متعادل نبودن عرضه و تقاضا دلیل تب داغ بازار مسکن

گروه اقتصادی:رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه خوارزمی با اشاره به اینکه صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکار‌هایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، تصریح کرد: متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که قیمت مسکن به طور مداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس است که همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده قیمت‌ها روز به روز گران‌تر شده است.
وزیر راه و شهرسازی در آخرین توصیه‌ی خود به مردم گفته است فعلا خانه نخرند تا ارزان شود این در حالیست که کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند با توجه به وضعیتی که بازار مسکن با آن روبروست، تا زمانیکه سیاست‌گذاری‌ها در این بخش اصلاح نشود، نمی‌توان نسبت به کنترل و کاهش قیمت مسکن خوشبین بود.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در مورد توصیه خود به مردم مبنی بر نخریدن خانه گفت: منظور از جمله‌ای که من در این رابطه به مردم عزیز کشورم گفتم این بود که بازار مسکن از عرضه و تقاضا تاثیر نمی‌گیرد و متاثر از بازار موازی است.
بازار‌هایی که قیمت‌ها در آن به تاثیر از نرخ ارز صورت می‌گیرد و بازار‌هایی که مردم نسبت به آن دارایی‌هایشان را به روز‌رسانی می‌کنند در نرخ مسکن هم تاثیر می‌گذارد.
وزیر راه و شهرسازی افزود: راه حل گرانی نخریدن است، وقتی استقبالی از گرانی صورت نگیرد خود به خود قیمت‌ها متعادل می‌شود. از دیگر طرح‌های این وزارتخانه برای مرتفع کردن مشکل مسکن طراحی سامانه‌ی جامع املاک و اسکان بود که از سال ۹۲ عملیاتی شده و این موجب می‌شود که سازمان امور مالیاتی بتواند از مسکن‌های خالی مالیات بگیرد تا تغییراتی در عرضه اتفاق بیفتد.
اسلامی با تاکید بر اینکه هیچ وقت مسکن در بازار کشور ما از عرضه و تقاضا تبعیت نکرده گفت: امروز هم این بازار با این رویه جلو نمی‌رود.
سال‌هایی بوده که ما بیشترین واحد‌های مسکونی را عرضه کردیم که هیچ تاثیری در قیمت خانه در بازار نداشته است. متاسفانه اقتصاد کشورمان طوری است که بازار‌های ما متاثر از عرضه و تقاضا نیستند و امروز در شرایطی هستیم که آثار روانی قیمت‌ها بیشتر بر مردم ضربه می‌زند.
وحید شقاقی شهری کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه بنده نسبت به کاهش قیمت مسکن خوشبین نیستم، گفت: زمانی که شما از بازار‌های دارایی حرف می‌زنید، نمی‌توانید یکی را از بقیه جدا کنید، طلا، ارز، بورس، مسکن و خودرو، ? بازاری هستند که به مانند زنجیره وصل هستند، شما نمی‌توانید انتظار داشته باشید، به طور مثال بازار ارز با افزایش قیمت همراه باشد، اما مسکن تکان نخورد، از سوی دیگر این بازار‌ها بر روی هم اثر متقابل دارند و از هم نیز تاثیر می‌گیرند.
وی افزود: اینکه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده، مردم خانه نخرند فعلا تا قیمت‌ها پایین بیاید، به اعتقاد بنده بازار مسکن با توصیه کنترل نمی‌شود، بلکه باید در سیاست‌گذری‌های خرد و کلان تجدید نظر کرد، تا در آن صورت بتوان انتظار داشت که قیمت‌ها متعادل شود، این در حالیست که دولت در این زمینه باید دست به سیاست‌گذاری‌های اصلاحی بزند، در غیر این صورت بازار مسکن سامان نخواهد یافت و همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.
شقاقی با اشاره به اینکه در حوزه سیاست‌های کلان نیازمند توجه جدی به بحث آمایش سرزمینی هستیم، اظهار داشت: تا زمانیکه بحث مهاجرت به طور واقعی حل نشود، بحران مسکن همچنان پابرجا خواهد بود، طی دو دهه اخیر روند مهاجرت به شهر‌های بزرگ به خصوص تهران و اطراف آن شدت یافته، به طوریکه تمرکز جمعیتی در دو استان تهران و البرز بیش از ۹ برابر میانگین کشور است، چنین آمار خود گویای این است که تا در زمینه سیاست‌های کلان اصلاح انجام نشود، نمی‌توان مسکن را درست کرد.
این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه توزیع عادلانه ثروت و امکانات رفاهی در کشور به هیج عنوان صورت نگرفته، بیان داشت: این توسعه نامتوازن باعث ایجاد خسارات مادی و معنوی بسیار شده، شما در نظر بگیرید، یک خانواده از یک شهرستان کوچک به دلیل کمبود امکانات و بیکاری به کلان‌شهری به مانند تهران مهاجرت می‌کنند.
در وهله اول وسع آن‌ها به خرید و اجاره خانه در تهران نمی‌رسد، بنابراین مجبور می‌شوند حاشیه نشین شوند، زمانیکه تعداد این افراد حاشیه نشین زیاد می‌شود، دو اتفاق روی می‌دهد، اول اینکه قیمت مسکن به طور طبیعی در آن مناطق نیز بالا می‌رود، زیرا که تقاضا زیاد می‌شود.
وی اضافه کرد: در وهله دوم نیز دوباره شاهد توزیع ناعادلانه امکانات خواهیم بود، شهر‌های اقماری و حاشیه‌ای تهران هیچ گونه امکاناتی ندارند، ولی تمام امکانات در تهران متمرکز شده است، بنابراین سیاست کلان دیگری که باید مورد اصلاح قرار بگیرد، تمرکز زدایی است، نباید تمامی امکانات و منایع در شهر‌های بزرگ جمع شود، بلکه این امکانات باید در شهر‌های کوچک و روستا‌ها نیز به طور متوزان توزیع شود، تا این چنین شاهد مهاجرت به شهر‌های بزرگ نباشیم.
شقاقی با بیان اینکه در حوزه سیاست‌های خرد در بخش مسکن نیز نیاز به اصلاح بسیار وجود دارد، ادامه داد: اولا هزینه تولید مسکن در ایران به هیچ عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام شده مسکن به صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این درحالیست که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.
رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه خوارزمی با اشاره به اینکه صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکار‌هایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، تصریح کرد: متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که قیمت مسکن به طور مداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد.
بر همین اساس است که همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده قیمت‌ها روز به روز گران‌تر شده است.
این اقتصاددان خاطر نشان ساخت: میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی با توجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت و ساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجه هستیم.
دولت باید بستر‌های لازم را فراهم کند، تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که ملاحظه می‌کنید بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و بنده با توجه به وضعیتی که ترسیم کردم افق روشنی را برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیستم.
در حالیکه سال‌هاست بسیاری از کارشناسان نسبت به ناکارآمدی نظام مالیاتی انتقادات فراوانی را مطرح کرده‌اند، نمایندگان اصول‌گرا در همین بدو امر، به دنبال تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در دو بخش مسکن و خودرو هستند حال باید دید این مسئله تا چه حد به واقعیت تبدیل خواهد شد.
بر اساس اعلام نمایندگان مجلس اموال و دارایی‌های غیر منقول شامل املاک و حق واگذاری محل، موضوع قانون مالیات‌های مستقیم و اموال و دارایی‌های منقول مشتمل بر خودرو و وسایل نقلیه موتوری جاده ای، ریلی دریایی و هوایی، سکه، ارز، سهام، سهم الشرکه حق تقدم و سایر اوراق بهادار مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهند شد.
مجید شاکری کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه طرح مالیات بر عایدی سرمایه مخالفان و موافقانی دارد که آن‌ها هر کدام از ظن خود به تحلیل این موضوع می‌پردازند، گفت: این طرح در حال حاضر بسیار خام است، در این راستا باید جزئیات آن مشخص شود، بعد می‌توان به جزئیات آن ورود کرد، از سویی تقدم و تاخر این طرح نسبت به قوانین مشابه و همچنین جزئیات مالیات بر عایدی سرمایه بسیار مهم است و آن‌ها تعیین کننده خواهند بود که آیا این طرح کارآمدی خواهد داشت.
وی افزود: در قانون بودجه سال ۹۹ نیز برای خانه‌های خالی و املاک و خودرو‌های لوکس ردیف بودجه‌ای خاصی در نظر گرفته شده است حال باید دید تکلیف قوانین موازی بر طرح مالیات بر عایدی سرمایه چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد.
این در حالیست که هرگاه یک پایه جدید مالیاتی بخواهد اضافه شود، به تبع این موضوع موافقان و مخالفانی دارد که این امر طبیعی است اما نکته مهم این است که قوانین تصویب شده به چه نحوی اجرایی خواهند شد.
شاکری با تاکید بر اینکه مقدم بر مالیات بر عایدی سرمایه، اخذ مالیات از مجموع درآمد است، اظهارداشت: در این رابطه باید به دقت جزئیات و ریزه کاری‌ها مشخص شود، درغیر این صورت این اقدام ممکن است همراه با تبعاتی باشد، از سوی دیگر در تدوین این قوانین باید این نکته مهم را درنظر گرفت که این امکان وجود دارد که آن‌ها با هم دارای اصطحکاک باشند که این موضوع خود می‌تواند مشکل ساز باشد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در بخش مسکن برای اخذ مالیات با سه حوزه ملک روبرو هستیم، اضافه کرد: املاک لوکس، تجاری و متوسط و کوچک که هر کدام می‌توانند الهام بخش آن دو بخش دیگر باشد، بنابراین در این رابطه باید مواظب بود که این طرح نتیجه عکس ندهد.
زیرا همان طور که عرض کردم، چگونگی اجرا و جزئیات این طرح از اهمیت بسزایی برخوردار است.
سیاوش غیبی پور کارشناس مسائل مالیاتی با اشاره به اینکه مخالفت جدی با طرح مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد، گفت: در مورد اینکه از مسکن و خودرو مالیات اخذ شود، کسی شکی ندارد، اما موضوع بر سر این است که، قوانین این حوزه قرار است چگونه تدوین شود، سال‌ها است که گفته می‌شود قرار است مالیات بر عایدی سرمایه اجرایی شود، اما هنوز چیزی در این رابطه شفاف اعلام نشده و همیشه فقط یکسری کلیات مطرح شده است.
وی افزود: اگر واقعا بخواهیم به مانند کشور‌های توسعه یافته قوانین مالیاتی را توسعه دهیم، به کار بسیار جدی و کارشناسی قوی نیازمندیم، در حال حاضر دو نقص و مشکل در این رابطه وجود دارد، مشکل اول به این موضوع مربوط می‌شود که اگر مجلس طرحی را مصوب کند.
بدون شک این قانون با قوانین، سایر قانون‌های مالیاتی همپوشانی دارد، در این رابطه ما هم در قوانین مالیاتی، ردیف‌هایی برای دریافت مالیات از مسکن داریم و هم در قانون بودجه نیز طی سالجاری به این موضوع اشاره شده است.
غیبی پور اظهارداشت: در قدم اول باید این هم پوشانی‌ها مرتفع شود تا دیگر مسئله‌ای در این رابطه وجود نداشته باشد. مشکل دوم نیز مرتبط با عدم انسجام و پختگی قوانین حوزه مالیاتی است ما در این باره باید کار کارشناسی قوی و راهگشا انجام دهیم.
تا بتوانیم به آن نتیجه مطلوبی که مدنظر قرار داریم، دست پیدا کنیم، بنابراین در این راستا می‌توانیم از تجربیان سایر کشور‌ها استفاده کنیم تا آن نتیجه‌ای که مطلوب و دلخواه است، نیز به دست آید.
این کارشناس امور مالیاتی درباره سازوکار اجرای مالیات بر عایدی سرمایه نیز توضیح داد: در همه کشور‌های پیشرفته روال بر این اساس است که داد و ستد کالا‌های سرمایه‌ای برای فرد درآمد به همراه دارد که این کسب سود ممکن است تعادل بازار آن محصول را بر هم بزند.
به عنوان مثال کسی که خانه می‌خرد، ولی احتیاج ندارد، معلوم است که این فرد برای کسب سود، این اقدام را انجام داده، بنابراین باید مالیات این سرمایه گذاری و کسب سود خود را نیز بپردازد.
به گزارش آراز آذربایجان به نقل از فرارو، وی اضافه کرد: زمانیکه خانه‌ای خرید و فروش می‌شود، در همان ابتدا مالیات نقل و انتقال از آن کسر شده، همچنین تورم نیز محاسبه شده و از آن کم می‌شود.
در نهایت افرادی که درآمد‌های نجومی و سوداگران به دست آورده‌اند باید مالیات آن را نیز بپردازند، در نهایت این اقدام باعث خواهد شد که سوداگری در بازار مسکن از بین رود، این در حالیست که اجرای این قانون عدالت را بهتر محقق خواهد کرد و باعث می‌شود منابع به صورت عادلانه‌تر توزیع شود.
.Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com