواهد شد. بنابراين انتظار مي‌رود که در دوران پساتوافق، قيمت مسکن چه در حوزه مصرفي و چه در حوزه سرمايه‌گذاري بالا رود و عقب‌ماندگي اين بازار جبران شود.
خريد خانه در دوران پساتوافق آسان مي‌شود؟
با اين حال، سوال اصلي اينجاست که آيا در دوران پساتوافق، روياي شيرين خانه‌دار شدن براي خانوارهاي ايراني محقق خواهد شد؟ در ظاهر، توافق مي‌تواند نااطميناني‌هاي سياسي و اقتصادي را کاهش دهد و آرامش نسبي را به بازارها برگرداند. به علاوه، همين ثبات باعث مي‌شود بخشي از سرمايه‌ها به جاي بازارهاي پرريسک‌تر، وارد بازاري مثل مسکن شوند.
با اين حال، همين ورود دوباره سرمايه‌هاي بزرگ به بازار مسکن، مي‌تواند موج جديدي از تقاضا را وارد بازار مسکن کند و در نهايت، قيمت‌ها را در يک مسير صعودي قرار دهد.
در اين ميان، متقاضيان مصرفي، همچنان در حاشيه بازار باقي خواهند ماند. کساني که طي سال‌هاي گذشته به اميد کاهش قيمت‌ها از بازار عقب کشيده بودند، حالا با يک دوراهي مواجه‌اند؛ اين افراد از يک طرف توان خريد ندارند و از طرف ديگر، نگرانند که در صورت ورود دوباره سرمايه‌گذاران، قيمت‌ها از اين هم بالاتر رود.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از اقتصاد24،بنابراين، حتي اگر برخي خانوارها با فروش طلا يا دارايي‌هاي ديگر خود، قصد ورود به بازار را داشته باشند، باز هم احتمال دارد که از بازار جا بمانند و ديرتر وارد شوند. بايد توجه داشت که در اين مسير، تسهيلات مسکن نيز کمکي به خريداران مصرفي ملک نمي‌کند و در صورتي که مبلغ و سود آن اصلاح نشود، همچنان عملا ناکارآمد خواهد بود.
به اين ترتيب، بايد گفت که توافق سياسي هرچند ثبات را به اقتصاد برمي‌گرداند، اما لزوما به معناي بالارفتن قدرت خريد و آسان‌تر شدن خريد خانه براي اقشار متوسط و ضعيف نيست. مگر آنکه سياست‌هاي حمايتي توسط دولت به شکل موثر و کارآمد اجرا شوند؛ در غير اين صورت، روياي خانه‌دار شدن براي بسياري از افراد، همچنان يک روياي شيرين غيرقابل دسترس باقي خواهد ماند.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com