مسکن در حال گذر از حالت رکود

گروه اقتصادی : عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارنظر خود اعلام کرده است که »سیاست‌های تحریک تقاضای گذشته فاقد کارایی لازم بوده و این سیاست‌ها اثر قابل ملاحظه‌ای بر بودجه دولت داشته‌اند.
او با اشاره به راهکارهای موجود برای تحریک بخش تقاضای مسکن به روشی که از ابتدای حضورش در دولت یازدهم و دوازدهم پیگیری کرده اشاره کرده و گفته است: »روشی که من پیگیری کردم این بود که به سراغ پس‌انداز برویم.
در این روش هرکه پس انداز کرد بر مبنای آن تسهیلات دریافت می‌کند. تلاش بر این است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می‌کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی‌کند، بلکه امتیاز تسهیلات می‌گیرد. به این ترتیب قیمت تمام‌شده پول برای بانک کاهش می‌یابد و تنها به اندازه عملیات جاری آن می‌شود.«
این گفته وزیر راه و شهرسازی را می‌توان از جنبه‌های مختلفی مورد ارزیابی قرار داد. اول اینکه با این سیاست به تقاضای حقیقی پاسخ داده می‌شود.
یعنی افرادی که تقاضای حقیقی برای بخش مسکن دارند از این طرح استفاده می‌کنند و پول خود را در بانک‌های عامل پس‌انداز می‌کنند. از طرف دیگر این طرح به مانند طرح گذشته بار مالی کمتری بر بودجه دولت خواهد داشت. زیرا در طرح‌های گذشته دولت با پرداخت یارانه بر سود، از سمت تقاضا حمایت می‌کرد که به گفته کارشناسان اقتصادی علاوه بر اینکه بارمالی فراوانی بر دولت تحمیل می‌کرد که عملا توان پرداختی پایینی برای دولت وجود داشت تا بدهی خود به بانک‌ها را پرداخت کند، با تحت تاثیر قرارگرفتن منابع بانکی، بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات دچار محدودیت منابع شده و لذا شاهد سوءتخصیص‌ها در بازار اعتبار نیز بوده‌ایم. در کنار این موضوع، افزایش تسهیلات پرداختی برای ساخت و خرید و همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات بافت‌های فرسوده نشان از پیگیری مجموعه عواملی است که می‌توانند محرک بخش مسکن باشند و اینکه در آینده شاهد افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت‌ها باشیم.
در همین حال طی ماه‌های گذشته به دلیل نوسانات قیمتی که بر دو بازار ارز و سکه حاکم بود، شاهد روانه شدن منابع خرد و کلان به این بازارها بودیم و همین امر دلیل بر شکل‌گیری انتظارات افزایش قیمت‌ها در این بازارها شد.
در واقع انتظار افزایش قیمت و کسب بازدهی بالا از این بازارها، باعث ایجاد انگیزه‌ای شد تا افراد منابع و پس‌اندازهای خود را به این بازارها برده و از نوسانات قیمتی سود‌های بالایی کسب کنند. ولی با اتخاذ سیاست تک‌نرخی کردن قیمت ارز از سوی نهاد سیاستگذار و همچنین جلوگیری از هرگونه سفته‌بازی، این بازارهای تا حدودی جذابیت قبلی خود را از دست داده و شاهد روانه شدن منابع به دیگر بازارها ازجمله مسکن بوده‌ایم. شاهد این مدعا می‌تواند افزایش قیمت اوراق تسه در چند روز گذشته باشد. به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، بخش مسکن به احتمال زیاد اثرگذاری مثبتی از تغییرات قیمت ارز خواهد داشت ولی آنچه محرک بخش مسکن خواهد بود پیگیری مجموعه سیاست‌هایی است که بتواند سطح تقاضا و عرضه را تحریک کند.
بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن مربوط به سال گذشته منتشر کرده است، در تهران ۱۸۴ هزار و ۴۴۰ واحد مسکونی خرید و فروش شد که نسبت به سال ۹۵ معادل ۱۲ درصد افزایش داشته است. ارزش کل بازار مسکن ایران در سال ۹۶ رقمی معادل ۸۱ هزار و ۷۶۰ میلیارد تومان بود که نسبت به سال ۹۵، معادل ۲۷٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.
همچنین متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سال گذشته ۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان بود که نسبت به سال قبل از آن ۱۰٫۸ درصد رشد داشته است. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمان معامله شده در اسفندماه سال ۱۳۹۶، ۵۶٫۳ میلیون ریال بوده است که نسبت به ماه قبل ۴٫۲ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد. نتایج حاصل از این گزارش روندی روبه رشد در سطح خرید و فروش، قیمت‌ها و ارزش کل بازر مسکن نشان می‌دهد. ولی سوال اساسی این است که آیا بخش مسکن در حال سپری کردن رکود سالیان گذشته است یا خیر و این افزایش قیمت‌ها خود می‌تواند با افزایش هزینه‌ها بر رکود حاکم بر این بازار بیفزاید.
مسکن و رشد قیمت‌ها
آنچه سطح قیمت‌ها را تعیین می‌کنند عرضه و تقاضای موجود حاکم بر بازار است. اگر برای کالایی میزان تقاضا بر عرضه فزونی داشته باشد شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. لذا انتظار افزایش قیمت و کسب سوددهی بالا عاملی است در جهت افزایش عرضه از سوی تولید‌کنندگان. طی ماه‌های گذشته شاهد افزایش قیمت‌ها در دوبازار ارز و سکه بوده‌ایم که عمده دلیل آن افزایش تقاضا بوده است. اما بخش مسکن به دلیل مازاد عرضه‌ای که طی سالیان گذشته برآن حاکم بوده است، جذابیتی برای سرمایه‌گذاران نداشته و لذا شاهد کاهش تقاضا و افت قیمت‌ها در این بازار بوده‌ایم. همچنین افزایش قیمت دلار خود دلیلی شده بر افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی به‌طوری که محمد آزاد، رییس اتحادیه آهن، فولاد و فلزات می‌گوید: »در بازار آهن اگر چه افزایش قابل توجه قیمتی را شاهد نیستیم اما واقعی‌تر شدن قیمت ارز در ابتدای سال ۹۷ دلیلی شد بر افزایش قیمت فولاد در بازار داخلی. « او در توضیح بیشتر معتقد است: »آهن در بازار جهانی تفاوت قیمتی نداشته و همانطور که ۶ ماه پیش آهن با قیمت ۵۲۰ دلار معامله می‌شد امروز نیز با همان قیمت معامله می‌شود ولی به علت اینکه در ماه‌های گذشته شاهد افزایش قیمت ارز بوده‌ایم، این افزایش قیمت محاسبه نرخ ارز با ریال موجب شده تا قیمت آهن در بازار با افزایش مواجه شود.«
جدای از اینکه دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی چه می‌تواند باشد، می‌توان بیان کرد که این افزایش قیمت نهاده‌های تولیدی می‌تواند نشان‌دهنده دو موضوع باشد: اول اینکه افزایش نهاده‌های تولیدی به‌دلیل افزایش تقاضای بازار باشد که در این صورت، می‌توان استدلال کرد که با تحریک سمت تقاضا بخش مسکن در حال گذر از حالت رکودی خود است. دوم اینکه این افزایش تقاضا به دلیل دیگر مسائل از جمله کاهش عرضه یا نوسانات ارزی اخیر باشد که در این حالت افزایش هزینه‌های تولید از طریق کاهش بازدهی بخش مسکن و افزایش هزینه تمام شده آن، بر روند رکودی این بازار خواهد افزود.
مسکن و سیاست‌های ارزی
به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، سیاست اخیر بانک مرکزی در جهت تک نرخی کردن قیمت ارز و کاهش هیجانات و تقاضاهای سوداگرانه در این بازار، شاید در کوتاه‌مدت شوک‌های مثبتی از طریق روانه کردن منابع پس‌اندازی به این بازار وارد کند ولی آنچه رکود بخش مسکن را سبب شده است مسائل و مشکلات ساختاری است که طی سالیان گذشته به دلیل برخی سیاست‌های نادرست بر این بازار حکفرما شده است. اگر به سمت عرضه این بخش نگاه کنیم، شاهد عدم توازن‌هایی در ساخت خانه‌ها هستیم. از یک طرف مسکن با متراژ بالا طی سال‌های گذشته بیش از اندازه تولید شده است و اکنون شاهد تعداد زیادی مسکن خالی در این بخش هستیم و اگر بر بخش مسکن‌هایی با متراژ متوسط و پایین تمرکز کنیم، با مازاد عرضه و بالا بودن قیمت مواجه‌ایم. این ویژگی حاکم بر بازار مسکن نشان‌دهنده این موضوع است که افزایش عرضه در این بخش متناسب با بخش تقاضا نبوده است و عمده مسکن‌های تولید شده در جهت کسب سود از نوسانات قیمتی بوده است.
بنابراین به دلیل وجود مازاد عرضه مسکن در اقتصاد ایران انتظار جهش‌های قیمتی در این بازار به اعتقاد کارشناسان اقتصادی بسیار دور از ذهن است.
عمده دلایل افزایش بازدهی بخش مسکن را می‌توان در دو دسته از عوامل طبقه‌بندی کرد: اول اینکه مجموعه سیاست‌های اعمالی از سوی نهاد سیاستگذار پولی باید به گونه‌ای باشد که بازاری خاص از حاشیه سود بالایی برخوردار نباشد که کل منبع را به سمت خود هدایت کند. دومین عامل نیز شناخت شرایط حاکم بر عرضه و تقاضای بخش مسکن از سوی نهاد تصمیم‌گیر این حوزه است تا بلکه بتواند با اتخاذ سیاست‌های صحیح و موثر سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن را تحریک کند. در همین راستا عباس آخوندی، وزیر راه و شهر‌سازی معتقد است که اگر سیاست صحیحی در راستای تحریک تقاضا صورت نگیرد، هر اقدامی در جهت تحریک این بازار اثرگذار نخواهد بود.
پیشنهاد آخوندی برای تحریک مسکن
پیشنهاد داده‌ایم تا با استفاده از منابع صندوق توسعه ملی یک میلیارد دلار در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنیم.
در بحث مسکن حمایتی روشی را پیش گرفتیم که بیشترین عایدی را برای جامعه و کمترین هزینه را برای دولت داشته باشد.
برای آنکه قدرت خرید بالا رود، چند مدل در ایران تجربه شده است. یک مدل که هنوز هم رواج دارد، یارانه بر سود است. یارانه بر سود که مثلا برای بخش روستایی در حدود ۱۰ درصد است. بزرگ‌ترین مشکلی که دارد آن است که بار مالی آن برای دولت بسیار زیاد است.
میزان تسهیلات ساخت و خرید برای یک زوج در تهران ۱۶۰ میلیون تومان است. ازاین رو نسبت وام به ارزش واحد مسکونی از ۷ درصد به ۴۵تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، بنابراین متقاضی توانمند شده و می‌تواند با توان بیشتری وارد بازار شود.
به گزارش آرازآذربایجان به نقل از سرپوش، این رقم برای زوج‌ها در شهرهای بزرگ غیر از تهران ۱۲۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۸۰ میلیون تومان است. در شهرهای کوچک یک آپارتمان متوسط با قیمتی نزدیک به ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان معامله می‌شود، بنابراین ۸۰ میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار بالایی به حساب می‌آید و نسبت وام به قیمت بسیار ارزشمند است. از سوی دیگر با توجه به اینکه سود پایین است، تسهیلات ارزان قیمت به شمار می‌رود و مقدار اقساط کاهش پیدا می‌کند.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com