قیمت‌هایی که با دستکاری دولت بالاتر می‌رود

گروه اقتصادی:کمتر از ۴۰ روز تا شروع فصل گرم تابستان باقی مانده و تب بازار اجاره می‌رود تا داغ‌تر شود.
امسال، اما شرایط با سال‌های گذشته تفاوت دارد و خانه به‌دوشان زیر سایه کرونا قیمت واحد‌های مسکونی را از سایت‌های اینترنتی یا حتی بنگاه‌های مشاور املاک رصد می‌کنند.
بر اساس برآورد‌ها حدود ۲۰ میلیون مستاجر در کشور وجود دارد که استان تهران رتبه نخست این آمار را به خود اختصاص داده.
نکته قابل‌توجه این است که با وجود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت، همچنان تهران بیشترین مستاجران را در خود جای داده است.
مسکن که بیش از ۷۰ درصد از هزینه‌های ماهانه هر خانواده را تشکیل می‌دهد، حالا در حالی می‌رود تا روز‌های سخت و نفس‌گیر مستاجران در تابستان امسال را رقم بزند که پیش‌بینی‌های کارشناسان و دست‌اندرکاران این بازار حکایت از افزایش قابل‌توجه قیمت اجاره‌بها دارد.
بماند که دیگر کمتر کسی با قیمت‌های امروزی به فکر خرید مسکن است و حالا با چنین فضایی در بازار به نظر می‌رسد آمار مستاجران بیشتر از سال‌های گذشته خواهد شد.
کارشناسان با نگاهی به فضای بازار و سایه تورمی که روی سر اقتصاد سنگینی می‌کند پیش‌بینی می‌کنند که امسال هم سالی برای مستاجران نیست.
چرا که قیمت اجاره‌بها حتی بیشتر از قدرت مالی مستاجران بالا می‌رود و خانه به‌دوشان باید هر ماه بیش از ۵۰ درصد از درآمد خود را در این بخش هزینه کنند.
در حالی این‌روز‌ها پیش‌بینی‌ها از سر به فلک کشیدن قیمت اجاره‌بها در روز‌های آینده حکایت می‌کند که گزارش‌های سال گذشته نشان می‌داد ۹۸ درصد از مستاجران دیگر توان افزایش نرخ اجاره‌بها را ندارند و حالا معلوم نیست با روندی که تورم در پیش گرفته و وضعیتی که کرونا بر شرایط اقتصادی کشور تحمیل کرده، چه اتفاقی در کمین این بازار نهفته است.
واقعیت این است که در سال‌های اخیر همواره قیمت مسکن روندی صعودی داشته و هر سال که می‌گذرد تورم مسکن بر بخش اجاره نیز فشار وارد می‌کند.
سال ۹۶ بود که افزایش قیمت مسکن باعث شد بخش عمده‌ای از مستاجران از نقاط شمالی شهر‌های بزرگ به نقاط میانی و از مراکز شهر به نقاط جنوبی و در نهایت از نقاط جنوبی به حاشیه شهر‌ها مهاجرت کنند؛ اتفاقی که پایتخت‌نشین‌ها آن را با پوست و گوشت خود لمس کردند و قیمت‌های نجومی مسکن و حتی اجاره‌بها را به تماشا نشستند.
بر اساس برآورد‌های کارشناسی، باید سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روانه بازار شود، این در حالی است که تولید مسکن در کشور ما کمتر از ۳۰۰ هزار واحد است؛ یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد حدود ۸۰۰ هزار واحد در تولید مسکن عقب هستیم.
این اعداد و ارقام در پایتخت بیشتر از دیگر نقاط کشور تبدیل به یکی از چالش‌های اساسی در بازار مسکن شده است.
چرا که براساس گزارش‌ها حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که در صورت عرضه به بازار می‌تواند تعادلی بین عرضه و تقاضا ایجاد کرده و قیمت خرید و فروش و حتی اجاره را ساماندهی کند.
طبیعی است هر چه قیمت خرید و فروش مسکن به تعادل برسد، قیمت اجاره‌بها که تابعی از نرخ تورم عمومی و تورم مسکن است نیز رو به کاهش می‌رود.
اما در مقابل این اظهارنظر نگاه کارشناسی دیگری نیز به این فضا وجود دارد.
برخی از آگاهان اقتصادی بر این باورند که این واحد‌های مسکونی خالی در نقاط شمالی یا حتی حاشیه شهر هستند و عرضه آن‌ها به بازار تاثیری بر روند قیمت‌ها نخواهد گذاشت.
البته برخی دیگر از دست‌اندرکاران این بازار نیز همه تقصیر‌ها را به گردن کمبود خانه انداخته و بر این باورند که در صورت عرضه کافی مسکن به بازار قیمت خرید و فروش و حتی اجاره‌بها کاهش خواهد یافت؛ نگاهی که از دید خیلی از آگاهان اقتصادی در ساماندهی این بازار بی‌نتیجه خواهد بود؛ چرا که ظرفیت تهران برای ساخت خانه تمام شده و دیگر زمین خالی یا حتی خانه کلنگی برای ساخت برج در این شهر به اندازه کافی نیست.
حالا در چنین فضایی بهارستانی‌ها هم دست به کار شده و از دولت می‌خواهند تا سازوکاری برای ساماندهی این بازار در دست داشته و به کمک مستاجران بیاید.
به باور این گروه از منتقدان، سیاست‌های مسکن در ایران هیچ گاه بر مبنای این نبوده که برای بخش استیجاری برنامه داشته و دولت بتواند در جلوگیری از افزایش نرخ اجاره‌بها بیشتر از تورم نقش داشته باشد.
این روز‌ها که قیمت مسکن سر به فلک کشیده و پیش‌بینی‌های خوبی از وضعیت اجاره به گوش نمی‌رسد، گلایه‌های زیادی بر عدم ساماندهی این بازار از سوی دولت شنیده می‌شود.
همین دیروز بود که صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران با انتقاد از وضعیت بازار اجاره مسکن به خانه ملت گفت: »دولت باید هر چه سریع‌تر برای کاهش مشکلات مستاجران چاره‌ای بیندیشد، زیرا در شرایط کنونی در آستانه فصل نقل و انتقال قرار داریم و وضعیت بازار اجاره بسیار آشفته است«.
بدری در ادامه گفته بود: »در چند ماه اخیر شاهد بودیم که قیمت اجاره مسکن به تدریج در حال افزایش است و این مستأجران هستند که از این وضعیت و نبود سیاست‌های کنترل قیمت در بازار آسیب می‌بینند؛ تحقق این مسئله نیازمند طراحی یک فرمول و سازوکار قانونی و کارشناسی است تا با استفاده از آن شاهد افزایش چشمگیر نرخ اجاره در سال نباشیم، بلکه با استفاده از این فرمول و توجه به شاخص‌های اقتصادی کشور از جمله تورم، میزان افزایش قیمت اجاره بر اساس منطقه تعیین شود«.
سخنگوی کمیسیون عمران مانند بسیاری از مردم یا حتی دیگر بهارستانی‌ها از دولت درخواست ارائه ساز و کار قانونی کنترل اجاره‌بها را کرد که به باور بسیاری از کارشناسان دخالت دولت در این زمینه در نهایت به ضرر مستاجران است.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار مسکن و درخواست برخی از بهارستانی‌ها از دولت در کنترل اجاره‌بها گفت: »هر گونه دخالتی از سوی دولت در زمینه ساماندهی بازار مسکن منجر به افزایش قیمت می‌شود.
دخالت دولت در بازار اجاره‌بها در واقع از دو بعد برای مصرف‌کننده یا مستاجر تبعات منفی دارد.
اول اینکه نرخ اجاره‌بها در واقع بازدهی سرمایه‌ای است که به بخش مسکن وارد شده است، اگر دولت بخواهد این نرخ را دستکاری کند وضعیت اجاره‌بها وخیم‌تر خواهد شد.
بازدهی نرخ اجاره‌بها سالانه حدود ۵ درصد است؛ در صورتی که این نرخ دستکاری شود میزان بازدهی کاهش یافته و این موضوع در وضعیت عرضه واحد‌های مسکونی برای اجاره تاثیر منفی خواهد داشت«.
سلطان‌محمدی در ادامه صحبت‌های خود تأکید کرد: »در صورتی که دولت بخواهد با دخالت در این بازار میزان بازدهی اجاره را به کمتر از ۴ درصد برساند، این موضوع ریسک بزرگی برای مستاجران خواهد داشت. چرا که با کاهش میزان بازدهی اجاره‌بها دیگر اجاره دادن مسکن به سود صاحبخانه‌ها نخواهد بود؛ هزینه تعمیرات، هزینه خالی بودن واحد‌های مسکونی مسائل مالی و حقوقی صاحبخانه و مستاجر مالیات و حتی استهلاک مسکن این اجازه را به صاحبخانه نخواهد داد تا مسکن خود را برای اجاره روانه بازار کند.
نتیجه منفی دیگری که با دخالت دولت در بازار اجاره‌بها حاصل می‌شود کاهش عرضه ملک جدید به بازار است. یعنی ملک‌های جدید و قدیمی دیگر برای اجاره روانه بازار نشده و این موضوع در نهایت به ضرر مستاجر خواهد بود«.
این کارشناس مسکن در باره نتایج منفی حضور دولت در بازار مسکن گفت: »یکی از نتایج منفی دخالت دولت در بازار اجاره، افزایش قرارداد‌های خارج از ضوابط قانونی بین صاحبخانه و مستاجر است.
قیمت‌گذاری دستوری اجاره باعث می‌شود مالک و مستاجر به‌صورت غیر قانونی به توافقی میان خود برسند و بازار وارد معاملات غیر رسمی شود.
دخالت دولت در بازار اجاره در هیج جای دنیا به نتیجه قابل قبولی نرسیده و گزارش مثبتی در این‌باره وجود ندارد«.
سلطان‎محمدی افزود: »شاید در کوتاه مدت بتوان با القای سیاست‌های دستوری بازار را به وضعیت پایداری رساند، اما در بلندمدت نتیجه عکسی از این سیاست به‌دست می‌آید. در بلندمدت هر گونه دستکاری در بازار آسیب‎زا خواهد بود و دود آن در نهایت به چشم مستاجر می‌رود«.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه راهکاری برای کنترل این بازار به دولت داد و این‌طور توضیح داد: »بهترین راهکار این است که دولت تسهیلاتی با قیمت پایین‌تر در نظر بگیرد تا میزان عرضه مسکن به بازار مختل نشود. اما بدترین سیاست، دستکاری در نرخ‌ها است که تبعات زیادی برای بازار دارد.
به گزارش آراز آذربایجان به نقل از شعار سال،نمی‌توان فرمول خاصی برای افزایش میزان اجاره‌بها تعیین کرد، زیرا هر یک از خانه‌ها شرایط خاص خود را دارند و به نوعی هر واحد مسکونی در نوع خودش منحصر به فرد است«.
سلطان‌محمدی در ادامه افزود: »در بازاری که هر کالا یک ویژگی مخصوص به خود را دارد نمی‌توان با یک فرمول یا روش ویژه عمل کرد و قیمت‌ها را تعیین کرد.
منطقی نیست در بازاری که توسط عرضه و تقاضا پیش می‌رود و انتظار تورمی در آن وجود دارد، دولت دخالت کند و قیمت را کاهش دهد.
پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن و اجاره در سال جاری رشد کند؛ زیرا تورم عمومی افزایش یافته و تورم ملک نیز به تبعیت از این موضوع بالا رفته است.
در حال حاضر نسبت نرخ اجاره‌بها به قیمت ملک نسبت به سال‌های گذشته در کمترین مقدار خود قرار دارد، بنابراین انتظار می‌رود حتی اگر قیمت مسکن افزایش نیابد، قیمت اجاره‌بها بالاتر برود«.