تير خلاص به نهضت ملي مسکن

بهزاد عمران‌زاده کارشناس بازار مسکن با اشاره به پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي مبني بر حذف تبصره يک ماده 50 قانون برنامه هفتم توسعه، گفت: اين موضوع اساساً يک راهبرد و راهکار قانوني براي دسترسي به اهداف برنامه است. اگر ما بر اساس برنامه‌اي در حوزه مسکن، معماري و شهرسازي فعاليت مي‌کنيم و آخرين سند قانوني موجود برنامه هفتم توسعه است، بايد به الزامات آن پايبند باشيم.
وي افزود: بر اساس هدف‌گذاري انجام شده در برنامه هفتم، نرخ دسترسي به مسکن بايد تا پايان اين برنامه به 7.5 سال برسد. از سوي ديگر، پيش‌بيني شده بود که سالانه يک ميليون واحد مسکوني در کشور توليد شود. اساساً همين تبصره يک يا اضافه شدن دو دهم درصد به ظرفيت سکونتگاهي کشور، راهکار دستيابي به اهداف برنامه است.
عمران‌زاده تصريح کرد: ابتدا بايد مشخص شود که آيا برنامه هفتم را به عنوان نقشه راه توسعه کشور قبول داريم يا نه. ظاهر امر چنين نشان مي‌دهد که رئيس‌جمهور محترم اعلام کرده‌اند برنامه‌اي جداگانه ندارند و همان قانون برنامه هفتم توسعه، مبناي عمل دولت است. همچنين وزير راه و شهرسازي نيز بر اجراي نهضت ملي مسکن و برنامه هفتم تأکيد داشته‌اند.
وي گفت: اگر رئيس‌جمهور و وزير راه و شهرسازي اذعان دارند که برنامه هفتم بايد اجرا شود و مبناي دولت قرار گيرد، در اين صورت تبصره يک ماده 50 و اضافه شدن 330 هکتار به ظرفيت سکونتگاهي کشور، مسير تحقق اهداف برنامه به شمار مي‌آيد.
حذف تبصره يک ماده 50 تير خلاص به نهضت ملي مسکن است
اين کارشناس بازار مسکن در ادامه با اشاره به ارتباط اين موضوع با طرح نهضت ملي مسکن اظهار کرد: اساس طرح نهضت ملي مسکن بر کاهش هزينه ساخت از طريق تأمين زمين رايگان استوار است. بندي که در قانون برنامه هفتم توسعه آمده، در واقع براي تسهيل اجراي قانون جهش توليد مسکن است. بنابراين اگر اين بند حذف شود، اجراي قانون جهش توليد مسکن که بر پايه نهضت ملي مسکن طراحي شده، عملاً به حاشيه رفته و دچار اختلال مي‌شود.
وي افزود: البته در حال حاضر نهضت ملي مسکن نيز با اختلال مواجه است و گزارش دقيقي از نحوه عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازي در حوزه توزيع مسکن وجود ندارد. در خصوص هزينه آماده‌سازي زمين‌ها نيز برخي استدلال‌ها مطرح مي‌شود که از نظر من نادرست است.
عمران‌زاده تأکيد کرد: وزارت راه و شهرسازي به واسطه ميزان زمين و دارايي‌هايي که در اختيار سازمان ملي زمين و مسکن دارد، يکي از ثروتمندترين وزارتخانه‌هاي کشور محسوب مي‌شود. بنابراين اگر اين منابع به‌درستي مديريت شود، هيچ مانع مالي براي پيشبرد پروژه‌ها به‌ويژه در حوزه مسکن وجود نخواهد داشت.
وي ادامه داد: نکته مهم اين است که بايد مشخص کنيم آيا قصد اجراي قانون جهش توليد مسکن و برنامه هفتم را داريم يا خير. اجراي اين قوانين الزاماتي دارد و بايد به آن‌ها پايبند بود. هم‌اکنون بيش از 60 درصد هزينه مسکن مربوط به هزينه زمين است. با افزايش عرضه زمين در کشور، قيمت تمام‌شده مسکن کاهش مي‌يابد و حذف اين بند از برنامه هفتم، عملاً به معناي توقف سياست کنترل قيمت از طريق عرضه زمين خواهد بود.
اين کارشناس مسکن تأکيد کرد: در شرايط کنوني با کمبود جدي واحدهاي مسکوني مواجه هستيم. در کشور حدود هشت ميليون خانوار اجاره‌نشين وجود دارد، در حالي که سالانه ازدواج‌هاي متعددي صورت مي‌گيرد و نيازهاي جديدي به مسکن ايجاد مي‌شود. با توجه به رشد جمعيت، وضعيت بازار مسکن روزبه‌روز بحراني‌تر مي‌شود و هرگونه تصميم غيرکارشناسي مانند حذف تبصره يک ماده 50 مي‌تواند دستيابي به اهداف قانوني در حوزه مسکن را با چالش جدي مواجه کند.
وي با اشاره به وضعيت نگران‌کننده شاخص دسترسي به مسکن در ايران گفت: در حال حاضر، شاخص دسترسي به مسکن بر اساس متوسط درآمد خانوار در سال 1402 بيش از 15 سال برآورد مي‌شود. همان‌طور که مي‌دانيد، اگر شاخص دسترسي کمتر از پنج سال باشد وضعيت مطلوب است، بين پنج تا ده سال وضعيت نامطلوب تلقي مي‌شود و اگر بيش از ده سال باشد به معناي وضعيت بحراني است.
عمران‌زاده بيان کرد: اکنون در کل کشور، به‌ويژه در تهران و ساير کلان‌شهرها، از نظر شاخص دسترسي به مسکن در وضعيت کاملاً بحراني قرار داريم. سياست‌گذار نيز اين موضوع را درک کرده و بر همين اساس، قانون جهش توليد مسکن و فصل مربوط به مسکن در برنامه هفتم توسعه را تدوين کرده است.
اين کارشناس بازار مسکن ادامه داد: پرسش اينجاست که آيا ما به بحراني بودن وضعيت مسکن اذعان داريم يا نه؟ اگر اذعان داريم و مي‌دانيم يکي از گلوگاه‌هاي اصلي در افزايش هزينه ساخت، قيمت زمين است، حذف تبصره يک ماده 50 اقدامي غيرمنطقي و غيرعقلاني است و موجب اخلال در اجراي برنامه‌هاي حوزه مسکن، طرح نهضت ملي و قانون جهش توليد مسکن خواهد شد.
وي يادآور شد: از سوي ديگر، اگر اين بند را حذف کرده‌ايم و در عمل طرح نهضت ملي مسکن را کنار گذاشته‌ايم، بايد پرسيد در طول بيش از يک سال از آغاز به کار دولت و وزارت راه و شهرسازي، چه طرح جايگزيني ارائه شده است؟ چه برنامه عملياتي يا راهبرد ملي مشخصي تاکنون بر روي ميز دولت، کارشناسان يا مجلس گذاشته شده که نشان دهد دولت قصد دارد با رويکردي جديد بحران مسکن را مديريت کند؟
ساخت 75 هزار واحد استيجاري پاسخگوي بحران چندميليوني مسکن نيست
اين کارشناس بازار مسکن تصريح کرد: اگر وزارت راه و شهرسازي تصميم دارد تبصره ماده 50را حذف کند، بايد به‌موازات آن، يک ايده عملياتي، دقيق و مبتني بر ريشه‌هاي واقعي بحران مسکن ارائه دهد، نه طرح‌هايي انتزاعي و غيرواقعي. به عنوان مثال، مطرح کردن ساخت 75 هزار واحد استيجاري در مدت سه سال، در مقايسه با بحران چندميليوني کمبود مسکن، هيچ تناسبي ندارد و دردي از جامعه دوا نمي‌کند.
وي تأکيد کرد: به نظر مي‌رسد بدترين تصميمي که دولت و وزارت راه و شهرسازي مي‌توانند در شرايط فعلي اتخاذ کنند، حذف تبصره يک ماده 50 از برنامه هفتم توسعه است، زيرا اين اقدام نه تنها به بهبود اوضاع منجر نخواهد شد، بلکه وضعيت را بحراني‌تر مي‌کند. کاهش عرضه زمين به‌صورت مستقيم باعث افزايش قيمت زمين و در نتيجه افزايش تورم مسکن خواهد شد.
عمران‌زاده خاطرنشان کرد: کاهش عرضه زمين موجب افزايش مجدد قيمت‌ها در بازار مسکن مي‌شود و در نهايت دولت را از تحقق اهداف تعيين‌شده در فصل مسکن برنامه هفتم توسعه بازمي‌دارد. متأسفانه تسهيلاتي که بانک‌ها در حوزه مسکن پرداخت مي‌کنند، عملاً هيچ تأثير ملموسي بر بازار ندارند و به‌گونه‌اي طراحي نشده‌اند که در خدمت تأمين واقعي مسکن مردم باشند. به همين دليل، حتي در بخش مالي نيز شاهد ضعف در سياست‌گذاري و ناهماهنگي کامل با اهداف برنامه هستيم.
اين کارشناس بازار مسکن با اشاره به بنگاه‌داري بانک‌هاي در حوزه ملک و املاک ادامه داد: يکي از گرفتاري‌هاي اساسي ما در عرصه مسکن، حضور گسترده بنگاه‌هاي اقتصادي بزرگ به‌ويژه بانک‌ها در حوزه زمين و مسکن است. بسياري از زمين‌هاي بزرگ با کاربري مسکوني در پهنه شهرها، متعلق به بانک‌هاست و بخش قابل‌توجهي از واحدهاي مسکوني خالي که اکنون بلااستفاده رها شده‌اند نيز در تملک اين نهادها قرار دارد.
وي افزود: بانک‌ها از طرق مختلف، از جمله راه‌اندازي شرکت‌هاي ساختماني زيرمجموعه در حوزه مسکن بنگاه‌داري مي‌کنند و به‌عنوان ذي‌نفعان اصلي بازار زمين و مسکن عمل مي‌کنند؛ اين امر باعث شده بازار سوداگرانه زمين و مسکن تشديد شود.
تخصيص 80 درصد تسهيلات به شرکت‌هاي وابسته، انحراف آشکار از مأموريت بانکي
عمران‌زاده بيان کرد: نمونه‌هايي داشته‌ايم که برخي بانک‌ها بيش از حد معمول وارد اين حوزه شده‌اند؛ بانکي که منحل شد، بيش از 80 درصد تسهيلات خود را به شرکت‌هاي زيرمجموعه‌اش اختصاص داده بود، يعني منابع بانکي عملاً براي پروژه‌هاي ساختماني شرکت‌هاي وابسته مصرف شده است.
اين کارشناس بازار مسکن ادامه داد: زمانيکه بانک‌ها در بازار مسکن ذي‌نفع هستند، تمايلي به حل مسئله مسکن از خود نشان نمي‌دهند؛ قانون جهش توليد مسکن مقرر کرده بود بانک‌ها 20 درصد از تسهيلات را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما در عمل همکاري لازم ديده نشده است. بانک‌ها با توان مالي عظيمي که دارند، زمينه احتکار زمين و مسکن را فراهم کرده و از اين دارايي‌ها به‌عنوان ابزار مالي و مؤلفه‌هايي براي ترازنامه خود استفاده مي‌کنند.
وي با بيان اينکه حضور بنگاه‌داري بانک‌ها بايد به‌صورت ريشه‌اي بررسي و کنترل شود، گفت: براي تبديل بازار مسکن به وضعيت متعادل، ضروري است محدوديت‌هاي شديدي بر حضور بانک‌ها و بنگاه‌هاي اقتصادي بزرگ در حوزه زمين و مسکن وضع شود. در غير اين صورت، افزايش قيمت زمين و مسکن به تشديد قابل‌توجهي در بازار اجاره منجر خواهد شد؛ بسياري از مالکاني که اکنون با افزايش قيمت‌ها مواجه مي‌شوند، متقابلاً فشار را به بخش اجاره منتقل خواهند کرد و اين امر به شدت گروه‌هاي کم‌درآمد را تحت فشار قرار مي‌دهد.
به گزارش آرازآذربايجان به نقل از خبرآنلاين، عمران‌زاده در پايان خاطرنشان کرد: تشديد فشارها در حوزه مسکن مي‌تواند پيامدهاي اجتماعي و امنيتي نامطلوبي به همراه داشته باشد و لذا نهادهاي ناظر از جمله مجلس و ساير دستگاه‌ها بايد حساسيت ويژه‌اي نسبت به اين اقدام وزارت راه و شهرسازي نشان داده و پيامدها و تبعات آن را به‌دقت بررسي کنند.