لیزینگ ها وارد بازار مسکن می شوند
گروه اقتصادی: لیزینگ کالا یکی از مهمترین روش های فروش کالاهای بادوام به حساب می_آید. همچنین از نظر سیاست گذار، لیزینگ یکی از ابزارهای مهم برای تحریک تقاضا است که می تواند بازار را از رکود خارج کرده و یا رونق را افزایش دهد. بانک مرکزی با هدف افزایش دامنه عمل شرکت های لیزینگ دستور العمل جدیدی را در خصوص فعالیت لیزینگ ها صادر کرد.
دستورالعمل لیزینگ با هدف تحریک تقاضای خود بهروزرسانی شد. این دستورالعمل حداقل ۸ تغییر قابل توجه دارد که میتواند بر آینده صنعت تاثیرگذار باشد. بخشی از این تغییرات در جهت تسهیل و توسعه فعالیت شرکتها و بخشی دیگر، درباره نظارت بیشتر نهاد ناظر است. بانک مرکزی بعد از ۹ سال دستورالعمل اجرایی تاسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکتهای لیزینگ را تغییر داد.
شاید عمدهترین تغییری که موجب تشویق سرمایهگذاران به ورود به صنعت لیزینگ خواهد شد، آغاز فعالیت شرکتهای لیزینگ در حوزه مسکن است(بند ۶). این تغییر استراتژیک مثبت را میتوان اینطور تعریف کرد که صنعت لیزینگ کشور وارد فاز جدیدی خواهد شد. همچنین بانک مرکزی برای شفافیت بیشتر صنعت، تعریف فعالیت لیزینگی را دقیقتر کرد تا مورد سوءاستفاده قرار نگیرد. نهاد ناظر با این اقدامات، سعی دارد تا سمت تقاضا را تحریک کند و تسهیلات بیشتری در اختیار مصرف کنندگان قرار بگیرد.مهمترین تغییرات در دستورالعمل جدید بانک مرکزی در ادامه میآید:
اولین تغییر در تعریف فعالیت لیزینگی صورت گرفته است. در تعریف جدید عملیات لیزینگ، تامین مالی مشتری از طریق تهیه کالا اعم از منقول و غیرمنقول از سوی شرکت لیزینگ و واگذاری آن به مشتری در قالب یکـی از قراردادهـای اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی است. طبق گفته فعالان این صنعت تعریف جدید به شفافیت بیشتر در این حوزه کمک شایانی میکند. در حالی که در تعریف قبلی، فعالیتهای مختلفی شامل فعالیت لیزینگی میشدند که چندان با ماهیت لیزینگ همخوانی نداشت.
دومین تغییر عمده، افزایش حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی است. در گذشته لیزینگیها در ۳ دسته کالایی قرار میگرفتند و حداقل سرمایه ۶، ۱۰ و ۲۲ میلیارد تومان برای هر دسته در نظر گرفته شده بود. اما با دستورالعمل جدید حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی ۱۰ میلیارد تومان شده است و دستهبندی دیگری نیز وجود ندارد. این تغییر باعث میشود شرکتهای کوچکتر برای ادامه فعالیت، افزایش سرمایه دهند. همچنین شرکتهایی که با سرمایه کمتر برای ثبت به بانک مرکزی مراجعه کرده بودند نیاز به افزایش سرمایه دارند. از طرفی حذف دستهبندی کالایی موجب میشود این محدودیت از راه شرکتهای لیزینگی برداشته شود.تغییر سوم مجاز نبودن لیزینگ عملیاتی است. در ماده ۳۲ آمده است: »شرکت لیزینگ مجاز به انجام اجاره کالا اعم از منقول و غیرمنقول بـه مشـتری بـدون شرط انتقال مالکیت به وی (اجاره عملیاتی) نیست.« فعالان صنعت معتقدند این ماده محدود کردن فعالیتهای لیزینگی است و با ذات لیزینگ در تناقض است.تغییر چهارم مربوط به ماده ۳۳ است. در این ماده شرکت لیزینگی از واگذاری عاملیت انعقاد قرارداد و اعطای تسهیلات بـه سـایر اشخاص منع شده است. در واقع شرکتهای لیزینگی از داشتن کارگزار محروم شدهاند و باید شعبه رسمی داشته باشند. این تغییر از یکسو سدی بر کلاهبرداری در قراردادهای لیزینگی است، اما از سوی دیگر ترمزی بر توسعه فعالیت لیزینگی محسوب میشود.
تغییر بعدی مربوط به سود تسهیلات اعطایی شرکتهای صنعت لیزینگ است. طبق دستورالعمل جدید، شرکتهای لیزینگ حداکثر به میزان ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای بانکها و موسسات اعتباری در عقود فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک میتوانند نرخ سود خود را در تسهیلات اعطایی اعمال کنند. این نرخ در گذشته سقف عددی داشت که مقدارآن معادل ۲۱ درصد بود. البته با توجه به شرایط حاضر بازار پول عملا این نرخ سود تغییر نکرده است و با دستورالعمل جدید نیز نرخ سود ۲۱ درصد باقی میماند. کارشناسان صنعت لیزینگ اعمال نرخ تکلیفی برای تسهیلات اعطایی را مناسب نمیدانند و معتقدند این نرخ باید بهصورت آزاد تعیین شود. این مطالبهای است که فعالان صنعت در آینده از بانک مرکزی پیگیری خواهند کرد.
تغییر عمده ششم بهعنوان یک تغییر استراتژیک در صنعت لیزینگ کشور یاد میشود. ماده ۳۵ دستورالعمل جدید، این گواهی را میدهد که شرکتهای لیزینگ میتوانند در حوزه مسکن ورود کنند. اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت لیزینگ، پیش از این ممکن نبود. در این رابطه یک تفکیک وجود دارد. شرکت لیزینگی که موسسـه اعتبـاری و واحـد تابعـه موسسه اعتباری در آن سهامدار است اعطای تسهیلاتش تابع تصـمیمات شـورای پـول و اعتبـار بـرای موسسات اعتباری است. درحالیکه درخصوص سایر شرکتهای لیزینگ، حـداکثر بـه میـزان ?? درصد ارزش ملک موضوع لیزینگ، تسهیلاتدهی امکانپذیر است.
تغییر هفتم محدودیتی در دریافت تسهیلات برای شرکتهای لیزینگی به حساب میآید. در شکل جدید، سقف دریافت تسهیلات توسط شرکت لیزینگ از بانکها و موسسات اعتباری در هر زمان نباید بیش از دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورتهای مالی حسابرسی شده شرکت لیزینگ باشد. در گذشته این محدودیت وجود نداشت.
در واقع نهاد ناظر مایل است تامین مالی شرکتهای لیزینگی، از سمت بانکها به بازار سرمایه و اوراق بدهی تغییر جهت دهد.
هشتمین تغییر عمده، محدودیت شرکت لیزینگی در تسهیلاتدهی به مشتری است. این محدودیت در راستای اقدامات نظارتی بانک مرکزی انجام شده است. در حالت جدید، سقف تسهیلات قابل اعطا به هر مشتری، نباید از ۵ درصد مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورتهای مالی حسابرسیشده شرکت لیزینگ تجاوز کند. محدودیت تسهیلاتدهی به اشخاص در گذشته وجود نداشت.
این درحالی است که یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به دلیل بدعهدیهای طرف مقابل منابع حاصل از فروش نفت در شرایط پسابرجام وارد کشور نشد و به همین دلیل بخش مسکن که متاثر و تاثیرگذار در اقتصاد ملی است رونق نگرفت.سعید آگشته اظهار کرد: برجام در افزایش صادرات نفت تاثیر داشت و بعد از این توافق، ایران توانست سهم خود را در اوپک به قبل از تحریمها برساند. تصمیم اخیر اوپک مبنی بر کاهش سطح تولید نیز در افزایش قیمت نفت موثر بود و می توان گفت شرایط بازار نفت تا حدودی خوب شده و این به نفع ایران است.
وی افزود: اما اینکه چه مقدار از فروش نفت به سفره مردم می آید تقریبا به مهمترین مطالبه مردم از دولت تبدیل شده است. به هر حال طی یک سال اخیر هر دو حوزه حجم و ارزش مبادلات نفتی دو برابر افزایش یافت. اما به نظر من این پول نه تنها به سفره مردم نیامده بلکه به سفره دولت نیز نیامده که علت آن هم بدعهدی_های طرف مقابل نسبت به برجام است. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: درست است که برجام توافقی چندجانبه است اما کارشکنی های آمریکا باعث شده تا ایران نتواند مبادلات تجاری مناسبی با دنیا برقرار کند. به همین دلیل پول حاصل از فروش نفت وارد کشور نشده است.آگشته با بیان اینکه هم اکنون در رکود پسابرجامی قرار داریم گفت: مهمترین علت این رکود، عدم بازگشت منابع حاصل از صادرات است که به عدم اصلاح ارتباط ایران با نظام بانکی بینالمللی مربوط می شود و نمیتوان زمان مشخصی برای اصلاح ارتباطات بانکی متصور شد.
وی پیش بینی کرد: رکود فعلی در حوزه های عمرانی و معیشتی تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری ?? ادامه خواهد داشت.
این کارشناس مسکن درخصوص آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن هم متاثر از اقتصاد ملی است و هم تاثیرگذار است. با شرایطی که وجود دارد رکود مسکن ادامه خواهد داشت. هرچند که در ماههای تابستان سال جاری شاهد شوک در بازار مسکن تهران بودیم ولی این شوکها بر اساس تقاضای طبیعی بازار به وجود آمد و باعث ایجاد رونق پاید ار در بازار نشد.
آگشته تاکید کرد: به اعتقاد من اگر پولهای بلوکه شده در ماههای اخیر به کشور برمی گشت باید تورم ایجاد میکرد اما کاهش ثبات و کاهش نرخ تورم نشان میدهد پول به چرخه اقتصادی کشور وارد نشده است.
به گفته وی، تا زمانی که نظام بانکی شبه ربوی فعلی کشور ادامه داشته باشد، اقتصاد از بیماری نجات نمی یابد. در شرایط فعلی فقط دارو و مسکن می تواند تجویز شود که راه حل مشکل نیست. یکی از داروها می تواند طولانی کردن مدت زمان شوک بر اساس میزان عرضه باشد. یعنی فواصلی از سال که بازار رونق می گیرد را با تدابیری همچون افزایش وام، طولانی کنیم اما تاکید می کنم که اینها راهکار اساسی برای خروج از رکود مسکن نیست.
نوشته شده توسط admin در پنجشنبه, ۳۰ دی ۱۳۹۵ ساعت ۵:۵۷ ق.ظ