موانع شفافیت در بازار ملک چیست
گروه اقتصادی : فعالان بازار ملک برای کسب اطلاعات کاربردی از سامانه راهنمای قیمت، با ۱۰ مانع ناشی از اشکالات و نواقص در سامانه مواجه هستند. سامانهای که اواخر دهه ۸۰ با هدف شفاف شدن مبادلات ملکی و تسلط متقاضیان خرید بر سطح واقعی قیمت راه‌اندازی شد، هم‌اکنون نیاز آماری و اطلاعاتی سه گروه کاربر اصلی را تامین نمی‌کند. مهم‌ترین اشکال سامانه، »به‌روز نبودن داده‌های قیمتی« است که در این مقطع، با توجه به تغییرات تند قیمت‌ها کاربرد داده‌ها را مختل کرده است. عدم شفافیت بستر موج‌سواری با قیمت‌های نامتعارف را سبب میشود.
بستر موج‌سواری در بازار مسکن
سامانه الکترونیکی »راهنمای قیمت« در بازار مسکن با گذشت ۹ سال از زمان راه‌اندازی، به دلیل موازی‌کاری دولتی، در ارائه کمترین سطح اطلاعات حیاتی بازار به کاربران اصلی خود ناتوان مانده است. به گزارش »دنیای اقتصاد« بازار مسکن شهر تهران در اواخر دهه ۸۰ با هدف انتشار عمومی داده‌های آماری »دید‌دهنده به متقاضیان خرید و فروش ملک« و همچنین »شفاف‌شدن فضای مبادلات ملکی«، به سامانهای مجهز شد تا به‌واسطه ثبت جزئیات قراردادهای ملکی در آن توسط مشاوران املاک،»بخشی از اطلاعات مربوط به املاک فروخته‌شده که به هویت (اطلاعات شخصی) متعاملین مربوط نمی‌شود«، در همین سامانه برای رویت عمومی درج شود. اما در این مقطع داده‌های سامانه اطلاعات املاک ایران به گونه‌ای منتشر میشود که »متقاضیان خرید آپارتمان«، »عوامل سامانه‌های مجازی اعلام فایل‌های فروش«و همچنین »تحلیلگران بازار ملک« به‌عنوان سه گروه کاربر اصلی، برای دسترسی به این راهنمای قیمتی، با ۱۰ مانع ناشی از اشکالات فنی و نواقص روبه‌رو هستند.
حلقه اول شکل‌گیری سامانه راهنمای قیمتی که در »مطالبه خریدار و فروشنده هنگام انجام معامله برای ثبت قراردادشان در سامانه و اخذ کد رهگیری« خلاصه میشود، طی این سال‌ها برقرار شده به‌طوری که دو طرف معامله برای آنکه درجه امنیت حقوقی معامله ملکی خود را تا حد امکان افزایش دهند، به دنبال دریافت کد رهگیری بلافاصله پس‌از امضای قرارداد هستند.
این اتفاق باعث شده اطلاعات اولیه مربوط به غالب معاملات، در سامانه ثبت شود. اما حلقه دوم که به مدیریت و پایش ورودی اطلاعات معاملات به این سامانه و در عین حال »انتشار منظم جزئیات مربوط به قیمت و مشخصات ملک معامله شده«مربوط میشود، به‌طور کامل و کاربردی شکل نگرفته است.
کارشناسان اقتصاد مسکن در واکنش به موانع دسترسی فعالان بازار ملک به سامانه راهنمای قیمتی و وضعیت ناقص آن، درباره کیفیت و کمیت خروجی این سامانه معتقدند: طی ماه‌های اخیر که معاملات مسکن ابتدا رونق گرفت و بلافاصله با جهش قیمت ناشی از عطش خریداران مصرفی و هجوم سفته‌بازهای ملکی روبه‌رو شد، »محرومیت بازار از پخش‌زنده معاملات«، نوعی بستر برای »موج‌سواری« عوامل فروش با »قیمت‌های نامتعارف« به‌وجود آورد. این تحلیل کارشناسان مسکن در پی توصیه‌ای است که اخیرا بانک جهانی برای تنظیم اصولی بازار مسکن به دولت‌ها در کشورهای اروپایی و البته سایر کشورهایی که قیمت خانه در آنجا ملتهب شده، ارائه کرده است. بانک جهانی اعلام کرده است: انتشار آنلاین جزئیات معاملات ملک و قیمت قطعی آنها در مقیاس محله‌‌ای، منطقه‌ای و شهری، به »رقابت سمت عرضه در این بازار برای اعلام قیمت‌های نزدیک به توان مالی تقاضا« منجر میشود و عامل بازدارنده برای تورم ملکی و سفته‌بازی است.
بزرگ‌ترین مانع در مسیر دسترسی متقاضیان خرید مسکن به سامانه راهنمای قیمت، »به روز نبودن اطلاعات مربوط به واحدهای فروخته شده« است. این اطلاعات با دو تا سه روز تاخیر در سامانه بارگذاری میشود بنابراین در دوره‌ای از چرخه‌های تجاری بازار از جمله این دوره که تغییرات قیمتی (در ماه‌های گذشته)، به شکل ساعتی اتفاق می‌افتاد، »مراجعه اینترنتی متقاضیان به سامانه« در زمان جست‌وجوی ملکی برای کسب آخرین اطلاعات قیمتی، با بن‌بست اطلاعاتی مواجه می‌شد. از طرفی، در برخی ماه‌ها، داده‌های قیمتی برای چند روز متوالی به روز نمی‌شود. همین حالا با وجود سپری‌شدن آبان‌ماه و گذشت چند روز از آذر، اطلاعات درج‌شده در سامانه املاک از یک ماه قبل به بعد به روز نشده است.
بررسی‌ها درباره اشکالات و نواقص سامانه راهنمای قیمتی نشان می‌دهد: مهم‌ترین علت به موازی کاری در دولت برای مدیریت و نگهداری این سامانه برمی‌گردد. ورودی و خروجی این سامانه توسط دو وزارتخانه مدیریت میشود و در حالی که طی سال‌های گذشته متولی بخش مسکن به دنبال تعیین تکلیف این مدیریت دوگانه بوده اما در حال حاضر خود به‌عنوان یک مشتری، »اطلاعات‌گیرنده« است. آمارهایی که وزارت راه و شهرسازی در هفته اول هر ماه، از اوضاع بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه قبل منتشر می‌کند، از همین سامانه استخراج میشود. بانک مرکزی نیز گزارش تحولات بازار مسکن تهران را به استناد خروجی همین سامانه تهیه می‌کند. این سامانه برای این شکل گزارش‌گیری، تا حدودی قابل استفاده است اما برای فعالان اصلی بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان خرید که »هر میزان آگاهی آنها از نبض قیمت آپارتمان‌ها در محله‌های مختلف می‌تواند در افزایش قدرت چانه‌زنی و مذاکره آنها با فروشنده برای تنظیم قیمت فروش در سطح مناسب اثرگذار باشد«، به شکل موثر و روان، قابل استفاده نیست.
دومین مانع به کامل نبودن اطلاعات قیمتی در حوزه اجاره و معاملات زمین مربوط است. وزارت راه و شهرسازی ماه‌هاست گزارشی از متوسط ماهانه اجاره‌بها و حجم معاملات در این بازار منتشر نمی‌کند و علت را کمبود داده‌های مربوط به این نوع معاملات در سامانه مذکور عنوان می‌کند. از طرفی، تفکیک مشخصی بین آپارتمان و ملک کلنگی در اطلاعات قیمتی منتشر شده در این سامانه وجود ندارد. زمین جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد و در ماه‌های گذشته، تغییرات قیمت زمین، نقش پررنگی در جهت‌دهی قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز در مسیر افزایشی داشته است. بنابراین لازم است در سامانه راهنمای قیمت، تحولات بازار زمین شفاف شود. در حال حاضر اطلاعاتی که در سامانه راهنمای قیمت از واحدهای فروخته شده منتشر میشود در حد قیمت هر مترمربع، قیمت کل، سن بنا و همچنین محله قرارگیری ملک است. همه متقاضیان خرید مسکن برای مقایسه قیمتی بین قیمت پیشنهادی یک فروشنده با قیمت قطعی آپارتمان مشابه، یکی از شاخص‌های اصلی را تعداد اتاق خواب قرار می‌دهند. خلأ این داده در سامانه، یک نقص است که به شکل مانع دسترسی به اطلاعات واقعی موجود در بازار، در حال عمل کردن است. اشکال بعدی، خلأ اطلاعات درباره وام‌دار بودن یا نبودن آپارتمان فروش رفته است. یک اشکال این سامانه که یکی از مهم‌ترین آنها است، پوشش جغرافیایی محدود بازار کشوری معاملات است. اطلاعاتی که در این سامانه قابل دسترس است به معاملات انجام شده در تعدادی از شهرهای بزرگ محدود میشود و جزئیات قیمت و سایر مشخصات مربوط به معاملات املاک در بیش از ۱۳۰۰ شهر موجود در کشور، از این طریق، قابل دسترسی نیست.
یک راهکار پیشنهادی برای حذف موانع دسترسی به سامانه راهنمای قیمت در بازار مسکن، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و خروج دولت از تصدی‌گری است. کارنامه تسلط دولت بر چنین اموری نشان داده، روزمرگی و نبود انگیزه برای بهبود سطح خدمات و سرویس‌‌های مورد نظر بازار ناشی از نگاه تکلیفی به موضوع، باعث میشود آن خدمت از کارآیی بیفتد. نمونه بارز این تجربه تلخ، »راه‌اندازی سامانه شناسایی املاک خالی از سکنه« است که هنوز دولت به رغم تکلیف قانون مالیات‌های مستقیم، نتوانسته چنین سامانهای را راه‌اندازی کند تا جایی که اخیرا وزیر وقت راه‌وشهرسازی در نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهور پیشنهاد کرد مسوولیت راه‌اندازی چنین سامانهای به شهرداری‌ها واگذار شود تا انگیزه ناشی از دریافت مالیات شهری از خانه‌های بدون استفاده، چاشنی برنامه‌ریزی عملیاتی موثر برای راه‌اندازی این سامانه شود.
تحقیقات میدانی از متقاضیان خرید در بازار مسکن نشان می‌دهد چالش اصلی آنها این است که ناچارند به اظهارات واسطه‌ها و برخی از مالکان اعتماد کنند و این در حالی است که در این شکل جست‌وجو بسیاری از واقعیت‌های قیمتی آن‌گونه که هست بازگو نمی‌شود.به‌عنوان مثال بعضا قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها به‌عنوان قیمت قطعی محله اعلام میشود و به این ترتیب در شرایطی که هنوز در سطح قیمتی مدنظر این فروشندگان، معامله‌ای انجام نشده است، بهای پیشنهادی بالاتر از عرف منطقه زبان به زبان به‌عنوان قیمت منطقه‌ای می‌چرخد.
به گزارش آرازآذربایجان به نقل از اقتصادنیوز ، در این میان تنها ابزار خریداران برای کسب اطلاعات قیمتی اخیر هر محله، با توجه به نواقص و مهم‌تر از آن، به‌روز نبودن سامانه اطلاعات املاک، اظهارات واسطه‌ها به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن پس از فروشنده و خریدار است. این در حالی است که لازم است علاوه بر این، اطلاعات قیمتی املاک به شکل روزآمد و برلحظه در اختیار عموم مردم و متقاضیان خرید قرار بگیرد تا آنها معیار و متر »قیمت‌سنجی« دیگری علاوه بر خوداظهاری واسطه‌ها در اختیار داشته باشند؛ هر چند تحقیق میدانی از بازار هم می‌تواند مکمل داده‌های سامانه بوده و راهنمای خریداران باشد.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com
نوشته شده توسط admin در چهارشنبه, ۰۷ آذر ۱۳۹۷ ساعت ۱:۵۰ ب.ظ
