مسکن در حال رشد طبیعی یا دوپینگ رسانهای
گروه اقتصادی:اتکا به آمار افزایش ۳۰ درصدی معاملات مسکن در دیماه نسبت به آذرماه که بخش عمدهای از ارقام میتواند به ثبت قراردادهای صوری برای فرار از مالیاتهای مستقیم در سال آینده مرتبط باشد، ملاک ارزیابی برخی رسانهها برای القای »پیشرونق« در بخش مسکن شده است.
مهمترین مولفه برای خروج مسکن از کسادی بیسابقهی۲٫۵ ساله، افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی است که به نظر میرسد این مساله در ارزیابیهای اخیر گزارشهای پیشرونق مسکن، آگاهانه پوشانده میشود.
گرم شدن بازار مسکن در کلانشهرها با توجه به ارقام ناچیز وامهای فعلی مستلزم این است که خریداران بتوانند حداقل دو سوم از مبلغ مسکن را تهیه کنند و با استفاده از وام گرانقیمت ۷۰ میلیون تومانی فرابورس، یک واحد مسکونی ۵۰ متری نوساز بخرند.
حال آنکه تهیه ۱۴۰ میلیون تومان که با رقم حدود ۹ میلیون تومان برای خرید وام ۷۰ میلیون تومانی به ۱۴۹ میلیون تومان میرسد برای اقشار پایین جامعه چندان میسر نیست.
با این حال گزارشها از رشد ۳۰ درصدی معاملات مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه سال جاری حکایت دارد که واکاوی علتهای آن بیش از آنکه به تخلیه حباب قیمت مسکن مربوط باشد ناشی از قراردادهای صوری، فضای مثبت ذهنی پسابرجام و نگرانی برخی خریداران از افزایش قیمت مسکن در سال آینده است که به نظر میرسد گزارشهای بانک مرکزی و برخی رسانهها طی ماههای اخیر در خصوص »رسیدن قیمت مسکن به کف« در ایجاد چنین فضایی بیتاثیر نبوده است.
اما کنار هم قرار دادن عوامل موثر بر ایجاد تحرک در بازار مسکن نشان میدهد که احتمالا این بازار در سال آینده و در شرایط پسابرجام از توان و ابزارهای لازم برای خروج از رکود برخوردار نیست.
تاثیرپذیری مسکن از کاهش درآمدهای نفتی و بودجه انقباضی دولت در سال آینده سرمایهگذاری منفی بخش خصوصی طی سالهای اخیر و احتمال ادامهی این وضعیت کاهش صدور پروانههای ساختمانی و روند نزولی ارزش افزوده بخش ساختمان طی سه سال اخیر از جمله تنگناهایی است که بخش مسکن را محاصره کرده و به نظر نمیرسد به این زودیها بخواهد از سر پیشران اقتصاد ایران دست بردارد.
یک کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا بخش مسکن در سال آینده از رکود خارج میشود؟ بیتعادلی در عرضه و تقاضا را دلیلی بر ادامهی رکود مسکن خواند و گفت: هماکنون در بخش مسکن چندین برابر تقاضای موثر، عرضه مسکن داریم. “احمدرضا سرحدی”، پیشبینی رونق مسکن را بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارها غیرمنطقی دانست و گفت: هماکنون در بخش مسکن عرضه وجود دارد اما تقاضا نیست. تقاضا زمانی انجام میشود که اشتغال باشد؛ حال آنکه بسیاری از متقاضیان در خرج روزانه خود ماندهاند. پس چطور میتوانند به مشتریان موثر در بازار مسکن تبدیل شوند؟
یکی از عوامل موثر در تحرک بخش ساختوساز و رونق بازار مسکن، سطح درآمدهای نفتی دولت است که میتواند به افزایش رفاه عمومی و تقاضای مصرفی در بازار مسکن بینجامد.
اما با پیشبینی دولت مبنی بر اینکه در سال آینده درآمدهای نفتی کاهش مییابد احتمال تحرک مسکن دور از ذهن است. سطح سرمایهگذاری خصوصی نیز چندان مطلوب نیست و آمار بانک مرکزی این مساله را اثبات میکند.
با همهی امیدواریها و انتظاراتی که در سال ۱۳۹۳ برای اجرایی شدن توافق هستهیی صورت گرفت آمار نشان میدهد سرمایهگذاری خصوصی در بخش مسکن طی سه ماهه اول سال ۱۳۹۴ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۶٫۴ درصد کاهش داشته و نشانهای از تحرک در آن دیده نمیشود.
مسالهی بعدی که کارشناسان از آن به عنوان تاییدی بر پیشبینی عدم رونق مسکن در سال آینده نام میبرند، روند نزولی صدور پروانههای ساختمانی طی سالهای اخیر است. گزارش فروردین ماه ۱۳۹۲ از کاهش ۴۱ درصدی صدور پروانههای ساختمانی در تهران حکایت داشت. گزارش دی ماه ۱۳۹۳ نیز کاهش ۳۸٫۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان میداد. گزارش تابستان سال ۱۳۹۴ نیز حاکی از کاهش ۲۱٫۳درصدی صدور پروانههای ساختمانی نسبت به تابستان ۱۳۹۳ بود.
یکی دیگر از مسائلی که نگرانیهایی را برای طرحهای توسعه مسکن ایجاد کرده، کمتوجهی به بخش مسکن در برنامه ششم توسعه است.
لایحه برنامه ششم توسعه روز یکشنبه ۲۷ دی ماه در حالی توسط رییس جمهور به مجلس ارایه شد که در آن خبری از طرحهای توسعه مسکن نیست و ظاهرا متولیان اقتصادی در این برنامه بهصورت پیدا و صریح به مسکن نپرداختهاند تا در ادامه مسیر برنامه، بتوانند راهکار متناسب زمان و به مقتضیات اقتصادی آن دوره اتخاذ کنند.
یک کارشناس با بیان اینکه تاثیر تحریمها در بخش مسکن بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است هدفگذاری دولت برای طرحهای توسعه مسکن و برنامههای اقتصادی، پولی و بانکی برای خروج از رکود مسکن در دوران پسابرجام را ضروری دانست.
سعید آگشته اظهار کرد: بازار مسکن یک بازار خودمحور است که تاثیرات اقتصاد کلان حدود ۸۰ درصد و تاثیرات مستقیم همچون تحریمها حدود ۲۰ درصد در رکود مسکن موثر بوده است. لذا نمیتوان انتظار داشت که مسکن با رفع تحریمها وارد دوران رونق شود. بخشی از مشکلات حوزه مسکن متاثر از مداخله دولت قبل در ساخت و ساز به شکل مستقیم و سیاستهای پولی آن دولت بوده است. وی افزود: تا زمانی که سیاستهای دولت در حوزه مسکن به خوبی تدوین، ابلاغ و اجرا نشود وضعیت رکود مسکن ادامه خواهد یافت.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه حاصل اقتصادی انتظار بخش مسکن ناشی از مابهالتفاوت بازار تولید و تقاضا است، خاطرنشان کرد: بازار مسکن با توجه به میزان بالای ساخت و ساز و عدم فروش با انباشت تولید مواجه شده و تا زمانی که دولت برای هدفگذاری مشخصی برای طرحهای توسعه مسکن انجام ندهد و سیستم اقتصادی و پولی برنامهی مدونی برای این بخش نداشته باشد وضعیت مسکن مناسب نخواهد شد.
آگشته با اشاره به کاهش ۷۰ تا ۸۰ درصدی صدور پروانههای ساختمانی طی دو سال اخیر خاطرنشان کرد: نقش دولت، نقش بخش سرمایهگذاری، سیستمها و نهادهای پولی و مالی در کسادی بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. لذا برای خروج از رکود نیازمند انجام اقدامات همسو در بخشهای ذکر شده احساس میشود.
وی یکی از راهکارهای دولت برای خروج از رکود را توجه ویژه به بخش مسکن دانست و افزود: هرچند این موضوع بدون دخالت دولت امکانپذیر نیست اما مداخله باید در حوزه تنظیم نهادهای مالی، هدفگذاری و سیاستگذاری در نقاط خاص باشد.
دیگر نمیتوان به صورت سنتی در هر جایی از کشور که خواستیم مسکن بسازیم بلکه باید باید مشخصات، جمعیت و نقاط را در طرحهای توسعه مسکن لحاظ کنیم.
این کارشناس مسکن، نگاه سرمایهای به مسکن در فرهنگ جامعه را در شرایط فعلی فرصتی برای توسعه مسکن در شرایط پسابرجام دانست و گفت: زمانی میگفتیم نباید به مسکن سرمایهای نگاه کرد اما فرهنگ جامعه ایرانی نگاه سرمایه ای به این بازار است.
باید از این فرهنگ به عنوان نقطه قوت برای سیاستهای توسعه مسکن استفاده و این تهدید را با توجه به فرصت برجام تبدیل به یک فرصت کرد. آگشته پیشبینی کرد با توجه به تاثیرگذاری ۱۰ تا ۲۰ درصدی تحریمها بر رکود مسکن میتوان انتظار داشت که قیمت مسکن در کوتاه مدت رشد ۱۰ درصدی را تجربه کند.
نوشته شده توسط admin در چهارشنبه, ۰۷ بهمن ۱۳۹۴ ساعت ۷:۳۲ ق.ظ