تامین مسکن شعاری که به فعلیت نرسید
گروه اقتصادی:درابتدا باید بخش مسکن و تاثیرپذیری‌های این بخش را در چند دوره تقسیم کرد. یک دوره پیش از شروع برنامه‌های توسعه یعنی حدود سال‌های ۱۳۶۸ تا ۱۳۷۰، یک دوره دهه ۷۰ و دوره دیگر همزمانی اجرای برنامه‌های دوم و سوم حدفاصل سال‌های ۱۳۸۶ تاکنون است. بنابراین خود رویکردها در برنامه‌های توسعه متفاوت بوده است.
آنچه باید اکنون به آن توجه شود این است که تامین مسکن یکی از شعارهای زمان انقلاب بوده است. بنابراین حکومت جدید یعنی حکومت جمهوری اسلامی هم به تبع این خواست مردم مسکن را در اولویت قرار داد اما در طول مسیر با مسائلی همراه شد که به اجرا لطمه زد. در واقع آنچه در بخش طراحی و ساخت مسکن اجتماعی اجرا شد این بود که نظام دولتی و نظام مدیریتی به سمت کارهای کارآمد پیش نمی‌رود. آنچه در این میان اجرا شد این بود که مسکن اجتماعی به طرح اجاره به شرط تملیک تبدیل شد، البته تحولات ارز هم در برنامه دوم توسعه بی‌تاثیر نبود و تحولات بازار ارز در کنار اقتصاد کلان موج سوداگری همزمانی راه انداخت و این افزایش قیمت زمین و مسکن را با خود همراه کرد.
در سال‌های ۱۳۷۵ و ۱۳۷۶ با کاهش قیمت نفت، بخش مسکن وارد رکود شد، بنابراین با سیاست‌های تثبیت ارز و کاهش قیمت، بخش مسکن وارد رکود شد و به تدریج از سال ۱۳۷۹ بخش مسکن از رکود خارج شد. اما در برنامه سوم توسعه رویکرد و برنامه مبتنی بر نهادسازی برای بازار و عملکرد بهینه بازار بود. یکی از اهداف این برنامه تنظیم بازار مسکن بود. یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها آزادسازی مالی و اعتباری مسکن بود که تلاش شد اولا آزادی عمل به بانک‌ها برای تعیین نرخ سود داده شود، ثانیا موسسات مالی به غیر از بانک مسکن هم وارد چرخه نظام تامین مالی مسکن شود. در این راستا تلاش شد سقف وام‌های مسکن هم افزایش پیدا کند و در کنار این کاهش واگذاری‌های زمین نیز صورت گرفت. در ادامه سیاست آزادسازی بازار زمین و تشویق انبوه‌سازی از طریق یارانه‌های غیرمستقیم همچون کاهش مالیات، واگذاری اعتبارات و واگذاری زمین انجام شد و در نهایت در کنار همه این عوامل فروش مزایده‌ای زمین برای استیجار صورت گرفت.
نتیجه همه این موارد، بهره‌وری اقتصادی زمین و کاهش رانت توزیع‌شده را دربر داشت. در آن سال برای اولین بار انبوه‌سازی و کوچک‌سازی توسعه پیدا کرد و در برنامه سوم، توان تولید مسکن کشور هم افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت. در این زمان ریاست مدیریت شهری و رفتار مدیریت شهری در زمینه بازی با ابزار زمین و تراکم ساختمانی ادامه پیدا کرد. بنابراین همزمان مسکن شاهد کاهش عرضه زمین دولتی و افزایش شدید قیمت زمین در این دوره بود. در مجموع این دو عامل مشابه با برنامه دوم توسعه موجبات گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و افزایش شهری را فراهم آورد و در پایان برنامه سوم هدفگذاری در این بخش صورت گرفت، هر چند وضعیت مسکن نسبتا مناسب بوده اما کماکان، متغیر گره کاری بازار زمین، میزان اثربخشی سیاست‌های دیگر همچون توسعه بازارهای رهنی و سیاست مسکن اجاره به شرط تملیک، کاهش یافت.
اما در نهایت می‌توان گفت شاخص‌ها، در حد نصاب نه قابل قبول حداقل نسبت امروز مناسب بود. اما برنامه چهارم توسعه که از سال ۱۳۸۴ آغاز شد با سند چشم‌اندازی همراه بود. در این برنامه برای اولین بار دولتمردان به این فکر افتادند که یک برنامه مداوم برای مسکن تهیه کنند و مشکل مسکن را به نوعی برطرف کنند. برای همین در ابعاد مختلف، همچون زمین، یارانه‌های مسکن، سند ساختمان، سکونتگاه‌های غیررسمی و… این مطالعات صورت گرفت و یک سند تحت عنوان طرح جامع مسکن تهیه شد. این سند حدود ۹ محور و ۵۵ برنامه عملیاتی را شامل شد. رویکرد عدالت‌گرایانه، رویکرد خالص بود، حدود ۹ برنامه برای مسکن گروه‌های کم‌درآمد در قالب طرح جامع و به تبعیت از آن قانون ساماندهی بازار مسکن تدوین شد. از میان رویکردها بحث مسکن مهر به صورت مجزا در سال ۱۳۸۶ پیش گرفته شد و اجرای آن کلید خورد.
با این تفاوت که در عمل با پیشنهاد طرح جامع کمی متفاوت بود. مسکن مهر در برنامه چهارم و هم برنامه پنجم که هیچ‌گاه مصوب نشد، آورده شد. بنابراین با عرضه زمین مجانی و اعتبارات ارزان‌قیمت قرض‌الحسنه از محل بانک مرکزی و سرمایه‌گذاری دولت در زمین به صورت پیش‌ساخت انجام شد، در این دوران البته تاکیدات دیگری همچون توسعه عملی‌سازی هم صورت گرفت، از لحاظ اینکه بتوانند سریع و ارزان بسازند.
البته باید گفت یکی دیگر از اقدامات موثر و بجا در این زمان ایجاد سامانه ثبت اطلاعات املاک مسکن بود که سیاستگذاری در بخش قیمت‌گذاری زمین و فروش که به فراموشی محض تبدیل شده بود در سامانه ثبت شود.
در این برنامه کل بخش مسکن و سیاستگذاری آن معطوف به طرح مسکن مهر شد که با گذشت تقریبا هشت سال عواقب آن نمایان شده است. مسکن مهر یکی از برنامه‌های طرح جامع بود که تا حدی اجرایی شد که خود این طرح از پرداخت وام ودیعه به مستاجران شکل گرفت که به نظر من تا حدی نکات مثبتی داشت.
نوشته شده توسط admin در چهارشنبه, ۱۰ تیر ۱۳۹۴ ساعت ۵:۱۶ ق.ظ
